Tăng sức hút bất động sản công nghiệp

Sức hút từ dòng vốn FDI

Theo đánh giá của Chứng khoán Vietcombank, giai đoạn khó khăn nhất của ngành bất động sản đã qua, trong khi hoạt động cho thuê đất được kỳ vọng phục hồi từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026. Báo cáo “Triển vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam - nắm bắt thời cơ” của Avison Young Việt Nam nhận định, Việt Nam tiếp tục được đánh giá cao về khả năng tham gia chuỗi cung ứng quốc tế nhờ năng lực sản xuất và việc tham gia 16 Hiệp định thương mại tự do (FTA), phủ sóng khoảng 87% nền kinh tế thế giới. Vị trí địa lý cũng là một lợi thế quan trọng. Việt Nam vừa nằm trên tuyến hàng hải quốc tế sầm uất ở Biển Đông, vừa đóng vai trò cầu nối giữa các thị trường châu Á và các khu vực khác. Đây là nền tảng để các nhà sản xuất, doanh nghiệp logistics quốc tế xem Việt Nam như một mắt xích trong chiến lược tổ chức lại chuỗi cung ứng.

Ở quy mô cả nước, nguồn cung cũng đang đứng trước một giai đoạn mở rộng. Báo cáo của JLL Việt Nam cho biết, tính đến quý III/2025, cả nước có hơn 447 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 134.600ha, trong đó hơn 93.000ha là đất công nghiệp có thể cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp đạt hơn 73%, cho thấy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng vẫn duy trì tích cực, nhất là ở các lĩnh vực công nghệ cao, điện tử, dược phẩm, logistics và trung tâm dữ liệu.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung đất khu công nghiệp được dự báo tăng mạnh từ năm 2026 khi hàng chục dự án được phê duyệt trong năm 2025 bắt đầu có điều kiện triển khai. Khi hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện, các khu vực vùng ven cũng có thêm dư địa cạnh tranh nhờ mặt bằng giá thuê và hiệu quả vận hành. Thực tế, sức hút này đang được phản ánh khá rõ tại TPHCM. Theo ông Lê Văn Thinh - Phó Trưởng Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TPHCM, trong 9 tháng năm 2026, tổng vốn thu hút đầu tư trong và ngoài nước lũy kế đạt 5,57 tỷ USD, bằng 131% chỉ tiêu kế hoạch năm và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, vốn FDI đạt 4,27 tỷ USD, tăng 62% so với cùng kỳ. Khu vực đầu tư trong nước cũng ghi nhận tổng vốn thu hút 33.875 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,31 tỷ USD.

Cạnh tranh bằng chất lượng và hệ sinh thái

Khi nguồn cung bước vào giai đoạn mở rộng, lợi thế của một khu công nghiệp sẽ ngày càng phụ thuộc vào việc biến quỹ đất thành không gian sản xuất có khả năng kết nối và tạo giá trị cho doanh nghiệp. Trước đây lợi thế chi phí là yếu tố quan trọng giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam thu hút nhà đầu tư. Hiện nay, cuộc cạnh tranh mới đang dần chuyển sang chất lượng hạ tầng, dịch vụ và tính bền vững.

Các chuyên gia cho rằng, cuộc đua bất động sản công nghiệp chủ yếu dựa vào lợi thế chi phí đang chuyển sang cạnh tranh về chất lượng, dịch vụ và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Điều này cũng định hình lại cách phát triển các khu công nghiệp. Ông Lê Đình Chung – đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thông tin, các khu công nghiệp mới được định hướng phát triển theo mô hình hiện đại. Trong khi các khu hiện hữu từng bước chuyển đổi sang mô hình sinh thái, thông minh, hướng tới mục tiêu Net Zero và thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới. Sự thay đổi này xuất phát từ chính yêu cầu ngày càng cao của các nhà sản xuất toàn cầu. Khi nhiều tập đoàn đặt ra các cam kết Net Zero, lựa chọn địa điểm sản xuất không còn chỉ dựa trên giá thuê đất hay vị trí. Các khu công nghiệp phải đáp ứng đồng thời yêu cầu về năng lượng, môi trường, quản lý chất thải, hạ tầng số và hiệu quả vận hành. Vì vậy, phát triển bất động sản công nghiệp đang dần chuyển từ cung cấp mặt bằng sang xây dựng một hệ sinh thái có khả năng hỗ trợ doanh nghiệp trong toàn bộ quá trình sản xuất và vận hành.

Theo ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, thời gian qua, hạ tầng bất động sản công nghiệp được cải thiện mạnh mẽ, lợi thế chi phí vẫn được duy trì và dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển. Lĩnh vực này vì vậy vừa được kỳ vọng tăng trưởng về lượng, vừa định hình rõ nét hơn về chất, tạo nền móng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn. Cùng với yêu cầu nâng cấp hạ tầng, chất lượng dòng vốn FDI cũng đang đặt ra những tiêu chuẩn mới cho các chủ đầu tư khu công nghiệp. Ông Thinh cho rằng, vấn đề không chỉ là thu hút những dự án có vốn lớn, mà phải lựa chọn các dự án phù hợp với định hướng phát triển công nghiệp mới, trong đó ưu tiên các dự án có hàm lượng công nghệ, đổi mới sáng tạo, nghiên cứu và phát triển, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và khả năng tạo liên kết với doanh nghiệp trong nước. Khi các dự án FDI có yêu cầu cao hơn về hạ tầng, nhân lực, logistics, năng lượng và dịch vụ hỗ trợ, các khu công nghiệp cũng phải nâng cấp sản phẩm để đáp ứng các nhà đầu tư.

Trong bối cảnh dòng vốn quốc tế tiếp tục tìm kiếm những địa điểm sản xuất đáp ứng các yêu cầu mới của chuỗi cung ứng, lợi thế của bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ không còn nằm ở quỹ đất hay chi phí đơn thuần. Sức cạnh tranh trong giai đoạn mới sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng hình thành hệ sinh thái sản xuất xanh, thông minh, có hạ tầng đồng bộ và tạo ra giá trị gia tăng cao.