Sửa Luật Đất đai: Tháo gỡ những vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bước đầu dự kiến gồm 13 chương, giảm 3 chương so với Luật Đất đai năm 2024. Dự thảo Luật được thiết kế theo nguyên tắc mới của Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Ban Chấp hành Trung ương về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới và Kết luận số 09-KL/TW ngày 10/3/2026 của Bộ Chính trị về hoàn thiện cấu trúc hệ thống pháp luật Việt Nam đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.

Theo đó, Luật chỉ quy định những vấn đề khung, những vấn đề có tính nguyên tắc, còn những vấn đề thực tiễn thường xuyên biến động thì giao Chính phủ, Bộ, ngành, địa phương quy định để bảo đảm linh hoạt, phù hợp với thực tiễn.

Thể chế hóa quan điểm, định hướng sửa đổi luật của Trung ương

Nêu ý kiến phản biện, GS.TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng, Dự thảo Luật đã thể chế hóa được khung chính sách cốt lõi của Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai.

Theo GS.TS Trần Ngọc Đường, Nghị quyết số 21-NQ/TW nhấn mạnh việc kiểm soát quyền lực, bảo đảm công bằng, minh bạch, tránh khiếu kiện kéo dài và ưu tiên cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng. Trong khi Dự thảo Luật quy định đối với dự án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thông qua việc thu hồi 25% diện tích đất còn lại để giao cho nhà đầu tư.

Việc dùng quyết định hành chính để thu hồi 25% diện tích còn lại có nguy cơ chuyển giao dịch dân sự thành thu hồi bắt buộc, dễ phát sinh khiếu kiện phức tạp từ nhóm hộ dân còn lại, chưa hoàn toàn triệt để theo tinh thần tôn trọng sự thỏa thuận bình đẳng.

"Dự thảo Luật cần cân nhắc ngưỡng và cơ chế bảo đảm quyền lợi cho 25% hộ dân còn lại trong dự án thỏa thuận chuyển nhượng" - GS.TS Trần Ngọc Đường kiến nghị.

Ở góc độ khác, PGS.TS Phạm Hữu Nghị - Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng Luật Đất đai năm 2024 đã hình thành một chế định tương đối toàn diện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vì vậy, lần sửa đổi này không nên xuất phát từ quan niệm phải làm lại toàn bộ, mà cần kế thừa những quy định đã hợp lý và tập trung giải quyết những vấn đề thực sự phát sinh do thay đổi về tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, yêu cầu tích hợp quy hoạch và những hạn chế đã được thực tiễn nhận diện.

Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị, Dự thảo Luật có những thay đổi đáng chú ý theo hướng tích hợp quy hoạch, giảm tầng nấc, tăng phân quyền, ứng dụng dữ liệu và tạo sự linh hoạt. Tuy nhiên, tinh gọn quy hoạch không thể đồng nghĩa với tinh giản các cơ chế kiểm soát quyền lực. Quy hoạch phải đủ ổn định để người dân và nhà đầu tư có thể tin cậy, đủ linh hoạt để đáp ứng yêu cầu phát triển.

Góp ý đối với các quy định về bảng giá đất, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, Dự thảo Luật quy định tiêu chí xây dựng bảng giá đất mới dừng lại ở “loại đất, khu vực, vị trí”, chưa phản ánh đầy đủ những yếu tố tạo nên sự khác biệt về giá trị và khả năng khai thác kinh tế của đất, đặc biệt đối với đất sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, việc phân loại theo loại đất, khu vực và vị trí là cần thiết để hình thành cấu trúc cơ bản của bảng giá đất, nhưng ba tiêu chí này chủ yếu giúp phân nhóm đất ở cấp độ tương đối khái quát. Trong thực tế, ngay cả các thửa cùng loại đất, cùng khu vực và được xếp cùng một vị trí vẫn có thể có giá trị kinh tế rất khác nhau. Vì vậy, nếu chỉ sử dụng ba tiêu chí này, bảng giá đất có nguy cơ phản ánh một mức giá mang tính bình quân cho một nhóm đất mà chưa phản ánh đầy đủ đặc điểm của từng nhóm vị trí có giá trị thực tế khác biệt.

"Quy định cần được hoàn thiện theo hướng mở rộng nhưng có giới hạn các tiêu chí xây dựng bảng giá đất. Ngoài loại đất, khu vực và vị trí, cần tính đến những nhóm yếu tố có tính ổn định và ảnh hưởng đáng kể đến giá trị đất như: điều kiện kết cấu hạ tầng, khả năng tiếp cận, đặc điểm không gian của khu đất và những hạn chế pháp lý cơ bản đối với khả năng khai thác đất" - PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất.

Sớm tháo gỡ những vấn đề phát sinh từ thực tiễn

Phát biểu tại Hội nghị, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga khẳng định, Hội nghị lần này có ý nghĩa quan trọng, góp phần phát huy vai trò của MTTQ Việt Nam trong việc tập hợp, lắng nghe, phản ánh ý kiến của Nhân dân và các tầng lớp xã hội đối với những vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhân dân.

Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga cho biết, hệ thống pháp luật về đất đai đã kịp thời thể chế hóa đường lối, chủ trương đổi mới của Đảng về chính sách, pháp luật đất đai, từng bước đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất trong tình hình mới. Tuy nhiên, trong thời gian đầu tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc, bất cập cần tiếp tục được nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện.

"Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm tháo gỡ những vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất" - Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga nhấn mạnh.

Theo Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga, thời gian qua, MTTQ các cấp đặc biệt quan tâm đến quá trình xây dựng và hoàn thiện Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), bởi đây là đạo luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp và nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội.

Trước khi Quốc hội cho ý kiến vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp không thường lệ (tháng 8/2026 vừa qua), ngày 31/7/2026, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã có văn bản phản biện xã hội (lần thứ nhất) đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), qua đó đã kiến nghị một số nội dung cụ thể, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các dự thảo luật với các quy định của pháp luật có liên quan.

Ghi nhận các ý kiến phản biện tâm huyết của các đại biểu, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga khẳng định, đây là những đóng góp quan trọng, cung cấp thêm cơ sở thực tiễn và góc nhìn đa chiều để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký Hà Thị Nga đề nghị, Ban Dân chủ, Giám sát và Phản biện xã hội tổng hợp đầy đủ, nghiêm túc và trách nhiệm các ý kiến phát biểu, phản biện xã hội của các đại biểu; nghiên cứu, tiếp thu đầy đủ những ý kiến xác đáng, có cơ sở để hoàn thiện văn bản phản biện xã hội, bảo đảm chất lượng và phản ánh đầy đủ, khách quan các ý kiến tại Hội nghị đối với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.