Xây dựng căn hộ diện tích nhỏ: Giải bài toán gánh nặng chi phí

Giá bất động sản cao khiến cho người thu nhập thấp không thể mua được nhà (Ảnh: Duy Phương).

Nhà đầu tư ủng hộ chủ trương xây căn hộ 25 m2

Theo đánh giá chung của Bộ Xây dựng, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu đến năm 2015 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người; đến năm 2020 đạt 8 m2 sàn/người. Như vậy, việc quy định diện tích căn hộ tối thiểu 25 m2, với số người ở từ 1-3 người, là phù hợp nhu cầu thị trường, đặc biệt là các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị và công nhân lao động KCN.

Cũng theo quan điểm của Bộ Xây dựng, việc cho phép xây căn hộ thương mại diện tích tối thiểu 25 m2 cũng là một giải pháp quan trọng để góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở theo tinh thần Chỉ thị 03/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

“Đồng thời, các căn hộ 25 m2 là phù hợp với thông lệ quốc tế. Chất lượng nhà ở phải được quyết định bởi tổng thể. Việc quy định cho phép xây dựng căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (tối thiểu 25 m2) không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém”- Bộ này nhấn mạnh.

Chia sẻ với Đại Đoàn Kết, ông Trần Như Trung- Phó Tổng Giám đốc Điều hành Tập đoàn Bất động sản Nam Cường cho biết, chủ trương cho xây căn hộ 25m2 hoàn toàn phù hợp với xu thế chung của nhiều quốc gia trên thế giới.

Đơn cử những quốc gia có nguồn đất hạn chế trong thành phố như Anh (Luân Đôn), hay Mỹ, họ đã xây dựng những căn hộ có diện tích dưới 30 m2 từ rất lâu rồi.

Thậm chí tại Hồng Kông còn có căn hộ diện tích chỉ vỏn vẹn 12,8 m2. Thế nhưng họ vẫn sống rất tiện nghi, rất văn minh, không hề có tình trạng nhếch nhác, ổ chuột. Bởi vậy, ông Trung cho rằng, chúng ta chưa nên vội vàng khẳng định xây dựng căn hộ 25 m2 là vô lý, là “ổ chuột” như một số ý kiến đưa ra.

Quan trọng là công tác quy hoạch của các cơ quan chức năng sao cho hợp lý”- ông Trung nhấn mạnh. Cũng theo ông Trung, xây dựng các căn hộ diện tích nhỏ sẽ tạo ra nhiều cơ hội sở hữu nhà hơn cho những người thu nhập thấp.

“Kích thước bé đi thì tổng thanh toán của DN sẽ thấp đi, đương nhiên cơ hội tiêp cận của người thu nhập thấp sẽ cao hơn nhiều lần, do đó, trong thời gian tới đây sẽ là phân khúc tạo sự dịch chuyển mạnh mẽ trên thị trường bất động sản”- ông Trung nhận định.

Áp lực chi phí đẩy giá thành bất động sản lên cao

Có thể khẳng định, khá nhiều chủ đầu tư rất hào hứng với chủ trương này của Bộ Xây dựng, bởi nếu nhìn vào thực tiễn hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn song thu nhập bình quân lại “bó chân” người tiêu dùng, giảm khả năng tiếp cận của khách hàng đối với phân khúc căn hộ có diện tích lớn.

“Nếu như hiện nay, phải có khoảng 1 tỷ đồng người tiêu dùng mới có thể mua được một căn hộ có từ 50 m2 trở lên, thì sau này, họ chỉ cần khoảng 500 triệu đồng cũng có thể sở hữu được một căn hộ với diện tích 25 m2”- ông Trần Như Trung cho hay.

Tuy vậy, không ít ý kiến bày tỏ lo ngại, nếu cho phép xây dựng loại căn hộ này, áp lực gia tăng dân số là rất lớn từ đó gây ra áp lực cho hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, nhất là tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, về những băn khoăn này, ông Trần Như Trung cho rằng, về bản chất không phải căn hộ diện tích nhỏ sẽ gây gia tăng dân số, mà vấn đề ở đây là do quy hoạch quyết định.

Vị chuyên gia này cũng đưa ra vấn đề: Tại sao các DN lại phải đề xuất xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ dưới 45 m2? Ở đây có hai yếu tố, một là xét về mức thu nhập bình quân của phần lớn người dân Việt Nam hiện nay, để có thể sở hữu một căn hộ có diện tích lớn là rất khó, do đó, nếu xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ thì chắc chắn cơ hội sở hữu nhà của người dân sẽ cao hơn, và mở rộng cầu cho thị trường hơn.

Ở một khía cạnh khác, theo ông Trung, sở dĩ các DN đề xuất cắt nhỏ căn hộ là bởi, nếu tính tổng các chi phí giá đất, chi phí xây dựng để ra giá thành sản phẩm hiện nay, mức bán một căn hộ quá cao, vì giá đất hiện nay là áp lực lớn đối với DN, nếu vẫn để diện tích lớn mà bán hàng, thì nhu cầu ít, lợi nhuận của DN cũng thấp hơn.

Bởi vậy, ông Trung cho rằng: Thay vì việc băn khoăn về diện tích của căn hộ lớn hay nhỏ, nhà chức trách nên giảm giá đất đi. “Chính bởi giá đất hiện nay quá cao nên DN buộc phải đề xuất giảm diện tích căn hộ thì họ mới đảm bảo được kinh doanh có lãi. Do đó, chính sách về giá đất cần phải tạo thuận lợi hơn để DN có thể giảm tải áp lực chi phí, như vậy giá thành bất động sản mới có thể kéo xuống”- ông Trung đề xuất.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Trần Ngọc Hùng- Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, giá bất động sản hiện nay quá cao, không phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam, cho nên việc các DN bất động sản đề xuất chia nhỏ diện tích căn hộ thương mại cũng là điều dễ hiểu, vì như vậy mới có thể giao dịch được.

Do đó, theo vị chuyên gia này, về lâu dài, cần phải làm sao kéo thấp giá bất động sản xuống để đại bộ phận người dân có thể tích lũy mua nhà trong thời gian không dài, còn như bây giờ, có người tích lũy cả đời cũng không mua nổi một căn hộ.