Tái cấu trúc thị trường bất động sản

PV: Thưa ông, DN BĐS kêu rất nhiều về tình trạng thiếu vốn, khó tiếp cận tín dụng vốn ngân hàng (NH) và vẫn chờ các quyết sách từ cơ quan quản lý. Ông nhìn nhận về vấn đề này như thế nào?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Tôi khẳng định rằng, vấn đề của thị trường BĐS là cần phải tái cấu trúc và lưu ý một số điểm.

Thứ nhất giá BĐS trong 3 năm vừa qua tăng quá nhanh, chúng ta phải đưa về giá trị thực của nó.

Thứ hai là thị trường mất cân đối nghiêm trọng, thiếu nhà ở xã hội, nhà giá rẻ dành cho người thu nhập thấp. Trong 3 năm qua thị trường BĐS TPHCM không xuất hiện thêm nhà ở xã hội, nhà dành cho người thu nhập thấp. Năm 2022 chỉ có một dự án được triển khai. Trong khi đó các sản phẩm nghỉ dưỡng, cao cấp lại quá nhiều. Trong khi thanh khoản của dòng sản phẩm này không cao, chỉ 30 – 40%.

Thứ ba, về nguồn vốn cho thị trường BĐS cũng đang có vấn đề. Đó là nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu bổ sung của DN bị giảm do đó DN muốn phát hành cũng khó bán, giá cổ phiếu thấp. Thị trường trái phiếu DN thì chững lại. Đặt trong bối cảnh đó, dù tín dụng NH năm 2022 theo thống kê tăng 25%, và thậm chí có tăng hơn nữa cũng khó có thể gồng gánh được các nguồn vốn đã sụt giảm kia. Do đó, DN phải tính lại bài toán về dòng tiền. DN mong muốn NH hạ chuẩn cho vay, nới room tín dụng, không chuyển nhóm nợ nhưng bản thân thị trường BĐS phải tái cấu trúc, DN BĐS phải cấu trúc lại hoạt động sản xuất kinh doanh, quản lý sao cho hiệu quả.

Theo ông, đâu là biện pháp hữu hiệu để thực hiện tái cấu trúc?

- DN cần phải giữ uy tín với thị trường, phải cân đối lại để có dòng tiền sản xuất và trả nợ vay và lãi vay. Nếu như DN không có lực thì phải tìm biện pháp liên doanh liên kết, bán các dự án không khả thi, chỉ tập trung vốn vào dự án nào khả thi nhất. Cùng với đó, DN phải hạ giá sản phẩm thì mới có thể tiêu thụ được. Từ 3 năm trước, mỗi năm giá BĐS đều tăng mấy chục %. Trước đây DN BĐS còn bán được cả hợp đồng trên giấy. Vậy giờ khó khăn về vốn thì nên hạ giá để bán bớt đi.

Nếu các DN cứ triển khai dự án một cách tràn lan rồi kêu thiếu vốn thì không công bằng, không ai cứu được.

Cơ quan quản lý, Nhà nước tạo ra cơ chế cho DN hoạt động, thực hiện chứ Nhà nước không thể bơm vốn vào khi thấy DN than khó.

Ông nhìn nhận ở giai đoạn hiện nay, BĐS là kênh đầu tư như thế nào?

- Các DN phát triển BĐS, cả khách hàng cá nhân đều gặp rất nhiều khó khăn. DN đang thiếu vốn đầu vào, đầu ra tiêu thụ sản phẩm cũng khó, do khách hàng khó vay được vốn. Khi thị trường có thông tin tiêu cực như siết tín dụng, siết thuế giao dịch, nhà đầu tư sẽ dừng lại để dò xét xem thị trường biến động ra sao. Dòng vốn đang tắc càng bị thêm tác động kép.

Trước đây BĐS là kênh được các nhà đầu tư quan tâm nhất do lợi nhuận “khủng” thì nay kênh này được giới đầu tư rất “dè chừng" do tốn nhiều vốn. Đây cũng là kênh đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Và sẽ quá nguy hiểm với những ai sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Nếu nhà đầu tư găm hàng trong khi giá BĐS không tăng thì nợ vẫn phải trả cho NH, sản phẩm không tiêu thụ được. Nguy hiểm đến an toàn tài chính cá nhân. Từ đây khủng hoảng hệ thống BĐS sẽ lan rộng ra hệ thống tài chính tiền tệ.

Trân trọng cảm ơn ông!