Tìm lời giải “bài toán” phát triển các khu đô thị đa mục tiêu

Hướng đi tất yếu

Hà Nội đang phải đối mặt với áp lực lớn về nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Trong bối cảnh đó, Hà Nội lựa chọn phát triển các khu đô thị đa mục tiêu như một giải pháp mang tính chiến lược. Khác với các khu đô thị truyền thống chỉ tập trung vào chức năng nhà ở, mô hình này được quy hoạch đồng bộ với nhiều chức năng tích hợp như: tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, hệ thống giáo dục, y tế, thương mại, dịch vụ, văn hóa cùng hạ tầng kỹ thuật hiện đại. Đây cũng là xu hướng phát triển đang được nhiều đô thị lớn trên thế giới áp dụng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm áp lực giao thông và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Đáng chú ý, trong mô hình đô thị đa mục tiêu của Hà Nội, yếu tố an sinh xã hội được đặt ở vị trí trung tâm. Theo định hướng của thành phố, khoảng 40-50% quỹ nhà sẽ được dành cho tái định cư và các mục tiêu an sinh xã hội. Đây được xem là bước chuyển quan trọng trong tư duy phát triển đô thị, bảo đảm hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế với nâng cao phúc lợi cho người dân.

Hiện nay, thành phố đã khởi công hai dự án khu đô thị đa mục tiêu quy mô lớn tại khu vực phía Bắc thành phố. Trong đó, Dự án Khu đô thị đa mục tiêu tại các xã Thư Lâm có diện tích thu hồi đất khoảng 373,4ha; Dự án Bắc Thăng Long Urban City có quy mô khoảng 700ha với dân số dự kiến 240.000 người.

Sau khi kiểm tra thực địa và nghe báo cáo tiến độ triển khai vào đầu tháng 6/2026, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng khẳng định, phát triển các khu đô thị đa mục tiêu là bước đi quan trọng trong chiến lược quản lý và phát triển đô thị của Thủ đô. Đây không chỉ là lời giải cho bài toán tái định cư và nhà ở xã hội mà còn là giải pháp tạo lập những cực tăng trưởng mới, góp phần kiểm soát giá nhà ở và nâng cao chất lượng sống của người dân.

“Sau thời gian nghiên cứu và chuẩn bị kỹ lưỡng, Đề án phát triển các khu đô thị đa mục tiêu đã đạt được những kết quả bước đầu và đang từng bước được hiện thực hóa. Cả hai dự án đều nằm ở những vị trí đặc biệt quan trọng trong quy hoạch dài hạn của Hà Nội, được kỳ vọng trở thành những hạt nhân tăng trưởng mới trong tương lai”, ông Vũ Đại Thắng nhấn mạnh.

Yếu tố cốt lõi “chìa khoá” thành công

Được đánh giá là hướng đi đúng đắn, song thực tế cho thấy thành công của một khu đô thị không chỉ được quyết định bởi quy mô đầu tư hay số lượng căn hộ được xây dựng. TS Nguyễn Quang, nguyên Giám đốc Chương trình UN-Habitat Việt Nam cho rằng, phát triển đô thị đa mục tiêu là xu hướng tất yếu mà Việt Nam đang từng bước tiếp cận. Thay vì xây dựng những khu nhà ở đơn thuần, mô hình này hướng tới đa dạng hóa các loại hình dịch vụ, tối ưu hóa sử dụng đất và tích hợp đầy đủ từ nhà ở, hạ tầng kỹ thuật đến các dịch vụ xã hội và không gian vui chơi giải trí.

“Để các khu đô thị đa mục tiêu thực sự trở thành những không gian phát triển năng động, Hà Nội cần có tầm nhìn rộng hơn việc giải quyết nhu cầu tái định cư hay giãn dân. Kinh nghiệm từ nhiều quốc gia phát triển cho thấy sức sống của một đô thị phụ thuộc rất lớn vào khả năng thu hút doanh nghiệp, các hoạt động đổi mới sáng tạo, nghiên cứu khoa học, công nghệ và văn hóa”, TS Nguyễn Quang cho hay.

Từ thực tiễn phát triển đô thị tại Hàn Quốc và Singapore, TS Nguyễn Quang cho rằng bên cạnh đầu tư hạ tầng đồng bộ, các khu đô thị cần xây dựng những không gian công cộng mở để tăng cường kết nối cộng đồng, thúc đẩy sáng tạo và tạo môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp, các tổ chức nghiên cứu cũng như các dự án khởi nghiệp phát triển. Điều đó đồng nghĩa với việc các khu đô thị đa mục tiêu không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn phải tạo ra cơ hội việc làm, thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, hình thành hệ sinh thái đổi mới sáng tạo và thúc đẩy các hoạt động kinh tế - xã hội phát triển.

Thực tế thời gian qua cho thấy, trên địa bàn Hà Nội đã có những khu tái định cư được đầu tư khá khang trang nhưng tỷ lệ người dân về ở chưa cao hoặc sau khi chuyển đến nơi ở mới vẫn gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống. Đây là bài học cần được nhìn nhận nghiêm túc trong quá trình phát triển các khu đô thị mới.

Theo KTS Trần Huy Ánh, một khu tái định cư chỉ thực sự thành công khi giải quyết được bài toán sinh kế và tạo điều kiện để người dân ổn định cuộc sống sau khi di dời. Nếu chỉ bảo đảm chỗ ở mà không tạo ra cơ hội việc làm, hoạt động thương mại, dịch vụ và nguồn thu nhập ổn định thì rất khó thu hút người dân gắn bó lâu dài.

“Thay vì xây dựng các khu nhà ở tập trung tách biệt với đời sống xã hội, cần phát triển những mô hình an cư linh hoạt, phù hợp với nhu cầu thực tế của từng nhóm đối tượng… Chăm lo sinh kế phải được coi là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu khi phát triển các khu đô thị đa mục tiêu. Bởi suy cho cùng, người dân không chỉ cần một nơi để ở mà còn cần một môi trường để làm việc, phát triển bản thân và nâng cao chất lượng cuộc sống”, ông Ánh nhận định.

Một trong những điểm tạo ra áp lực lớn nhất cho các nhà đầu tư tư nhân chính là việc áp "khung cứng" cho cơ cấu sử dụng đất. Cụ thể, dành khoảng 40-50% quỹ nhà cho các mục tiêu an sinh; quỹ đất hỗn hợp còn lại khoảng 50-60% sẽ dành cho nhà ở thương mại và dịch vụ cao cấp. Cơ cấu này vô hình trung tạo ra một bài toán hóc búa: Làm sao để vừa thu hút được dòng vốn tư nhân, vừa đảm bảo chất lượng hạ tầng cao cấp như kỳ vọng của Thành phố?

Theo PGS.TS Đỗ Tú Lan, nguyên Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), lợi thế của các dự án nằm ở quỹ đất thương mại được phát triển trong các khu đô thị TOD hiện đại. Tuy nhiên, yếu tố quyết định thành công là phải xây dựng hạ tầng và dịch vụ đồng bộ, không để tồn tại khoảng cách về chất lượng giữa nhà ở thương mại và nhà ở an sinh. Thành phố cần thay đổi tư duy, chấm dứt quan niệm nhà tái định cư có chất lượng thấp, đồng thời bảo đảm người dân được thụ hưởng đầy đủ các tiện ích xã hội.

“Quy hoạch cần tạo không gian phát triển sinh kế cho cư dân thông qua hệ thống dịch vụ đan xen như: chợ, phố đi bộ, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện. Chỉ khi người dân có thể ổn định cuộc sống, tiếp tục kinh doanh và tạo thu nhập tại nơi ở mới, các khu đô thị đa mục tiêu mới thực sự "sống" đúng nghĩa”, bà Lan nhìn nhận.