2 nút thắt nhà ở xã hội

Phát triển một dự án nhà ở xã hội (NOXH) cũng đã cần một lượng vốn đáng kể, không chỉ là chi phí xây dựng, bảo trì mà còn ở chi phí mặt bằng. Trong đó ngân sách đầu tư công là một nguồn vốn chính. Tuy nhiên, ở một số quốc gia, còn huy động thêm một số nguồn vốn khác. Trước hết là hợp tác với doanh nghiệp phát triển bất động sản, trong đó phần góp của Nhà nước là quỹ đất. Nếu như xác định giá trị đất chiếm 40% giá vốn của dự án, thì khi hoàn thành, nhà nước sở hữu 40% diện tích sử dụng và dùng làm NOXH để cho thuê. Doanh nghiệp bất động sản cũng được một tỷ lệ lợi nhuận thỏa đáng.

Một phương án nữa là vừa bán vừa cho thuê. Người mua NOXH có quyền sang nhượng, còn giá trị của đất vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước. Cách này kết hợp được mong muốn sở hữu nhà của người dân có thu nhập vừa phải nhưng với chi phí thấp hơn.

Cuối cùng là Nhà nước áp đặt một tỷ lệ tối thiểu NOXH cho chính quyền địa phương. Nếu không tuân thủ, thì sẽ bị phạt tiền để bổ sung vào quỹ phát triển NOXH. Điều đó buộc chính quyền địa phương không thể “né” xây dựng NOXH. Cũng có khi người ta áp nguyên tắc này vào các doanh nghiệp phát triển bất động sản, nên quỹ NOXH được cải thiện nhiều hơn.

Như đã nói, Đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 với nguồn vốn hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng (hiện là 130 nghìn tỷ đồng do có thêm 2 ngân hàng tham gia) tới nay vẫn rất chậm. Trong 3 năm qua, cả nước mới làm được 72 dự án với 38.128 căn, chiếm chưa tới 9% kế hoạch 5 năm. Đáng chú ý là cả doanh nghiệp bất động sản lẫn người vay mua NOXH ít. Đến giữa tháng 5, các ngân hàng thương mại mới giải ngân được 1.133 tỷ đồng cho chủ đầu tư và 11 tỷ đồng cho người mua nhà. Một con số quá ít ỏi.

Nút thắt vốn cho vay đã theo hướng giảm dần đối với chủ đầu tư và người mua nhà, lần lượt từ mức 8,5%/năm và 8%/năm (từ 1/4/2023) xuống còn 8,2%/năm và 7,7%/năm (từ 1/7/2023); tiếp tục giảm xuống 8%/năm và 7,5%/năm từ 1/1/2024. Tuy nhiên, đây vẫn là mức lãi suất cao đối với cả các doanh nghiệp tham gia xây dựng lẫn người mua NOXH.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính), mức lãi suất của gói tín dụng hỗ trợ cần hạ xuống mức dưới 6% đối với chủ đầu tư và mức dưới 4,5% đối với người mua nhà. Trong khi đó, nhiều ý kiến cho rằng cần phải hạ xuống nữa: đối với doanh nghiệp xây dựng là 5% và 3% với người được mua NOXH. Cùng đó, mức lãi suất phải được kéo dài tương ứng 10 năm với doanh nghiệp và 15 năm với người mua NOXH.

Đó là nút thắt về vốn. Nút thắt thứ hai cũng rất cần tháo gỡ là quỹ đất dành cho xây dựng NOXH. Trong thực tế thì đây cũng là một thách thức lớn. Nếu như đất trung tâm các đô thị eo hẹp, thì việc xây NOXH ở vùng ven, đô thị vệ tinh là giải pháp khả thi. Tuy nhiên, đi cùng với việc phát triển các khu dân cư này đòi hỏi hạ tầng giao thông phải tương ứng. Hiện đang tồn tại một nghịch lý người dân thiếu nhà ở nhưng một số khu NOXH, nhà tái định cư đã xây dựng xong nhưng lại không có người mua, người ở.

Lý do chính là do quá xa trung tâm, trong khi hạ tầng lại thiếu thốn đủ thứ.

Điều đó cũng có nghĩa là chính quyền địa phương không chọn phát triển NOXH như một nhiệm vụ chính và cũng không xác định đầy đủ trách nhiệm của mình. NOXH vừa thể hiện tính ưu việt của chế độ, vừa đảm bảo an sinh xã hội để người lao động an cư lạc nghiệp. Nhưng nếu xây dựng ở nơi giao thông công cộng hạn chế, thiếu trường học, bệnh viện, chợ búa; thiếu cả điện nước thì không khác nào đánh đố đối tượng được thụ hưởng cũng như doanh nghiệp xây dựng.

Nếu việc tháo gỡ nút thắt vốn vay thuộc trách nhiệm của hệ thống ngân hàng, thì nút thắt quỹ đất thuộc về chính quyền địa phương. Đành rằng tạo quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại trong lòng đô thị sẽ có lãi lớn, nhưng cũng không thể vì thế mà NOXH bị đẩy ra xa.

Lâu nay, vẫn nghe nói chủ trương xây dựng 1 triệu căn NOXH chậm trễ là do thủ tục hành chính nhiêu khê. Đúng, nhưng quan trọng hơn vẫn là lãi suất cho vay và quỹ đất. Nếu 2 nút thắt này không sớm được tháo gỡ thì NOXH vẫn tiếp tục là giấc mơ xa vời đối với người lao động.