Vẫn lo về thu hồi đất, giá đất

Thế nào là giá thị trường?

Bày tỏ quan tâm về vấn đề giá đất, theo đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội), dự thảo luật đã bỏ khung giá đất trước đây, xây dựng bảng giá theo giá thị trường đã tạo ra sự bình đẳng, tiến bộ. Điều này nếu thực hiện được sẽ xóa bỏ phần lớn bất cập trong công tác quản lý đất đai hiện nay. “Nhiều vụ tham nhũng đất đai xuất phát từ việc định giá đất. Nếu có bảng giá đất sát giá trị thị trường, đồng thời đền bù thoả đáng cho người dân bị thu hồi đất sẽ giảm khiếu kiện” - ông Cường cho hay.

Ông Cường cũng đồng tình với quy định giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường và dùng công cụ kỹ thuật để định giá. 3 cơ quan gồm cơ quan định giá (tổ chức tư vấn định giá), thẩm định giá (hội đồng thẩm định giá) và quyết định giá (UBND) hoạt động độc lập. Song theo ông Cường, quy định về vai trò của Hội đồng thẩm định giá trong dự thảo còn chưa rõ, đó là việc họ có thể thuê cơ quan chuyên môn định giá. Vì vậy cần quy định Hội đồng thẩm định xem xét giá do cơ quan định giá đưa ra đã phù hợp chưa?

Cùng chung quan điểm, đại biểu Quốc hội Lê Quang Mạnh (Đoàn Cần Thơ) cũng cho biết, hiện nay vướng mắc lớn nhất ở địa phương là định giá đất. Do đó luật lần này cần tiến thêm một bước về phương pháp xác định giá đất. “Ở địa phương, việc định giá các lô đất phục vụ cho các dự án trong mấy năm không xác định nổi giá đất là bao nhiêu. Nếu để cho UBND tỉnh quyết định mà không có giải pháp căn cơ thì khó thực hiện”.

“Vì giá trị của đất đai quá lớn. Nếu thẩm định giá đất với khu đất khoảng 10ha, chỉ sai lệch 1% đã gây thiệt hại tài sản và đủ bị xem xét theo quy định của Bộ Luật hình sự. Nếu không nhìn thẳng vào bản chất của giá đất thì luật rất khó thực hiện”- ông Mạnh nói và băn khoăn: “Vậy giá phù hợp với thị trường trong điều kiện bình thường ở là bao nhiêu? Rất khó để biết”.

Về phương pháp ta nói theo thị trường nhưng để có bảng giá đất chuẩn thì đây là tham vọng rất lớn. Nếu luật không tính đến phương pháp triển khai thực hiện thì vô cùng khó. Thị trường ở đây không đơn thuần chỉ là thị trường. Ví dụ 2 mảnh đất khác nhau chỉ vì có đường vào hay không thì có thể chênh nhau giá trị đến 10 lần. Nếu không ghi nhận những cái đó để đưa vào phương pháp tính toán thì rất khó thực hiện”.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Việt Thắng (Đoàn Kiên Giang) cũng cho rằng, nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Thời gian qua việc xác định bảng giá đất rất khó. Hiện hành có khung giá đất rồi nhưng xác định bảng giá đất phải khảo sát, rõ ràng minh bạch. “Do đó đề nghị bảng giá đất phải được ban hành hàng năm thay vì 5 năm như hiện hành”-ông Thắng kiến nghị.

Thu hồi đất để làm nhà ở thương mại: Bất hợp lý

Liên quan đến vấn đề thu hồi đất nhiều đại biểu Quốc hội bày tỏ băn khoăn về Điều 86. Thiếu tướng Nguyễn Văn Thuận - Giám đốc Công an TP Cần Thơ đề nghị, bỏ nội dung quy định thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, làm nhà ở thương mại (Điều 86) vì đây là hoạt động kinh tế đơn thuần, do chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản thực hiện.

“Việc Nhà nước tham gia vào quá trình thu hồi đất để chuyển giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án có thể làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, tác động đến người sử dụng đất. Đối với dự án này, đề nghị với khu đô thị, nhà ở thương mại cần quy định theo hướng chủ đầu tư phải thực hiện thỏa thuận với người sử dụng đất theo hình thức nhận chuyển nhượng, phê duyệt sử dụng đất hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt”-ông Thuận nói và chỉ rõ tranh chấp đất đai thời gian qua chủ yếu liên quan đến thu hồi đất để xây khu đô thị, nhà ở thương mại, nhiều dự án gây mất an ninh trật tự, ở các địa phương thời gian qua đã xuất hiện nhiều “điểm nóng” về vấn đề này.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Kim Bé (Đoàn Kiên Giang) cũng lưu ý rằng, thu hồi đất là vấn đề hết sức nóng trong xã hội. 70% khiếu kiện của người dân liên quan đến đất, nên đây là vấn đề cần phải làm thật kỹ.

Còn đại biểu Quốc hội Nguyễn Hữu Chính (Đoàn Hà Nội) cho biết, theo số liệu thống kê có tới 90% khiếu nại hành chính được giải quyết, 50% tranh chấp về dân sự liên quan đến đất đai. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhiều quy định của Luật Đất đai hiện đã lỗi thời.

Ông Chính cho rằng, các quyết định hành chính của Nhà nước về cấp, thu hồi đất có nhiều hạn chế, nơi thu hồi đất xong để cỏ mọc, nơi dân lại không có đất ở, canh tác. Nhận thức của người dân về pháp luật còn chưa đầy đủ. Công tác giải quyết các vấn đề thừa kế, mốc giới chưa chặt chẽ. Đó là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai kéo dài chưa có hồi kết. Do đó quy định trên cần nghiên cứu sửa đổi để đảm bảo tính chặt chẽ.

Trước vấn đề các đại biểu nêu, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, rất khó lượng hóa cụ thể các tiêu chí thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, ông mong muốn đại biểu hiến kế cho ban soạn thảo. "Có quan điểm mở rộng hay thu hẹp tối đa Nhà nước thu hồi đất. Chúng tôi cho rằng chỉ thu hồi đất khi chứng minh được đó là dự án công, quốc phòng an ninh, kinh tế xã hội vì mục đích quốc gia công cộng" - ông Hà nói.

Băn khoăn trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngày 3/11, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), phát biểu tại tổ, Bí thư Trung ương Đảng, Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Đỗ Văn Chiến cho biết, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã tổ chức phản biện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với báo cáo 32 trang gửi tới các đại biểu Quốc hội và cơ quan chủ trì soạn thảo. Theo đó, người đứng đầu MTTQ Việt Nam nêu 2 vấn đề quan trọng đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra cân nhắc kỹ lưỡng.

Cụ thể, trong Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương ghi rất rõ, tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Chủ tịch Đỗ Văn Chiến nêu, nếu để thỏa thuận thì có một số vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương. Nhưng nếu để Nhà nước thu hồi đất cũng sẽ phát sinh một số vướng mắc mà hiện nay người sử dụng đất chưa đồng thuận cao. Bởi vì khi thu hồi bồi thường là giá đất nông nghiệp. Sau đó doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao nhiêu thì không có ai kiểm soát và khi thành đất ở chênh lệch nhiều lần nên cũng tạo ra vướng mắc, chưa công bằng.

“Chúng tôi đã phản biện nội dung đó, nhưng trong dự thảo luật tại Điều 86 vẫn ghi là “Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng bao gồm rất nhiều điểm, trong đó có điểm h là dự án đô thị”. Như vậy trong dự thảo luật lần này vẫn ghi là dự án đô thị do Nhà nước thu hồi đất. Đề nghị ban soạn thảo cân nhắc thật kỹ lưỡng để xem xét điểm này đã phù hợp với Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương hay chưa?” - Chủ tịch Đỗ Văn Chiến nêu rõ.

Theo Chủ tịch Đỗ Văn Chiến, nếu thấy việc thu hồi đất của dự án đô thị là cần thiết thì phải báo cáo lại với cơ quan có thẩm quyền.

Điểm thứ hai mà Chủ tịch Đỗ Văn Chiến “còn băn khoăn” là trong Nghị quyết 18-NQ/TW cũng ghi trong trường hợp phải bồi thường hỗ trợ tái định cư thu hồi đất thì người bị thu hồi đất đến nơi ở mới phải có cuộc sống bằng, hoặc cao hơn nơi ở cũ. Trong dự thảo luật cũng ghi như vậy nhưng chưa lượng hóa được cụ thể, do vậy tổ chức, cá nhân chưa thể giám sát được.

V.Thắng (ghi)