Thị trường bất động sản: Cảnh giác với nạn đầu cơ

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS có dấu hiệu nguy hiểm khi lực lượng đầu cơ nhảy vào sẽ làm cung - cầu dốc hơn, càng ngày giá càng tăng do đầu cơ. Đến một lúc nào đó người có nhà cho rằng, giá còn tăng nên không ai bán, dẫn tới tình trạng tương tự như thời điểm 2007-2008.

Nhìn vào thực tế trên thị trường, các chuyên gia và giới kinh doanh khẳng định, tỷ lệ đầu cơ đang chiếm khoảng 30% trong tổng lượt giao dịch. Theo Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), thị trường đã có dấu hiệu phát triển nóng, số người kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch. Hiện thị trường BĐS đang nóng ở các phân khúc tầm trung và cao cấp. Nhưng theo ghi nhận thực tế thì đa số lượng khách ở phân khúc này là giới đầu cơ.

Một số người trong giới kinh doanh BĐS cho rằng, hiện nay tỷ lệ mua đi bán lại chiếm khoảng 15-20% trong một dự án. Đặc biệt có những dự án lượng đầu cơ xuất hiện khoảng 30%. Theo tính toán sự dịch chuyển mạnh từ người mua để ở sang người mua cho thuê và mua để đầu tư trong 12 tháng vừa qua. Thêm vào đó, số lượng căn hộ sẽ được bàn giao trong 18 tháng tới có tốc độ tăng trung bình 200% mỗi năm, ảnh hưởng rất lớn đến khả năng và lợi nhuận từ việc cho thuê lại. Ngoài ra, hàng loạt dự án BĐS bung hàng trong thời điểm này, mà chủ yếu là cao cấp, đồng thời tập trung giao nhà vào cuối năm 2017 đến năm 2018 với số lượng khoảng 50-60 ngàn căn. Thị trường đang cảnh báo, nguy cơ từ hoạt động đầu cơ gia tăng rất dễ dẫn đến bong bóng của thị trường BĐS. Bởi vì, theo thông lệ của thị trường BĐS, giai đoạn đầu người mua nhà chỉ đóng 20%, số còn lại thanh toán dần dần đến thời điểm nhận nhà. Trường hợp, lúc này thị trường bất ổn, lãi suất biến động giới đầu cơ sẽ ngưng đóng tiền theo tiến độ và thị trường có nguy cơ khủng hoảng.

Nói về rủi ro của hoạt động đầu cơ, ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch HoREA cho rằng, việc cho phép bên mua nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ. Nhưng quy định này có thể bị những người đầu cơ lợi dụng để bao chiếm nhiều nhà để thủ lợi cao nhất, và có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Đơn cử, nếu nhà đầu tư mua 100 căn hộ, mỗi căn giá 2 tỷ đồng, tổng trị giá 200 tỷ đồng. Theo thông lệ thị trường, nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 10% tương đương 20 tỷ đồng, nhưng lại có quyền chuyển nhượng cả 100 căn hộ.

“Sức khỏe” của các doanh nghiệp BĐS vẫn còn rất yếu, tài chính đổ vào dự án vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Liên quan độ an toàn của thị trường BĐS, mới đây Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Lê Minh Hưng đưa ra lời cảnh báo, tín dụng bất động sản tại TP HCM tăng khá mạnh, tăng cao hơn mặt bằng chung của cả nước. Điều này có thể tiềm ẩn nguy cơ rủi ro. Đặc biệt, cũng rất cần thận trọng với việc “bong bóng” BĐS, dẫn tới thiệt hại cho nhiều người.