Tín hiệu “rã băng” thị trường bất động sản phía Nam

Những điều kiện thuận lợi

Theo ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, ở khu vực phía Nam, thị trường BĐS có sự cải thiện đáng kể về nguồn cung trong các phân khúc chủ đạo. Trong khi lãi suất tín dụng đang ở mức thấp, cùng với những dấu hiệu tích cực của tình hình kinh tế vĩ mô trong quý I/2024… kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho sự hồi phục của thị trường BĐS thời gian tới.

Cụ thể, phân khúc đất nền từ đầu năm đến nay, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 18% so với thời điểm cuối năm 2023. Sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, giảm khoảng 40% so với quý trước. Có hơn 80% lượng giao dịch tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Long An, với nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 16 - 22 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, mặt bằng giá đất nền không có nhiều biến động, mức giá phổ biến trong khoảng 14 - 23 triệu đồng/m2. Đối với giá sản phẩm thứ cấp tăng khoảng 1 - 3% so với cuối năm 2023, thanh khoản có những chuyển biến tích cực sau Tết Nguyên đán.

Ở phân khúc căn hộ ghi nhận 122 dự án triển khai bán hàng, với khoảng gần 13 nghìn căn, tập trung phân bổ tại thị trường là TPHCM và Bình Dương. Riêng tại TPHCM, phần lớn nguồn cung mới trong quý I đến từ các dự án phân khúc hạng A thuộc khu Tây và khu Nam. “Giao dịch chủ yếu ở những dự án tầm trung đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố và có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 tại TPHCM, từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. Giá bán ở một số dự án tăng nhẹ 2% - 5% so với cuối năm 2023, được áp dụng cùng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay…” - ông Lâm thông tin.

Sức hấp dẫn của đất nền

Ông Đinh Minh Tuấn - chuyên gia thị trường BĐS tại phía Nam đánh giá, đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” đang quay trở lại, và phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng.

Ông Tuấn cho rằng, sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực. Thứ nhất, tính chu kỳ của thị trường đất nền, sau Tết, nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Tiếp đến là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12 - 19% so với đầu năm 2023. Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025.

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền lại khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng” - ông Tuấn nói.

Các dữ liệu còn cho thấy, thị trường đất đền đã bắt đầu “rã băng”. Ở phía Nam, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh, so với quý I/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại quận 9, 12, TP Thủ Đức, huyện Hóc Môn tăng từ 13 - 25%. Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3%.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược một doanh nghiệp chuyên nghiên cứu về thị trường BĐS dự báo, những thay đổi về Luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.

Theo ông Long, người tiêu dùng BĐS nhìn chung hưởng lợi từ những thay đổi về Luật. Trong đó, 2 đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư, được bồi thường. “Thống kê có khoảng 15 - 20% số tiền kiều hối được đầu tư trực tiếp vào BĐS. Những thay đổi trong luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường BĐS” - ông Long nhận định.