Tái cân bằng thị trường địa ốc

Giá bất động sản sẽ giảm 30%

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản đang ở trong cảnh “chân không tới đất, cật chẳng tới trời”. Phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm vừa rồi đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (DN), kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng bậc nhất với DN, lại bị đóng băng.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nghĩa cho hay, một nhóm chuyên gia nghiên cứu đã tính toán và chia sẻ rằng, giá bất động sản sẽ giảm 30%, nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ nhanh chóng phục hồi.

“Tôi chưa có thời gian kiểm tra dữ liệu, song nhận định trên là có cơ sở. Khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã khiến giá bất động sản giảm tới 60-70%, nhưng hiện nay, nền kinh tế đã mạnh lên rất nhiều. Kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, tỷ giá hối đoái ổn định, lãi suất tăng ít” - ông Nghĩa nói.

Cùng quan điểm giá bất động sản sẽ giảm, song TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản chỉ giảm giá ở một số phân khúc bị thổi giá thời gian qua, một số phân khúc có giá đất quá ảo. “Với những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm” – ông Đính nhận định.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 6 tháng đầu năm nay, giá bất động sản liên tục tăng. Cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Có sự phân ly mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ. Trong 6 tháng cuối năm, ông Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng.

Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

“Nếu không được tháo gỡ, có thể sẽ xuất hiện một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các DN. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm” - ông Đính nêu quan điểm.

Nhà đầu tư nghe ngóng tình hình

Phần lớn ý kiến các DN cho rằng, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Từ đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro “bào mòn” lợi nhuận DN. Trước những khó khăn thách thức kể trên, DN sẽ cần có những động thái ứng biến linh hoạt để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại.

Về phía DN, đã trải qua nhiều giai đoạn thị trường bất động sản, ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam cho hay, từ đầu năm đến nay, khi tín dụng và trái phiếu DN bất động sản bị siết, giá bất động sản chững lại, đi xuống. Các nhà đầu tư đang nghe ngóng tình hình, lo tiền trả trái phiếu, ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm - chưa đổ vỡ, nhưng giá chững và giảm.

Hiện, các dự án bị rà soát, nhiều dự án đình trệ do thiếu thủ tục hồ sơ pháp lý nên thiếu nguồn cung, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội…

Nói về tiềm năng của bất động sản 6 tháng cuối năm, ông Cần cho rằng, bất động sản có thể giảm giá thời gian tới do nhiều người sở hữu nhà đang chịu áp lực trả lãi ngân hàng. Tuy vậy, theo ông Cần, mức giảm giá bất động sản chỉ 10-15% do nền giá nhà ở hiện nay là khá chắc.

Ông Cần cũng đưa ra khuyến cáo, đầu tư bất động sản cần nhìn tầm nhìn dài hạn hơn, không phải 3 - 5 năm mà phải là 10 - 20 năm bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia khác.

Để thị trường bất động sản phát triển một cách “an toàn, lành mạnh, bền vững” ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA) khẳng định, Nhà nước cần kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh thông qua công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất bao gồm các Luật, văn bản dưới Luật và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật của các bộ, ngành, địa phương.