Bất động sản ở Đồng Nai: Cơ hội nhiều, rủi ro không ít

Cơ sở mua bán đất tại Đồng Nai nở rộ.

Bất động sản (BĐS) ở Đồng Nai được các chuyên gia kinh tế, nhà đầu tư đánh giá cao với hàng loạt điều kiện phát triển thuận tiện. Tuy nhiên, không ít cảnh báo, nhà đầu tư nên tỉnh táo và thận trọng khi “rót vốn” vào đây vì thị trường BĐS của Đồng Nai tiềm năng rất nhiều nhưng rủi ro cũng không ít.

Ngoài sức nóng của thị trường BĐS TP HCM, Đồng Nai cũng thuộc thị trường khá sôi động với phân khúc đất nền, thậm chí thời gian vừa qua thị trường này rơi vào tình trạng “sốt” trầm trọng. Mặc dù, cảnh báo về mức độ rủi ro của thị trường song các chuyên gia BĐS vẫn cho rằng, Đồng Nai tiếp tục là thị trường tiềm năng của các nhà đầu tư khi quỹ đất nhiều, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khá hoàn thiện. Đặc biệt, dự án phát triển sân bay quốc tế Long Thành như một làn gió mới đưa giá trị BĐS Đồng Nai lên cao.

Theo bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, tính tới hết 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường lẫn sơ cấp và thứ cấp. Thị trường thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai với khoảng 27.600 căn/nền, hơn 90% tổng nguồn cung trong khi đó số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền.

Đánh giá khá cao thị trường BĐS của đô thị vệ tinh cách TP HCM khoảng 30km, thế nhưng ông Lê Hoàng Châu- chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cảnh báo nhà đầu tư phải thận trọng khi “đổ tiền” vào Đồng Nai. “Sắp tới, khi nối tuyến cao tốc nối từ Ngã ba Dầu Giây ra Phan Thiết thì Long Khánh sẽ phát triển hơn. Giao thông hạ tầng của Đồng Nai rất thuận tiện, triển vọng rất tốt. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý, Đồng Nai từng đưa ra “quả lừa” rất ngoạn mục trong quá khứ”- ông Châu nói.

Dẫn chứng về vấn đề này ông Châu cho hay, gần 10 năm trước cơ quan quản lý của Đồng Nai đưa ra “bánh vẽ” đang và sẽ phát triển thành phố mới Nhơn Trạch. Kết quả, nhà đầu tư, người dân ồ ạt đổ tiền vào khu vực này, đến nay mọi người “chết đứng” với các dự án trên. Bởi vì đến thời điểm này Nhơn Trạch chưa là thị trấn, thì làm sao có thể nói đến câu chuyện đô thị loại 1, loại 2. Không riêng gì kỳ vọng phát triển thành phố mới Nhơn Trạch, nhà đầu tư kỳ vọng đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây đưa giá BĐS lên cao nhưng đây lại là đường cao tốc, không dành cho xe hai bánh, vì vậy giấc mơ BĐS quanh khu vực chưa thành hiện thực.

Theo HoREA, để rút ngắn khoảng cách giữa TP HCM và Nhơn Trạch chính là dự án cầu Cát Lái- cầu này dành cho xe hỗn hợp. Như vậy, khoảng 5 năm nữa cây câu cầu này mới có thể giúp BĐS Nhơn Trạch cất cánh. Hy vọng các cơ quan chức năng sẽ thúc đẩy dự án đúng tiến độ.

Bàn về thị trường BĐS Đồng Nai, ông Nguyễn Thanh Lâm- phó giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai, chủ tịch Hiệp hội BĐS Đồng Nai cho biết, hiện Đồng Nai có 300 dự án thuộc 3 nhóm. Trong đó, nhóm 1 đã tiếp cận và gắn liền không gian với khu đô thị hiện có là TP Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom, cùng với Long Khánh. Còn Nhơn Trạch chưa được là thị trấn. Nhóm này chỉ phát triển ngắn hạn thôi do trong trung tâm quỹ đất cũng đã gần hết. Nhóm 2 thuộc vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị phải đầu tư từ 5 - 7 năm. Hạ tầng kỹ thuật kết nối vào hạ tầng kỹ thuật chính còn khó khăn.

Chặng hạn, dự án có diện tích 200 - 300 ha với tổng vốn đầu tư lớn đương nhiên sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, cả nhà đầu tư thứ cấp. Chính từ đây xuất phát ra nhu cầu đầu tư đất nền. Nhóm thứ ba là đầu tư các dự án xung quanh sân bay Long Thành, tổng quy mô 21.000 ha. Nhóm này từng gây “sốt” thị trường BĐS ở Đồng Nai. Cụ thể, BĐS Long Thành gần đây có sốt ảo do một số cò mồi thổi giá, đất chưa có quy hoạch, đất nông nghiệp… chưa làm sổ đỏ được. Để ngăn chặn tình trạng trên, tỉnh mới dừng quy hoạch về tách thửa, điều chỉnh lại quy hoạch 21.000 ha. Việc điều chỉnh quy hoạch 21.000 ha nêu trên phần nào kéo giảm “sức nóng” của thị trường nơi đây.

Dựa trên tình hình thực tế của thị trường BĐS, ông Lâm cho rằng, dưới góc độ cá nhân thì nhóm 1 - 2 là hiệu quả nhất, thu lợi ngay. Nhóm 3, đòi hỏi phải đầu tư mang tính chất dài hơi hơn, có thể là 5 - 7 năm nữa vì chưa có quy hoạch, chưa có định hướng.