Thiếu quỹ đất ở đang là 'điểm nghẽn' của thị trường bất động sản

Nhận diện “điểm nghẽn”

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện có 986 dự án với 413.539 căn hộ đang triển khai xây dựng gặp khó khăn, trong đó nhiều dự án gặp khó do vướng mắc về pháp lý.

Chỉ tính riêng tại TPHCM, Sở Kế hoạch và Đầu tư (KHĐT) đang thụ lý 117 hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và 50 hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư. Trong đó, có 62 dự án vướng pháp lý không đáp ứng điều kiện làm dự án nhà ở thương mại (NƠTM) do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Do vậy, Sở KHĐT kiến nghị UBND TPHCM không chấp thuận chủ trương đầu tư cho 62 dự án này.

Vướng mắc này khiến nhiều doanh nghiệp (DN) như ngồi trên đống lửa, đơn cử trường hợp dự án Văn phòng đại diện, nhà khách tỉnh Hậu Giang và khu thương mại dịch vụ kết hợp căn hộ quy mô 1,58ha, tổng vốn đầu tư là 992,9 tỷ đồng. Dự án do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng thương mại Hậu Giang (thành viên của Tập đoàn Phú Cường) làm chủ đầu tư. Năm 2018 dự án này được khởi công xây dựng và giới thiệu trên các phương tiện truyền thông đại chúng về quy mô, tổng số căn hộ, các tiện ích tại dự án, thậm chí cả giá bán của các căn hộ. Và dự án cũng đã thi công phần móng nhưng hiện nay Sở KHĐT xác định tình trạng nhà đầu tư dự án này không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án NƠTM do dự án không có đất ở hoặc không chuyển nhượng toàn bộ đất ở.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM đánh giá, nếu không được phê duyệt chủ trương đầu tư thì DN không thể thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo, cũng không thể đóng tiền sử dụng đất. Dẫn tới hệ luỵ thiệt đơn, thiệt kép, DN có đất không làm gì được, nguồn cung bất động sản (BĐS) trở nên khan hiếm, giá đội lên cao, người dân khó mua nhà để ở. Còn Nhà nước không thu được tiền sử dụng đất, không thu được các loại thuế, phí.

Tại Đồng Nai, có dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều năm nay, đến nay cơ quan thanh tra kiểm tra lại yêu cầu thực hiện theo Luật Nhà ở - tức phải có đất ở, thông tin được ông Thái Doãn Hòa - Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và Thị trường BĐS - Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai chia sẻ tại tọa đàm "Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho BĐS” diễn ra tại TPHCM. Cũng theo ông Hòa, Đồng Nai đã nhận diện 5 nhóm khó khăn, vướng mắc của lĩnh vực BĐS. Trong đó, nổi bật nhất là khó khăn, vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư - lựa chọn chủ đầu tư.

Đề xuất tháo gỡ

Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TPHCM), dự án NƠTM đòi hỏi DN phải có quỹ đất đủ lớn, nhưng thực tế cho thấy số lượng dự án có 100% đất ở hoặc có một phần đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án NƠTM trên thị trường. Do vậy, việc quy định điều kiện về hình thức sử dụng đất nêu trên gây nhiều khó khăn khi DN đề xuất chủ trương xây dựng dự án NƠTM. Để tháo gỡ triệt để những vướng mắc này, thậm chí là không cần sửa luật, chính quyền địa phương cần thực hiện ngay việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được quy định từ năm 2013 nhưng vẫn chưa được triển khai thực hiện.

Hiệp hội BĐS TPHCM đã có văn bản gửi Quốc hội đề nghị sửa đổi điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo điều kiện cho DN, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án NƠTM.

Hiệp hội BĐS TPHCM chỉ ra quy định tại điểm b khoản 1 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, nên có nội hàm chật hẹp hơn so với các quy định hiện hành tại Luật Đất đai năm 2013, do đó chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai, chưa bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người đang sử dụng đất.

Trong chương trình làm việc Kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XV các đại biểu đã thảo luận, góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong bối cảnh thị trường BĐS đang "đóng băng", hàng trăm dự án "trùm mền" không thể triển khai do vướng về pháp lý. Do vậy người dân, DN đang kỳ vọng việc sửa Luật Đất đai lần này sẽ thông thoáng hơn, tháo gỡ khó khăn về pháp luật đất đai cho thị trường BĐS.