Bất động sản cần thêm 'thuốc' trợ lực

Khơi thông thị trường

Theo các chuyên gia, dù có chỉ đạo rất quyết liệt về giảm lãi suất, nhưng các ngân hàng cho biết, chưa thể giảm ngay lãi suất cho vay, dẫn đến lượng người mua bất động sản (BĐS) vẫn ít.

Nguồn cung căn hộ chung cư mới khá thấp. Tính riêng tại Hà Nội, trong quý II chỉ có khoảng hơn 1.800 căn hộ mở bán mới, trong khi đó giá vẫn duy trì ở đà tăng. Chính việc thiếu nguồn cung và nhu cầu thực hiện hữu là nguyên nhân khiến giá căn hộ không giảm ngay cả trong thời kỳ trầm lắng nhất.

Trong khi đó báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nguồn cung BĐS nhà ở vẫn chưa có nhiều cải thiện. Quý II/2023, cả nước ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở đang mở bán với nguồn cung đưa ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Tuy nhiên, hầu hết nguồn cung đến từ các dự án trong các giai đoạn tiếp theo, gần như không có dự án mới. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2). Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Theo các chuyên gia, khơi thông thị trường BĐS phải bắt nguồn từ khơi thông nguồn cung và cần nhiều sản phẩm nhà ở giá bình dân hơn, bởi đây chính là “chìa khóa” để mở cánh cửa cho thị trường BĐS.

Chuyên gia kinh tế - TS Trần Xuân Lượng cho rằng, thời gian qua Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan đã quyết liệt ban hành nhiều Nghị quyết, Nghị định, văn bản mới để tháo gỡ điểm nghẽn, giúp thị trường phát triển bền vững. Tuy nhiên, theo ông Lượng, đó mới chỉ là giải pháp ngắn hạn, thời gian tới rất cần các giải pháp dài hạn. Theo đó, cần hoàn thiện chính sách pháp luật về lĩnh vực này. Cùng với đó là phải xây dựng dữ liệu đất đai, BĐS theo thị trường.

Lấy lại niềm tin

Hiện các doanh nghiệp (DN) rất thiếu vốn để sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Nhiều ý kiến cho rằng, việc ban hành một số gói tín dụng; giãn, hoãn nợ nhằm hỗ trợ thị trường là thực sự cần thiết trong thời điểm khó khăn này, nhưng nếu dự án không được gỡ vướng pháp lý, thì DN cũng không đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhấn mạnh, DN hiện rất cần “thuốc” là dự án được gỡ vướng và tiền thật, để phục hồi hoạt động, chứ không phải chỉ chuyển “nợ xấu” từ thời điểm này sang thời điểm khác. Do đó, cần rà soát, phân loại từng DN để có “thuốc đặc trị” riêng.

Đưa ra dự báo về thị trường BĐS thời gian tới, ông Đính cho rằng, có nhiều cơ sở để kỳ vọng sự phục hồi của thị trường sẽ bắt đầu từ cuối quý III cho đến hết năm 2023.

Riêng phân khúc nhà ở xã hội, hiện đang có nhiều chính sách ưu tiên phát triển nên nguồn cung thời gian tới sẽ được cải thiện, đáp ứng được phần nào nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Với M&A, lĩnh vực này sẽ tiếp tục sôi động. Các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý II sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III và rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên trong quý IV/2023. “Tuy nhiên số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quý IV, thậm chí kéo dài sang quý II/2024” – ông Đính cho hay và khẳng định, khi M&A đạt được thành công sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Bởi các dự án dang dở gặp được chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ nhanh chóng được tái khởi động. Các chủ DN thu được tiền từ M&A cũng có vốn để quay lại thực hiện các dự án còn lại.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đưa ra nhận định, thị trường BĐS 2023 đang đón nhận những tín hiệu đảo chiều. Đây là cơ sở cho sự khởi sắc sắp tới. Còn bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho hay, để thị trường đi lên, cần có giải pháp đồng bộ từ tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà đầu tư tới các tổ chức tín dụng. Cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp từ chính sách pháp luật, hoàn thiện hóa các Luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời để giúp có thêm nguồn cung mới và định hướng rõ ràng cho thị trường, cần rút ngắn thời gian xem xét, phê duyệt các dự án...

“Các chủ đầu tư nên linh hoạt trong việc tìm kiếm nguồn vốn phát triển dự án bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng như hợp tác đầu tư, kinh doanh đưa ra các sản phẩm tốt, chính sách giá, bán hàng hấp dẫn, đa dạng đáp ứng hầu hết các yêu cầu của người mua” – bà Hằng nhấn mạnh và cho rằng, trong giai đoạn này, DN cần rà soát toàn bộ danh mục dự án, phân loại dự án theo nhiều hướng như bán buôn, bán lẻ hay đưa ra thị trường trước sản phẩm đủ điều kiện pháp lý, có thể thu hút người sử dụng, tiềm năng để đầu tư. Đồng thời cần có chính sách bán hàng hấp dẫn, linh hoạt, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cũng cho rằng vào thời điểm cuối năm, cụ thể là từ quý IV/2023, các tín hiệu khởi sắc, phục hồi của thị trường bất động sản sẽ ngày càng rõ nét hơn. Nguyên nhân là bởi giai đoạn này, các chính sách tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường trái phiếu, thị trường bất động sản bắt đầu phát huy hiệu quả.