Thị trường bất động sản: Khi nào đến thời điểm đảo chiều?

PV: Ông có thể đưa ra cái nhìn tổng quan về thị trường BĐS trong giai đoạn vừa qua?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Thị trường BĐS hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức khi tăng trưởng kinh tế năm 2023 chưa đạt mục tiêu, dự báo GDP năm 2023 chỉ đạt khoảng 5%, trong khi mục tiêu tăng trưởng đặt ra đầu năm là 6,5%. Bên cạnh đó, thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều loại lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn đang tiếp tục tăng. Sự suy giảm của thị trường vốn thể hiện ở lượng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành sụt giảm mạnh. Tính đến ngày 11/10, mới có hơn 50 nghìn tỷ đồng trái phiếu được phát hành, trong khi năm 2021, lượng TPDN phát hành ra thị trường là gần 300 nghìn tỷ đồng.

Đáng nói, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn đang tăng. 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92% thì 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%.

Phần lớn môi giới BĐS cho rằng, giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh. Lợi nhuận trước thuế của một số DN BĐS niêm yết trên sàn cũng giảm mạnh.

Liệu thị trường có đảo chiều trong năm 2024 không, thưa ông?

- Ở thời điểm hiện tại, về mặt lãi suất, từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động và 4 lần hạ lãi suất điều hành. Nhiều ngân hàng đã giảm mạnh 3 - 5% lãi suất huy động so với đầu năm. Về mặt tín dụng, hạn mức tăng trưởng tín dụng 2023 là 14 - 15% so với 14% của 2022. Tuy nhiên, tính đến ngày 22/11/2023, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống mới đạt 8,21%, thấp hơn so với chỉ tiêu định hướng đầu năm.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở được đã thông qua tháng 11/2023, và có hiệu lực từ đầu 2025 sẽ có những tác động lớn đến thị trường. Thị trường BĐS cũng hưởng lợi từ các động thái của Chính phủ như quyết định thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, gói hỗ trợ 2% lãi suất (tương đương 40 nghìn tỷ VNĐ), gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ VND cho nhà ở xã hội. Nhiều chính sách tích cực được ban hành: Nghị định 08 và Dự thảo Thông tư 16 (sửa đổi) gỡ khó cho thị trường trái phiếu; Nghị quyết 33 thúc đẩy thị trường BĐS lành mạnh, bền vững; Nghị định 10 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, tháo gỡ cho BĐS nghỉ dưỡng; Thông tư 02 và Thông tư 06 đưa ra hướng giải quyết nợ,…

Nhiều chuyên gia đưa ra dự báo, thời điểm đảo chiều của thị trường BĐS có thể xuất hiện từ quý II– quý IV/2024. Ý kiến của ông thì sao?

- Tôi cũng dự báo thị trường BĐS Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý II – quý IV/2024. Kỳ vọng giai đoạn này ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng trưởng. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá BĐS trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản. Thị trường sẽ vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Theo đó, giai đoạn thăm dò dự kiến diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực. Tiếp theo sẽ là giai đoạn củng cố, dự kiến rơi vào quý IV/2024 – quý I/2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền. Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý để định hướng và tạo động lực cho một thị trường phát triển bền vững.

Từ sau quý I/2026, ngành BĐS sẽ bước vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình BĐS.

Tuy nhiên, thị trường có điểm đảo chiều nhưng không có nghĩa là sẽ ngay lập tức quay trở lại sôi động, bởi thị trường này vẫn cần khoảng thời gian nhất định để phục hồi.

Trân trọng cảm ơn ông!