Cải tạo chung cư cũ: Khi quyền lợi bị ‘treo lơ lửng’

Vướng mắc thủ tục

Hiện nay trên địa bàn TP HCM có khoảng 1.440 khu chung cư với sức chứa khoảng 140.000 hộ, trong đó 474 khu nhà chung cư được xây dựng từ trước năm 1975. Những khu chung cư xây trước Luật Nhà ở (năm 2005) do đó gần như cùng chung tình trạng không có Ban quản trị (BQT) nhà chung cư. Có những CCC dù có BQT nhưng phớt lờ khuyến nghị của chính quyền địa phương, điển hình như đã từng xảy ra tại chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè) trong thời gian vừa qua.

Bà Đỗ Thị Ngọc Oanh, một cư dân tại chung cư số 328 Võ Văn Kiệt (P.Cô Giang, Q.1) nhiều năm chịu bức xúc khi sự bất đồng giữa cư dân và chủ đầu tư không thể giải quyết. Không riêng trường hợp bà Oanh, nhiều cư dân ở chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè, TP HCM) dù khiếu nại đến nhiều cấp, từ Sở Xây dựng thành phố, Thanh tra Sở Xây dựng, UBND huyện Nhà Bè... nhờ can thiệp giải quyết các tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị (BQT), nhưng đến nay vẫn chưa ổn thỏa.

Trong văn bản góp ý cho Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây đã nêu cảnh báo khi tình hình cải tạo CCC tại TP HCM đang rất chậm chạp. Trong 5 năm trên toàn địa bàn thành phố mới chỉ di dời được 6 nhà chung cư; phá dỡ 4 nhà chung cư (cấp D) và chỉ có 2 CCC được xây dựng mới.

Đây là thực trạng gây nhiều băn khoăn vì trước đó, TP HCM đặt mục tiêu trong giai đoạn 2015-2020 sẽ cải tạo, xây dựng mới khoảng 237 trong tổng số 474 nhà CCC, không đảm bảo an toàn để tiếp tục ở (xây dựng từ trước năm 1975). Trong số này, có 15 nhà chung cư cấp D (hư hỏng nặng, rất nguy hiểm) được đưa vào kế hoạch ưu tiên, gắn với giải quyết tái định cư cho cư dân.

Công tác cải tạo, xây dựng lại CCC trong 5 năm (2015-2020) rất chậm chạp, cùng nhiều vướng mắc, bất cập về cơ chế chính sách. Hậu quả là nhiều CCC (cấp D) từng bị lún sụt hoặc đổ nghiêng, khiến nhiều cư dân một phen khiếp hãi.

Điển hình là trong năm 2020, trường hợp 2 dự án CCC tại Q.5 đã phải triển khai xây lại mới gấp rút do mức độ nguy hiểm cao. Trong đó, chung cư 402 Hàm Tử (số cũ), nay là địa điểm 926 Võ Văn Kiệt (Q.5) được dự kiến xây dựng khu trung tâm thương mại và căn hộ cao 25 tầng và 2 tầng hầm. Dự án xây mới chung cư thứ hai cũng được triển khai ngay trên khu đất CCC tại địa điểm số 727 đường Trần Hưng Đạo (Q.5), cũng được thiết kế xây dựng có trung tâm thương mại, văn phòng, với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 23.200 m2.

Cả hai dự án xây mới này đều được UBND TP HCM chỉ đạo tập trung tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục, để xây dựng mới lại CCC đã xuống cấp trên địa bàn. Dù vậy, quá trình này cũng diễn ra hết sức chậm chạp nguyên do tại dự án xây mới CCC tại khu đất 926 Võ Văn Kiệt có nguồn gốc là đất nhà nước giao Công ty Dịch vụ công ích Q.5 đầu tư dự án tái định cư, nhưng đơn vị này không đủ năng lực để triển khai.

Sau đó, UBND TP HCM đành chấp thuận cho công ty này hợp tác đầu tư với Cholimex và Sanny, để thành lập pháp nhân mới là Công ty TNHH bất động sản Tam Đức. Mặc dù vậy, dự án tiếp tục vướng mắc một số quy định theo Luật Đất đai dẫn đến một thời gian dài dự án chưa hoàn tất khâu…thủ tục.

Thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nguyên nhân chính của các bất cập trên là do vướng quy định về yêu cầu phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D).

Hiện nay, cơ chế thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, do đó vẫn khó tạo được sự đồng thuận chung.

“Các quy định trên thực tiễn không còn phù hợp thực tiễn nên cần sửa đổi hoặc có cơ chế thí điểm đặc thù về tỷ lệ khi quy định chỉ cần trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý là có thể cải tạo, xây mới CCC”, ông Châu kiến nghị.

Mới đây UBND TP HCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung sửa đổi quy định của pháp luật áp dụng phương án cho trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại CCC hư hỏng nặng, nguy hiểm. Trong đó, Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án.

Song song với đó, các chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền theo giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận. Trong khi chưa thể tái định cư, đa số người dân ở CCC đành bị động chờ đợi động thái từ chính quyền, phần còn lại bị “treo lơ lửng” cả quyền lợi tới tính mạng và tài sản.

Đó là chưa kể những tranh chấp giữa chủ đầu tư và BQT, giữa người dân với BQT, công ty quản lý tòa nhà, giữa BQT mới và cũ, cùng nhiều tranh chấp liên quan đến lợi ích quyền sở hữu chung (lối đi, tầng hầm, nhà giữ xe, nhà cộng đồng), phí bảo trì, hạch toán thu chi…