Vì sao nguồn cung nhiều nhưng giá nhà vẫn khó giảm?

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%, trong đó căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, với khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới.

Dù nhận định nguồn cung dồi dào trong năm nay và các năm tiếp theo, VARS IRE vẫn nhận định dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí về đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Mặt khác, VARS IRE  cho rằng, việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE nhìn nhận nguyên nhân việc giá nhà khó giảm là bởi chi phí đầu vào của dự án, từ tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, vốn vay đến các chi phí pháp lý, quản lý và nghĩa vụ tài chính đều có xu hướng gia tăng. Thậm chí, một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Tuy nhiên, Công ty cổ phần chứng khoán SSI lại đưa ra đánh giá thị trường hoàn toàn khác, khi đơn vị này nhận định giá nhà sẽ điều chỉnh trong thời gian còn lại năm 2006. Trong báo cáo mới nhất, đơn vị này cho biết, từ nay đến cuối năm, hãng dự báo mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo cao, gây áp lực lên nhu cầu đầu tư. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, chiếm 86-88% tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TP HCM. Đây là phân khúc thường nhạy cảm hơn với biến động lãi suất. Thị trường chuyển nhượng cũng chịu tác động tiêu cực khi lãi suất thả nổi hiện dao động 11-15%, đồng nghĩa áp lực trả nợ tăng đáng kể sau khi hết thời gian ân hạn.

Tuy nhiên, mức độ tác động không đồng đều giữa các loại hình bất động sản. Với phân khúc chung cư và các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, khả năng hấp thụ được hỗ trợ một phần từ nhu cầu tái định cư sau giai đoạn đẩy nhanh tiến độ triển khai hạ tầng. Ngược lại, thị trường nhà đất gồm đất ở, nhà riêng lẻ, nhà phố gặp áp lực thanh khoản lớn hơn bởi việc mở rộng các quy hoạch đô thị quy mô lớn làm gia tăng rủi ro.

"Giá nhà ở thực tế trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh với mức giảm phân hóa theo vị trí và phân khúc sản phẩm", SSI dự báo.