Chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Quốc hội cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản (BĐS) là Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025.

Kỳ vọng vào “cú hích” cho thị trường

Cả 3 luật này có liên quan mật thiết, có hiệu lực thi hành cùng một thời điểm sẽ tác động hỗ trợ qua lại nhau. Các quy định mới của luật này sẽ tạo động lực cho nhà đầu tư, hoạt động kinh doanh BĐS. Theo các phân tích được đưa ra, 3 Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cùng tháo gỡ được khó khăn về pháp lý cho nhiều dự án; thúc đẩy niềm tin nhà đầu tư và tiếp sức cho thị trường BĐS phục hồi vào cuối năm nay.

Nói như ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), thị trường BĐS đang rất cần sự tiếp sức. Nhiều nhà đầu tư mong chờ luật có hiệu lực. Các bộ, ngành nhanh chóng ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan. Khi hệ thống pháp luật trên bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát sao sẽ nhanh chóng xử lý được vướng mắc của hầu hết các dự án. Từ đó, đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư, khắc phục tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm trong bộ phận cán bộ, công chức hiện nay.

Kỳ vọng đột phá trong giai đoạn mới, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho biết, thị trường hiện nay đang khó khăn nhưng sẽ hồi phục vì các luật sắp đi vào thi hành sẽ có hiệu ứng domino (chuỗi phản ứng). Và cuối cùng thị trường vẫn phải đi vào phân khúc nhà ở thực trước tiên. Chính vì vậy, doanh nghiệp (DN) rất quan tâm và sẽ đầu tư 3.000 căn nhà ở xã hội để có thể tung ra thị trường ngay trong năm nay. Hiện Công ty TNHH Lê Thành đang xin cấp phép 4 dự án ở TPHCM, bao gồm 2 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà ở thương mại và 1 dự án phân khúc cao cấp.

Chính bản thân DN cũng như giới quan sát đều kỳ vọng hoạt động sản xuất kinh doanh ngành BĐS sẽ hiệu quả, có đột phá trong giai đoạn mới. Bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đều có bước tiến mới, tạo cơ chế thông thoáng hơn cho DN trong việc tiếp cận và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, việc thực thi các Luật mới này cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết và sự thống nhất, quyết liệt trong bộ máy công vụ. Bên cạnh đó, các DN nên xây dựng đội ngũ pháp lý để nghiên cứu sâu về các luật, cũng như tham gia góp ý, phản biện nhằm tiếp tục hoàn thiện các nghị định, thông tư hướng dẫn triển khai sắp tới để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa các luật mới và các luật liên quan khác.

Nhiều bước tiến quan trọng

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Cơ quan thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết, Luật Đất đai mới có 5 nhóm nội dung chính là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường, công bằng, minh bạch; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai; hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Đáng chú ý, quan điểm của các nhà hoạch định chính sách khi xây dựng Luật Đất đai 2024 là đảm bảo khả năng tiếp cận đất đai cho cả việc xây dựng nhà ở (bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà tái định cư, cải tạo nhà chung cư, nhà ở xã hội (NOXH), nhà cho công nhân) lẫn sản xuất kinh doanh (đất nông nghiệp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu công nghệ cao...). Vì vậy, các luật mới khi đi vào thực thi, đặc biệt là Luật Đất đai, không chỉ tác động tới DN BĐS mà còn tới tất cả DN sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực khác có thuê hoặc sở hữu BĐS.

Theo TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, việc mở rộng đối tượng sử dụng đất được xem là bước tiến quan trọng, tạo sự thống nhất với Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Cụ thể, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chính thức là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam (riêng quyền thế chấp chỉ giới hạn là thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam). Điểm mới này được kỳ vọng sẽ góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh doanh BĐS và nền kinh tế.

Theo ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, việc Chính phủ đề xuất cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 là tín hiệu tích cực, giúp đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường BĐS. Các luật có hiệu lực sẽ thúc đẩy việc thẩm định giá đất nhất quán và thực tế hơn, thắt chặt yêu cầu đối với các chủ đầu tư trong phát triển dự án nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua, tạo điều kiện thuận lợi về sở hữu BĐS cho Việt kiều, thu hút thêm vốn đầu tư từ nước ngoài, đồng thời tăng cường sự chuyên nghiệp, minh bạch trong cộng đồng môi giới BĐS.

Người dân chờ đợi giá nhà hạ nhiệt

Thị trường nhà đất, đặc biệt là loại hình chung cư tại Hà Nội sau cơn sốt quý I/2024, đến cuối tháng 4 khi một loạt các giải pháp của Bộ Xây dựng cơn sốt chung cư đã hạ nhiệt, nhưng giá vẫn không giảm mà đứng yên. Người có thu nhập trung bình - thấp vẫn khó có cơ hội sở hữu được căn hộ chung cư, vì ngay cả những căn hộ dự án NOXH đã sử dụng hàng chục năm cũng đã tăng nhiều lần, giá tăng hơn 30 triệu đồng/m2. Căn hộ thương mại giá 25-30 triệu đồng/m2 mất hút khỏi thị trường. Nguyên nhân được đánh giá là do nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu ở ngày càng cao. Thời gian gần đây rất ít nguồn cung, nguồn cung chủ yếu ở một vài đại đô thị phía Đông và phía Tây Hà Nội, số ít tại dự án Hinode Royal Park trục đường Quốc lộ 32.

Mới đây, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội đề xuất xây mới 9 khu NOXH tập trung, với quy mô 668ha ở các huyện ngoại thành. Bên cạnh đó, theo kế hoạch đến năm 2025, Hà Nội phê duyệt phát triển 5 khu NOXH với quy mô 248ha.

Đến nay, Sở Xây dựng hoàn thành hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư 4 dự án, có diện tích 203ha, khoảng 12.300 căn NOXH. Trong đó, huyện Đông Anh, Mê Linh có 3 dự án với 9.800 căn, huyện Gia Lâm là một dự án với 2.400 căn hộ. Số dự án này đang được Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì thẩm định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sẽ đóng vai trò quan trọng thúc đẩy nguồn cung NOXH. Những điểm mới trong các bộ luật này góp phần tháo gỡ những khó khăn mà thị trường phải đối mặt trong thời gian qua, trong đó có những điểm nghẽn về NOXH.

Theo đó, Luật Nhà ở mới quy định những DN định hướng phát triển NOXH sẽ nhận được nhiều ưu đãi với các cơ chế thông thoáng hơn. Đáng chú ý, những chủ đầu tư tham gia phát triển NOXH sẽ được miền trừ thuế toàn bộ phần diện tích xây NOXH mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và thủ tục xin miễn trừ. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng chỉ sẽ áp dụng biên độ lợi nhuận ở phần diện tích xây NOXH cũng được xem là điểm cộng để tăng sức hút đầu tư.

Cũng theo ông Đính, thời điểm hiện tại giá chung cư vẫn neo ở mức cao, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, NOXH với giá bán hợp lý vừa tạo được nguồn cung vừa giúp kéo giảm giá bán của căn hộ chung cư đi xuống. “Khi nguồn cung NOXH tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực” - ông Đính dự báo.

Theo một lãnh đạo DN kinh doanh BĐS, giá nhà hiện nay đang ở mức khá cao, nhưng nếu nguồn cung NOXH tăng thì mặt bằng giá chung cư sẽ được kéo xuống.

Đơn cử giai đoạn 2008-2010 có dự án chung cư giá 50 - 60 triệu đồng/m2, đến năm 2012 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, NOXH, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m2 thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - chuyên gia BĐS, từ quý I/ 2025 BĐS bước sang thời kỳ củng cố, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch. Dự báo từ quý II/2025 đến quý IV/2025 sẽ là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn. Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường BĐS Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình BĐS có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.