Các dự án nhà ở cao cấp tại các thị trường lớn như Hà Nội và TPHCM vẫn ghi nhận sự quan tâm. Tuy nhiên, nhu cầu của số đông lại không nằm tại phân khúc cao cấp hay hạng sang. Trong khi nhà chung cư giá bình dân lại quá thiếu.

Từ thực tế đó, theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM, phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Điều đó cũng sẽ giúp thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Việc các doanh nghiệp (DN) BĐS neo giá quá cao là nguyên nhân đầu tiên khiến thị trường căn hộ chung cư căng thẳng. Để có thể kéo giảm giá nhà, đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng cần cơ cấu lại các phân khúc nhà ở. Tuy nhiên muốn làm được thì cần sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của nhiều phía, từ các cơ quan quản lý nhà nước, tới các DN, ngân hàng…

Thực tế thì người có nhu cầu thực về nhà ở lúc nào cũng sẵn sàng xuống tiền, cho dù Nhà nước hoặc ngân hàng có chính sách hỗ trợ hay không. Vấn đề là phải đảm bảo giá nhà phải hợp lý. Các DN BĐS - chủ thể có trách nhiệm trực tiếp, cần cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Đó chính là trách nhiệm xã hội bên cạnh mục đích lợi nhuận của DN.

Ở một góc nhìn khác, nhiều ý kiến cho rằng muốn kéo giá nhà chung cư xuống thì phải tăng nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân, giảm tỷ trọng nguồn cung căn hộ cao cấp. Ở thời điểm này, ngoài việc giảm giá thì thúc đẩy giao dịch, thanh khoản cho thị trường thông qua công cụ lãi suất là điều cần thiết. Dưới 5% là mức lãi suất được cho là hợp lý.

Tới nay, thị trường BĐS có nhiều chuyển động, thể hiện qua lượng tin đăng tìm kiếm: tháng 4/2024, tăng 66% so với cùng kỳ 2023. Cũng có không ít người lạc quan khi cho rằng năm 2024 sẽ là năm cuối cùng trong quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường BĐS. Tuy nhiên, với sự tăng giá chóng mặt của căn hộ chung cư (cả cũ và mới) thì rất có thể chướng ngại vật sẽ vẫn ngáng trở, không loại trừ cả khả năng thị trường BĐS rơi vào tình thế “bong bóng”.

Bước vào tháng 5/2024, giới chuyên gia BĐS vẫn cho rằng giá căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục tăng, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Tại Hà Nội và TPHCM, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp đã thiết lập mặt bằng mới ngất ngưởng trong nửa cuối tháng 4. Nhiều dự án của chủ đầu tư uy tín, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và đảm bảo tiến độ xây dựng đều tăng giá 30 - 40%, thậm chí còn cao hơn. Ví dụ, căn hộ chung cư tầm trung ở Hà Nội có giá 26 triệu đồng/m2 cách đây 5 năm thì nay đã lên tới khoảng 45 triệu đồng/m2.

Do thị trường thiếu nguồn cung trong thời gian dài, nên các chủ đầu tư có dự án được phê duyệt và tiến hành triển khai đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp, nhưng sau đó, chủ đầu tư thay đổi chiến lược, “thổi” lên thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa. Do vắng bóng căn hộ giá bình dân nên các DN BĐS cũng không lo cạnh tranh, từ đó không chịu hạ giá. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để có lợi nhuận cao nhất.

Như vậy, then chốt của vấn đề kéo giảm giá căn hộ chung cư vẫn phải là tăng quỹ nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho người thu nhập thấp; trước khi kêu gọi DN BĐS hạ giá bán như một hành động vì cộng đồng. Tuy nhiên, thời gian qua, việc phát triển NOXH lại rất chậm. Gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng vẫn không tạo được hứng khởi cho thị trường.

Về phía DN BĐS, họ chờ lãi suất tiếp tục giảm. Trong khi đó, về phía ngân hàng tham gia chương trình 120.000 tỷ đồng (nay là 125.000 tỷ đồng do có thêm 1 ngân hàng tham gia) lại cũng không dễ dàng gì cho vay, vì thủ tục không bảo đảm. Về phía người vay mua nhà, do lãi suất cao, thời gian ưu đãi ngắn nên cũng không mặn mà.

Những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện gói tín dụng khiến là nguồn cung NOXH chậm triển khai. Bên cạnh đó, nhiều địa phương cũng không vồn vã với việc xây dựng NOXH. Thời điểm giữa tháng 3/2024, Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước) cho biết cũng chỉ có 28/63 UBND tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia chương trình. Trong 68 dự án thuộc 28 tỉnh, thành phố, có 30 dự án có nhu cầu vay vốn, các dự án còn lại không có nhu cầu vay vốn do đã hoàn thành hoặc đã thu xếp nguồn vốn khác.

Như vậy, có thể thấy, giấc mơ một căn hộ NOXH giá rẻ vẫn còn rất xa, dẫn tới việc kéo giảm giá căn hộ chung cư là rất khó khăn.