Thị trường minh bạch, các chủ thể cùng có lợi

Theo bà Lê Thúy An - Luật sư Công ty Luật TNHH Việt Thăng Long, có thể thấy rất rõ nhà đầu tư (khách hàng) sẽ được bảo vệ tốt hơn khi Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực (từ 1/1/2025). Luật hiện hành quy định đợt thanh toán đầu tiên chủ đầu tư được phép thu khoảng 30%, nhưng luật mới quy định rất rõ phần đặt cọc chỉ được tối đa 5% giá bán và mức thu của lần thanh toán đầu tiên là 30%, bao gồm cả tiền cọc. Luật mới cũng giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống tối đa còn 50% thay vì 70% như hiện nay.

“Luật trước nay đã có, thế nhưng nhiều quy định chưa cụ thể, dẫn tới việc chủ đầu tư và khách hàng tự thỏa thuận. Khi đó, thường chủ đầu tư là người nắm quyền trong tay, nắm hàng, nắm pháp lý… Khách hàng bỏ tiền để mua bất động sản (BĐS) nhưng họ lại không nắm được quyền chủ động. Luật mới sẽ có những khung pháp lý để bảo vệ cho họ, khi quy định cụ thể hơn về vấn đề làm hợp đồng như thế nào, quy định về quyền nghĩa vụ của chủ đầu tư và khách hàng” - bà An nói và cho rằng, thị trường BĐS ngày càng phát triển, khách hàng sẽ càng ngày càng sáng suốt hơn để lựa chọn sản phẩm đầu tư và sinh lời cho mình.

Tuy nhiên, theo bà An, nhà đầu tư rất cần quan tâm những vấn đề liên quan pháp lý, hồ sơ pháp lý dự án, chủ đầu tư và những yếu tố pháp lý mà nhà đầu tư sẽ ký với chủ đầu tư. Cần tìm hiểu, cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng những quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư và nhà đầu tư được quy định như thế nào trong các văn bản này trước khi đặt bút ký, điều này sẽ bảo vệ và phần nào tránh được rủi ro.

“Từ năm 2025, Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ tạo một khung pháp lý tốt để ràng buộc chủ đầu tư và thêm những điều kiện để bảo vệ cho nhà đầu tư. Tôi hy vọng rằng quyền lợi của các nhà đầu tư được đảm bảo” - bà An nói.

Trong khi đó, theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing, thị trường sẽ có sự thanh lọc và ưu thế thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực.

“Nhìn vào những thay đổi của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở (sửa đổi), chúng ta thấy nổi lên 3 vấn đề: Giải quyết vấn đề minh bạch hóa thị trường, thông tin; thiên về bảo vệ các bên tham gia; góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn. Để phù hợp với sự thay đổi này, doanh nghiệp (DN) sẽ phải chuẩn bị cho mình những năng lực để phù hợp, đặc biệt là các năng lực liên quan đến khả năng hoàn thiện về pháp lý và năng lực tài chính” - ông Trung nói.

Theo Luật Nhà ở (sửa đổi), chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, có nghĩa là DN phải có năng lực tài chính vững chắc, năng lực triển khai thi công tốt hơn, để đảm bảo bàn giao nhà đúng thời gian, DN không bị thiệt hại về việc vi phạm hợp đồng vì đã có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng và thu được tiền của người mua nhà theo đúng tiến độ thanh toán.

“Khi luật ngày càng hoàn thiện, tăng tính bảo vệ cho người mua nhà, đồng thời cũng trao cơ hội lành mạnh cho những chủ đầu tư tốt, dự án tốt. Ở đây chúng ta đang nói đến câu chuyện BĐS hình thành trong tương lai. Đã là hình thành trong tương lai, bản chất người mua nhà (bao gồm người dân mua để ở và đầu tư) đặt niềm tin, tiền của họ vào trong tay của chủ đầu tư. Trước đây khi luật chưa rõ ràng, nhiều chủ đầu tư lách luật, năng lực triển khai không có, năng lực tài chính yếu, dòng tiền gãy, nên xảy ra các vấn đề tranh chấp” - ông Trung nói, đồng thời cho rằng, chỉ những chủ đầu tư nào có dự án sẵn sàng về hồ sơ pháp lý, có năng lực triển khai, có năng lực tài chính và đương nhiên phải ở phân khúc mà thị trường có thể hấp thụ được mới có thể thành công.

Vẫn theo ông Trung, thực tế cho thấy với những biến động của thị trường BĐS đã lộ diện rõ đâu là chủ đầu tư uy tín và đâu là chủ đầu tư không uy tín. Chỉ các chủ đầu tư có năng lực triển khai dài hơi, quản trị dòng tiền tốt và có hồ sơ pháp lý dự án chuẩn ngay từ đầu mới có thể có cơ hội tốt.

Riêng về việc phân lô bán nền, Luật Nhà ở (sửa đổi) hạn chế được tình trạng tạo ra loại BĐS “3 không”: Không hạ tầng, không hình thành dân cư, không khai thác cho thuê được. Khi có những quy định chặt chẽ thì phân lô bán nền sẽ “hết cửa”, cũng có nghĩa là thị trường BĐS sẽ minh bạch hơn. Tránh được việc mua đất rồi bỏ đó chờ được giá sẽ bán hưởng chênh lệch.

Người mua BĐS hướng đến 2 mục đích mua để ở hoặc mua để đầu tư. Khi Luật mới chính thức có hiệu lực, nhìn chung cả 2 mục đích đó đều được bảo đảm, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh khi các yếu tố rủi ro mất dần.