Bảng giá đất do các địa phương quy định chỉ bằng 30-60% giá thị trường

Ngày 18/9, tại Diễn đàn Kinh tế-xã hội Việt Nam 2022 đã diễn ra Hội thảo chuyên đề với chủ đề: “Đẩy mạnh cải cách thể chế-Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội”.

Phát biểu tại đây, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường khẳng định, việc hoàn thiện chính sách đất đai để phù hợp với ngữ cảnh mới là vấn đề cấp thiết. Theo đó, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến việc đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp hiện nay thành nước có thu nhập cao vào năm 2045.

Theo ông Võ, việc sửa đổi Luật Đất đai đang thực hiện và các Luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm. “Một trong những vấn đề quan trọng nhất cần quan tâm hiện nay là quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quan tâm hơn cả, chủ yếu là các dự án vì mục tiêu lợi nhuận, trong đó có lợi nhuận của chủ đầu tư dự án gắn với các lợi nhuận của quốc gia, công cộng”-ông Võ nói.

Ông Võ phân tích rằng, do các dự án này tạo ra lợi nhuận nên người bị thu hồi đất hay so sánh giữa lợi nhuận của nhà đầu tư dự án sau khi nhận đất giao, cho thuê với lợi nhuận của mình trong bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện của dân về đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao trong tổng khiếu kiện dân sự. Và thực tế này đang xảy ra ở hầu khắp các nơi. “Bảng giá đất của nhà nước do các địa phương cấp tỉnh quy định luôn chỉ bằng khoảng 30-60% giá trị thị trường”-ông Võ chỉ rõ.

Ông Võ cũng cho rằng, cho đến nay có thể nói trên phạm vi cả nước, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá là rất khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất mà chưa có nhà đầu tư ứng tiền trước.

Mặt khác, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều khó thực hiện, nhất là khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm.

“Lúc đó, đất đai sẽ rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi rồi mà không thể đưa vào sử dụng. Tình trạng này đã xảy ra ở nhiều địa phương khi bản quy hoạch không mang lại hiệu quả trên thực tế”-ông Võ nêu.

Ông Võ cũng lưu ý, một trong những bức xúc rất lớn mà TP. Hồ Chí Minh, cũng như nhiều tỉnh, thành khác đã chỉ ra trong việc thu hồi đất để phát triển các dự án án trên khu vực có diện tích lớn. Trên một khu đất lớn, thường xuất hiện nhiều loại đất khác nhau trong những tình trạng pháp lý khác nhau.

Lần sửa đổi này, ông Võ cho rằng, cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”. Trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Trên công luận, ta vẫn nói rất mạnh mẽ rằng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”. Rồi có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có”, ông nhấn mạnh và nói rằng, điều này để thấy rằng cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng” thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng. Vậy là, “khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, có vẻ có lý nhưng không chứng minh được ai “có lỗi” cả. Nhưng tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”.

Cũng theo ông Võ, cần đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi, cùng với đó, chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền, hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%.

Ông Võ nói: “Pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của Công chứng và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định. Các giải pháp trên hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng 1 năm để triển khai. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai”.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, chúng ta phải định ra được cái giá trị của mỗi loại đất đai gắn liền với mục đích sử dụng của nó. Mỗi một loại mũ sử dụng nó sẽ có một cái giá trị tương ứng, và giá của nó phải sát với giá thị trường. Bởi lẽ giá trị của đất đai có thể dùng các kỹ thuật để định giá, nhưng giá đất đai lại do bản thân người mua, người bán trên thị trường tự quyết định một mảnh đất. Cái nào muốn mua thì người ta sẵn sàng trả giá cao hơn, hoặc một người đang cần bán thì người ta sẵn sàng bán giá giá thấp hơn thì giá cả thị trường là rất muôn hình vạn trạng, không ai có thể nắm được. “Do đó tôi đề nghị trong luật pháp, định giá đất hay bảng giá đất là phải sát với giá trị thị trường của đất đai chứ không phải là giá thị trường. Nếu giá thị trường không nắm bắt được thì đề nghị là Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất cho tất cả các trường hợp mà Nhà nước phê duyệt, các dự án đầu tư hoặc Nhà nước chấp nhận đầu tư chứ không nên để cho các nhà đầu tư tự thỏa thuận”-ông Cường cho hay.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng cho rằng, sắp tới cần rà soát phương pháp xác định giá đất để xác định phù hợp nhất, chính xác nhất. Bởi thời gian qua vi phạm đều bị xử lý hình sự. Phải quy định giá đất trước thời điểm giao đất, và từ lúc xác định giá đến thời điểm giao đất không quá 6 tháng vì trước đây giao đất nhưng không nói đến thời gian bao lâu nên mới có việc đất cứ để đó, ảnh hưởng đến người dân. Đây là vấn đề cần phải quy định trong Luật Đất đai sửa đổi.