Thị trường bất động sản: Thiết lập cơ chế kiểm soát giá để minh bạch thị trường

Tăng tốc phát triển nhà ở xã hội

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS) cho biết thời gian qua, hệ thống cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH) và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp đã từng bước được hoàn thiện theo hướng đồng bộ, thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Các chính sách ưu đãi hiện nay bao gồm miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật và tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi lãi suất thấp.

Ông Hưng thông tin, năm 2025, cả nước hoàn thành hơn 103.000 căn NOXH, vượt chỉ tiêu đề ra. 5 tháng đầu năm nay, thêm 40 dự án với quy mô hơn 34.000 căn được khởi công.

Tính đến nay, cả nước đang triển khai khoảng 720.000 căn NOXH, tương đương 72% mục tiêu phát triển 1 triệu căn. Trong đó, hơn 180.000 căn đã hoàn thành, góp phần cải thiện điều kiện sống cho hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp.

“Trong giai đoạn hiện nay, yếu tố quyết định thành công của chương trình không còn nằm ở cơ chế chính sách mà chủ yếu phụ thuộc vào quá trình triển khai thực hiện tại các địa phương” - ông Hưng nhấn mạnh.

Theo định hướng phát triển thị trường BĐS, hệ thống nhà ở sẽ được nghiên cứu phát triển theo 4 nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó, nhà ở cho thuê sẽ được ưu tiên phát triển với giá phù hợp từ nguồn lực của Nhà nước, đồng thời nghiên cứu các chính sách ưu đãi về đất đai, tài chính, thuế và tín dụng để thu hút doanh nghiệp, quỹ đầu tư và các nguồn vốn dài hạn tham gia.

Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu nhà ở cho thuê; chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch tại các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp và các khu vực đô thị hóa nhanh. Các địa phương được khuyến khích sử dụng hiệu quả Quỹ nhà ở quốc gia cũng như nguồn vốn ngân sách địa phương để đầu tư, tạo lập quỹ nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp khả năng chi trả của người dân.

Mới đây nhất, Công ty Cổ phần Him Lam đã chủ động đề xuất dự án khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên dành hơn 11ha đất để phát triển khoảng 6.000 căn hộ với tổng mức đầu tư khoảng 29.000 tỷ đồng, trong đó khoảng 4.000 căn hộ được bố trí cho thuê dài hạn.

Ông Dương Công Minh, cổ đông chủ chốt của Công ty Him Lam, Chủ tịch Hội đồng Quản trị ngân hàng Sacombank cho biết, đây là một ngày rất trọng đại đối với Công ty Him Lam khi được chấp thuận là nhà đầu tư dự án NOXH cho thuê đầu tiên của Hà Nội.

Ông Minh đánh giá, nhu cầu thuê nhà ở của người dân, đặc biệt là người lao động, cán bộ công chức, công nhân, các gia đình trẻ là rất lớn. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, được đầu tư bài bản, đồng bộ về hạ tầng và tiện ích lại còn rất hạn chế.

Phần lớn hiện nay vẫn là các loại hình nhà trọ tự xây, manh mún, thiếu ổn định, chưa đáp ứng được kỳ vọng của người dân về một nơi ở chất lượng, an toàn và lâu dài. Nhà ở cho thuê thực sự là một khoảng trống lớn trong cơ cấu thị trường nhà ở trong thời gian qua.

Thời điểm này, việc phát triển NOXH cùng với nhà ở cho thuê đang được tăng tốc trong bối cảnh giá BĐS tăng phi mã nhưng giảm nhỏ giọt.

Báo cáo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn vừa công bố cho hay, thị trường chung cư phân hóa theo vùng. Giá rao bán chung cư trung bình vào quý II/2026 tại Hà Nội dự kiến khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý trước, còn tại TPHCM cũ là 69 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước. Giá rao bán chung cư Hưng Yên cũ và Bắc Ninh cũ cùng giảm 3%.

Diễn biến này có thể coi là một sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá căn hộ ở các đô thị lớn tăng lên quá cao.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, một trong những vấn đề lớn của thị trường hiện nay là mặt bằng giá BĐS đang vượt xa thu nhập của phần lớn người dân. Nguyên nhân không chỉ đến từ giá đất và chi phí đầu vào, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và thiếu minh bạch thông tin thị trường.

Tập trung cải cách thủ tục hành chính

Ông Hoàng Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Chỉ thị số 34-CT/TW, ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển NOXH trong tình hình mới đã xác định phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp tại khu vực đô thị.

"Đến nay, cả nước có 786 dự án NOXH đang được triển khai với quy mô 725.146 căn đạt 72,5% so với chỉ tiêu 1 triệu căn NOXH" - ông Tuấn cho biết.

Theo Tuấn, trong bối cảnh đất nước bước vào giai đoạn phát triển mới, đòi hỏi công tác phát triển nhà ở và thị trường BĐS phải đổi mới mạnh mẽ.

Do đó, Dự thảo Chỉ thị về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở và thị trường BĐS trong tình hình mới đã đưa ra các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm như: Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và nâng cao nhận thức của các cấp ủy đảng đối với công tác phát triển nhà ở và thị trường BĐS trong tình hình mới; Tiếp tục đổi mới mạnh mẽ về xây dựng, hoàn thiện thể chế, hệ thống pháp luật để tạo động lực phát triển nhà ở và thị trường BĐS.

Đồng thời, tiếp tục phát triển nhà ở đảm bảo đồng bộ mang tính liên ngành, liên vùng gắn với quy hoạch đô thị và các vùng phát triển; Phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững...

Trước thực trạng giá nhà đang bị đẩy lên quá cao, TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất, đưa nội dung cơ chế kiểm soát giá nhà và giá đất vào để phù hợp với khả năng chi trả của người dân, giải quyết triệt để bài toán an cư.

Trong khi đó TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Tài chính và Tiền tệ quốc gia lưu ý 4 bất cập lớn, gồm: Thủ tục hành chính phức tạp; chính sách tài chính nguồn vốn nhiều vướng mắc; hạn chế trong minh bạch dữ liệu thông tin và khó khăn trong công tác quản lý giám sát. Ông Lực kỳ vọng chỉ thị mới sẽ xóa bỏ những rào cản này, đồng thời sớm có đề án phát triển nhà ở phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân.

“Cần phải dùng các biện pháp mạnh mẽ để phòng chống và xử lý nghiêm hiện tượng đầu cơ, thổi giá, làm giá hay lực lượng "cò mồi", môi giới. Đây chính là những tác nhân đẩy giá bất động sản lên trong thời gian vừa qua” – ông Lực nhấn mạnh.

Nhiều ý kiến cho rằng cần sớm bổ sung việc xây dựng cơ chế kiểm soát giá nhà và giá đất phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Tập trung cải cách thủ tục hành chính, khắc phục bất cập về nguồn vốn, minh bạch hóa dữ liệu thông tin và nâng cao năng lực quản lý, giám sát nhằm khơi thông nguồn lực, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.