Bảo đảm an ninh tín dụng: Nhiều dòng tiền vào 'tầm ngắm'

Chặn tín dụng đầu cơ bất động sản

Ngay đầu tháng 1, một số ngân hàng sau khi nhận được “ lệnh” báo cáo tình hình cấp tín dụng với các doanh nghiệp (DN), cá nhân để tham gia đấu giá các lô đất ở Khu đô thị Thủ Thiêm đã phải lên tiếng. Đại diện Vietcombank thông tin tính đến 7/1/2021, ngân hàng chưa phát sinh bất kỳ khoản cấp tín dụng (cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu…) đối với các DN và cá nhân để tham gia đấu giá các lô đất ở khu đô thị Thủ Thiêm, TPHCM. Còn SHB cũng khẳng định không cấp tín dụng (cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu…) cho việc tham gia đấu giá các dự án tại Thủ Thiêm.

Cùng với động thái của các ngân hàng thương mại khi thông tin về hoạt động tài trợ vốn tín dụng cho các DN đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, ông Nguyễn Văn Du - quyền Chánh thanh tra Cơ quan thanh tra giám sát ngân hàng (NHNN) cho biết cũng rà soát qua hệ thống Trung tâm thông tin tín dụng quốc gia (CIC) về việc cấp tín dụng cho các doanh nghiệp tham gia, trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm. Kết quả cho thấy không có tổ chức tín dụng nào tham gia cho vay đặt cọc.

Việc yêu cầu hàng loạt ngân hàng thương mại báo cáo NHNN về thực trạng cấp tín dụng với các đối tượng tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm, bao gồm cả cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu… được coi là cú “ra đòn” đầu tiên của NHNN đối với tín dụng bất động sản (BĐS) đầu cơ, ngay những ngày đầu tiên làm việc của năm 2022.

Thực tế cho thấy, cuối năm 2020, đầu năm 2021, thị trường BĐS chứng kiến những cơn sốt đất diễn ra trên diện rộng ở nhiều địa phương trên cả nước. Vào thời điểm đó, nhiều ý kiến đã kiến nghị “siết” tín dụng đổ vào BĐS để kìm cơn sốt đất.

Theo thống kê từ NHNN tăng trưởng cho vay với lĩnh vực BĐS từ mức trên 26% trong năm 2018, giảm còn 12% trong năm 2020 và duy trì ở mức khoảng 12% trong năm 2021. Trong đó, cho vay đầu tư BĐS để sử dụng hiện đã chiếm 66%, còn lại là cho vay đầu tư kinh doanh BĐS.

Trong các chỉ đạo điều hành của NHNN thời gian qua, vấn đề kiểm soát cho vay đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro luôn hết sức chặt chẽ, gồm cả cho vay với lĩnh vực BĐS. NHNN cũng thường xuyên chỉ đạo các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ đối với việc cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS, tập trung vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn; các dự án quy mô lớn… để tập trung nguồn vốn tín dụng cho các dự án có hiệu quả, dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Đồng thời không thực hiện việc cấp tín dụng phục vụ đầu cơ BĐS hoặc triển khai những dự án có tiềm ẩn rủi ro.

Về vấn đề này, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú khẳng định, năm 2022, NHNN sẽ kiểm soát chặt hơn nữa dòng tiền chảy vào BĐS, trái phiếu doanh nghiệp. Cụ thể, với lĩnh vực BĐS, cơ quan này sẽ siết chặt tín dụng BĐS có tính chất đầu cơ.

Tiếp tục phanh tín dụng bất động sản

TS Nguyễn Thanh Hương, Giảng viên trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, nếu không kiểm soát tốt dòng tiền từ các ngân hàng thương mại vào BĐS và chứng khoán thì nguy cơ chao đảo hệ thống tín dụng và lạm phát phi mã hoàn toàn có thể xảy ra. Khi ấy, người lao động trực tiếp làm công ăn lương chịu thiệt nhiều nhất và không biết chống đỡ bằng cách nào.

Các chuyên gia cho biết, ở nước ngoài, cho vay BĐS thường được ngân hàng quản lý rất chặt chẽ. Chẳng hạn, ở Mỹ, ngân hàng chỉ cho vay mua đất khi đã có dự án hình thành, DN phải chứng minh lợi nhuận từ thu được từ dự án vay. Trong khi đó, tại Việt Nam, chỉ cần khách hàng dùng chính BĐS đó thế chấp là có thể được vay đến 60% giá trị đất.

Nhìn nhận thực tế, so với nhiều tài sản đảm bảo khác, BĐS là tài sản đảm bảo ưa thích của các ngân hàng, bởi giá trị được duy trì ổn định, có tính thanh khoản cao, ít mất giá theo thời gian. Vì vậy, khi sử dụng làm tài sản bảo đảm thì tỷ lệ cấp tín dụng/giá trị tài sản cũng cao hơn so với các loại hình thế chấp khác.

Giới chuyên gia kinh tế cho rằng, việc “phanh” tín dụng BĐS đầu cơ là việc làm rất cần thiết. Mặc dù NHNN đã rất nỗ lực xóa sở hữu chéo, song việc cho vay sân sau vẫn hết sức phức tạp. Việc ngân hàng dồn vốn cho các DN thân hữu không chỉ gây sốt nóng cho thị trường BĐS, mà còn gây bất ổn cho cả nền kinh tế và cả hệ thống ngân hàng.

Theo TS Cấn Văn Lực, các gói hỗ trợ, chương trình hỗ trợ tăng trưởng kinh tế hiện nay đều có trọng tâm, trọng điểm, không dàn trải, thậm chí có địa chỉ, có dự án cụ thể. Các tính toán tác động của chương trình phục hồi cũng rất rõ ràng, không còn chung chung như giai đoạn trước. Đáng chú ý năng lực quản trị điều hành, năng lực hệ thống tài chính, ngân hàng cũng vững mạnh hơn. Tín dụng đang được nắn rất sát, chảy đúng hướng để thúc đẩy sản xuất kinh doanh.

Còn TS Lê Xuân Nghĩa khẳng định, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với DN BĐS mua trái phiếu DN để đảo nợ… thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra giám sát. Cũng theo chuyên gia này, do quỹ đất ngày càng khan hiếm, DN đổ xô xây nhà cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, nên nhà ở ngày càng trở thành giấc mơ xa xỉ với người nghèo và người có thu nhập trung bình. Đồng thời, việc này đẩy một số phân khúc BĐS rơi vào tình trạng bong bóng.