Vì sao lệch pha phân khúc nhà là vấn đề nan giải suốt nhiều năm qua?

Vấn đề nan giải

Mặc dù Việt Nam đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm trong công tác phòng chống dịch với "mục tiêu kép", nhưng không vì thế mà nhiều người lao động không cảm thấy bất an khi mối lo giảm thu nhập, việc làm không ổn định, thậm chí là nguy cơ thất nghiệp, vẫn đang hiện hữu.

Ngay giữa lúc này, những nhu cầu bức thiết của con người vẫn tiếp tục "nóng", trong đó có vấn đề chỗ ở - vốn đã nan giải suốt nhiều năm qua. Cho dù nhiều giới chức khẳng định "cơn sốt" giá bất động sản "ảo" đã hạ nhiệt, nhưng không nhờ đó mà cơ hội có nhà ở của hàng triệu gia đình lao động trở nên sáng sủa hơn. Bởi thực tế thị trường đang chỉ ra một "lỗ hổng" lớn, đó là nguồn cung căn hộ bình dân đang dần cạn kiệt.

Thống kê nguồn cung căn hộ quý 1/2021 cho thấy, số căn hộ hạng sang và cao cấp chiếm tới 59%, căn hộ trung cấp 41% và căn hộ bình dân là con số 0 tròn trĩnh! Giá phổ biến của căn hộ trung cấp hiện ở mức 40-50 triệu đồng/m2. Có nghĩa, giá thành một căn hộ trung cấp với diện tích khoảng 50 m2 là trên 2 tỷ đồng - một khoản tiền "nằm mơ cũng không thấy" đối với hầu hết các gia đình người lao động.

Trong bối cảnh đó, những mặt bằng giá căn hộ cao cấp - được khoác lên mình danh xưng "hàng hiệu" liên tục lập đỉnh tại TP Hồ Chí Minh hiện đã có những dự án căn hộ có mức giá lên tới trên dưới 600 triệu đồng/m2, giá một căn hộ tính bằng hàng triệu USD. Vẫn biết những căn hộ đó không dành cho giới "bình dân", nhưng tác động của nó đối với thị trường là không hề nhỏ. Nó được ví như "liều thuốc kích thích" thúc đẩy mặt bằng giá các phân khúc khác không ngừng "đuổi theo", ngày một cao hơn.

Theo giới phân tích thị trường, một trong những nguyên nhân là do xã hội Việt Nam hiện nay đã xuất hiện ngày càng nhiều người giàu. Số người này sẵn sàng vung tiền để thâu tóm bất động sản - như tờ giấy thấm hút mực! Vì vậy, khi bất động sản trở thành một thước đo về giá trị tài sản được nhiều người thừa nhận, thì cũng có những người đang cùng lúc sở hữu nhiều bất động sản, trong đó không ít bất động sản không được sử dụng đến trong thời gian dài, khiến tình trạng bất bình đẳng về cơ hội chỗ ở ngày càng trầm trọng.

Chính vì vậy, mới đây Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA) đã đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất có dấu hiệu đầu cơ; với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí "găm giữ" đất, chống đầu cơ đất đai. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.

Dịch bệnh bùng phát rồi sẽ bị dập tắt, nhưng ngay từ lúc này cần có những biện pháp để sớm dập tắt những nguy cơ bùng phát "sốt giá nhà đất" để tạo cơ hội cho những người yếu thế có điều kiện an cư...

Thị trường bất động sản năm 2021

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản năm 2021, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản nói chung và tại Hà Nội nói riêng được kỳ vọng bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được mở bán và nhà ở vẫn là nhu cầu thiết yếu. Đối với thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở luôn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020. Trong khi đó, văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn.

Ngoài ra, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và sản xuất nước ngoài trong bối cảnh doanh nghiệp quốc tế tìm đến những vùng đất mới an toàn và rẻ hơn đã tạo ra cơ hội cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Một “điểm cộng” nữa là giải ngân đầu tư công nhanh, đóng góp cho sự tăng trưởng chung của nền kinh tế cả nước. Bên cạnh đó là vấn đề lãi suất, đây là thời điểm lãi suất thấp nhất trong 15 năm qua, do đó các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà, hay đầu tư.

Dự báo về những xu hướng dẫn dắt bất động sản trong năm 2021, các chuyên gia đến từ Tập đoàn Jones Lang LaSalle (JLL) cho rằng, các xu hướng trong năm nay sẽ duy trì phát triển hoặc biến đổi để phù hợp với nhu cầu hiện tại. Theo các chuyên gia đến từ JLL, có 5 xu hướng dẫn dắt thị trường bất động sản trong năm 2021.

Xu hướng thứ nhất là “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” thường được dùng cho những dự án quy mô lớn. Thị trường bất động sản đang dần trưởng thành, người mua nhà ngày càng quan tâm hơn đến môi trường sống lành mạnh và bền vững để an cư hơn là một không gian để ở đơn thuần. Vì vậy, các nhà phát triển bắt đầu tìm cách thu hút người mua bằng việc kiến tạo những khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhằm giúp cư dân tương lai tránh sự phiền toái bởi quá trình đô thị hóa nhanh và cơ sở hạ tầng công cộng tụt hậu.

Xu hướng thứ 2 được ghi nhận là những thử nghiệm làm việc từ xa tại văn phòng. Sự thay đổi này được tiến hành ở nhiều doanh nghiệp và “tăng tốc” do dịch Covid-19.

Thêm một xu hướng nữa là thương mại điện tử thúc đẩy ngành hậu cần và kho bãi, trở thành động lực lớn cho thị trường. Việt Nam hiện là một trong những thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á. Những năm gần đây, chuỗi cung ứng ngày càng tập trung phục vụ người tiêu dùng, tốc độ giao hàng là một trong những yếu tố chính trong quyết định mua hàng.

So với các hoạt động hậu cần truyền thống, thương mại điện tử sử dụng nhiều lao động hơn và đòi hỏi nhiều không gian kho bãi hơn gấp ba lần. Đó là một phần yếu tố thúc đẩy sự gia tăng nhu cầu của các nhà đầu tư đối với bất động sản công nghiệp trên toàn thế giới.

Đáng chú ý, việc doanh nghiệp vẫn giữ hướng đi “xanh” và bền vững chính là xu hướng thứ 4 dẫn dắt thị trường bất động sản 2021. Theo phân tích, khi quỹ tài chính trở nên eo hẹp, các sáng kiến bảo vệ môi trường là một trong những phần đầu tiên bị gạch bỏ trong kế hoạch phát triển của nhiều công ty. Nhưng bất chấp những thời điểm khó khăn phía trước, các công ty và nhà đầu tư được kỳ vọng vẫn sẽ đưa ra những lựa chọn “xanh,” vì một tương lai tốt đẹp và bền vững hơn ở phía trước.

Xu hướng thứ 5 được nhận diện chính là việc nhà đầu tư đang hướng về ngành y tế và chăm sóc sức khỏe. Vào năm 2021, sự quan tâm nhà đầu tư gia tăng đối với các lĩnh vực quan trọng trong cuộc khủng hoảng y tế. Các nhà đầu tư cả trong nước lẫn quốc tế đã nhắm đến mảng hậu cần sức khỏe và y tế và họ đang cần nhiều kho lạnh có vị trí gần khách hàng hơn để phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vaccine, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm...

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, khắc phục lệch pha cung-cầu, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, trong năm 2021, Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản; chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như: Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Đồng thời, thường xuyên bám sát tình hình thị trường, kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ khó khăn, hạn chế, bất cập của cơ chế, chính sách, đặc biệt là tác động của dịch Covid-19 để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.