Thị trường bất động sản cuối năm: Căn hộ trầm lắng, nhà xưởng tăng trưởng

Tuy nhiên, thị trường sụt giảm 11,1% về số lượng dự án, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%. Dự báo, thị trường BĐS cuối 2018 vắt sang 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) cuối năm 2018 nối sang năm 2019 có thể sẽ trầm lắng. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân tiếp tục dẫn dắt thị trường, ngoài ra bất động sản công nghiệp và logistics sẽ phát triển mạnh hơn.

Nhu cầu nhiều nhưng nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ thấp.

Thiếu căn hộ trung cấp, bình dân

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, 10 tháng năm 2018, thị trường BĐS cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Đơn cử, thị trường TP HCM có 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà, trong đó phân khúc cao chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân chiếm tỷ lệ 19,3%. Tuy nhiên, thị trường sụt giảm 11,1% về số lượng dự án, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%. Phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%, phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh, đến 68%.

“Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân quá thấp, phần lớn là phân khúc cao cấp nên xuất hiện dấu hiệu thừa cung. Cả nước cũng xảy ra tình trạng tương tự. Đây chính là điểm yếu của thị trường BĐS hiện nay” – ông Châu cho hay.

Dự báo, thị trường BĐS năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Không ảm đạm bằng thị trường căn hộ, đất nền có phần vượt trội về lượng giao dịch. Thời gian qua, giá đất nền tại một số quận, huyện ngoại thành TP HCM và các tỉnh liên tục “nhảy múa”. Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Điển hình, tại quận 9 (TP HCM), đất nền luôn trong tình trạng tăng giá, thậm chí có nơi giá tăng 70%, song lượng giao dịch vẫn ở mức cao, có nơi nhà đất riêng lẻ tăng lên tới 70% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Sở Xây dựng TP HCM, việc tăng giá như trên là chưa đúng với giá trị sản phẩm, chưa phù hợp với tiến độ hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án cũng như hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị mà TPHCM đang triển khai. Các chuyên gia BĐS nhận định, đất nền thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Cơn sốt đất nền được kiểm soát, nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp.

BĐS công nghiệp phát triển

Đánh giá về tiềm năng của thị trường BĐS cuối năm 2018 và dự báo năm 2019, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nhận định, nhìn chung dư địa của thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển. Nguyên nhân chủ yếu là do tỷ lệ nhà ở trên đầu người thấp, tầng lớp trung lưu nhiều, kinh tế ổn định. Riêng về thị trường BĐS trong thời gian tới, ông Thành cho rằng, tình hình kinh tế thế giới đang tạo điều kiện cho Việt Nam thu hút các nhà đầu tư. Vì vậy, dòng vốn ngoại sẽ đổ bộ vào thị trường Việt Nam, từ các nước như Hàn Quốc, Nhật Bản…Dự kiến, BĐS khu công nghiệp, logistics, kết cấu hạ tầng và nhiều loại hình khác sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

“Cả nước có hơn 200 khu công nghiệp – khu chế xuất với tỷ lệ lấp đầy đạt 50%, thế nhưng thừa vẫn thừa, mà thiếu vẫn thiếu, cho nên đầu tư vào các dự án BĐS công nghiệp đòi hỏi phải có sự liên kết gắn với chuỗi. Muốn được như vậy, yêu cầu công tác quản lý quy hoạch phải có sự phối hợp của các bộ, ban, ngành. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần tỉnh táo trong việc điều hành các chính sách tiền tệ để giảm thiểu rủi ro cho nền kinh tế...” - ông Thành nhận định.

Liên quan đến nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) “chảy” vào BĐS, thống kê cho thấy, 10 tháng năm 2018, nguồn vốn FDI cả nước đạt 27,9 tỷ USD, BĐS thu hút gần 6 tỷ USD đầu tư. Tại TPHCM, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỷ USD, trong đó nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hơn 1 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI, đứng đầu phải kể đến Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc.

* Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA: Vừa qua thị trường BĐS liên tục gặp khó khăn do có nhiều điểm nghẽn kìm hãm sự phát triển chung. Điểm nghẽn về chấp thuận đầu tư, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất…Ngoài ra còn nhiều điểm nghẽn liên quan đến tài chính, chuyển nhượng dự án, đặc biệt là thủ tục hành chính.

* Ông Võ Trí Thành - chuyên gia kinh tế: Để tránh xảy ra bong bóng BĐS như trước đây, cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường hệ thống giám sát. Nếu thanh khoản của thị trường trên 40% giao dịch mà mua đi, bán lại là phải xem xét chặt chẽ. Ngoài ra, mặt bằng giá tăng đại trà từ 20 – 35% là có vấn đề. Thời gian qua, căn hộ và đất nền bị đẩy giá lên cao, nhưng chủ yếu là phân khúc nhỏ, cho nên điều chỉnh được.