Condotel ‘chết lâm sàng’

Giao dịch cho có

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 2020 do Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) công bố có một vấn đề đáng chú ý đó là số lượng giao dịch Condotel trong năm 2020 rất ít, đếm được trên đầu ngón tay.

Cụ thể theo VARs, trong 3 quý đầu năm 2020, thị trường giao dịch Condotel gần như đóng băng. Đến quý 4, cũng chỉ có 12 giao dịch được diễn ra.

Nguyên nhân của tình trạng trên được chỉ ra là do ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch bệnh Covid-19 khiến hiệu quả kinh doanh ngành du lịch trong nước sụt giảm nghiêm trọng. Hầu hết các cơ sở du lịch đều hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa.

Bên cạnh đó, về chính sách và động thái từ cơ quan chính quyền các địa phương liên quan đến bất động sản du lịch nói chung và loại hình căn hộ du lịch nói riêng theo nhận định của VARs trong năm 2020 vẫn chưa có động thái gì đáng kể. Đặc biệt là các vấn đề về pháp lý khiến nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các địa phương đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý nên chưa thể khởi động đầu tư xây dựng.

Theo VARs chính những hạn chế như trên đã khiến bất động sản du lịch nói chung cũng như Condotel nói riêng vẫn chưa tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào bất động sản du lịch.

Không thể phủ nhận Condotel đã “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản (BĐS) trong một thời gian dài. Tuy nhiên, sau làm mưa làm gió, thị trường này lại lặng như tờ. Giao dịch ngày càng ít đi, chưa kể vì chờ đợi mãi vẫn không có khung pháp lý nên chẳng ai dám bàn nhiều về Condotel.

Chị Nguyễn Kim Oanh ( làm ở Tập đoàn Bảo Việt) cho biết, chị có căn Condotel tại Nha Trang. Mỗi căn hộ 60m2, có giá 1,6 tỷ đồng, cộng thêm các chi phí sửa nhà, mua sắm đồ đạc, tổng số tiền đầu tư ngót nghét 2 tỷ đồng/căn. Sau khi nhận bàn giao, sửa sang căn hộ, chị cũng đã cho thuê được 5 tháng. Tuy nhiên, từ sau Tết Nguyên đán 2020, đại dịch Covid-19 ập tới, các căn hộ của chị chẳng được ai màng tới.

Bên cạnh sự tác động tiêu cực của dịch Covid-19, thị trường Codotel chính thức gặp sóng gió từ cuối năm 2019 khi mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư liên tiếp xảy ra. Đã xuất tiền mua nhà, hoặc vay tiền ngân hàng mua nhà, đặt bút ký hợp đồng nhưng chủ đầu tư phá vỡ cam kết chi trả lợi nhuận. Một số chủ đầu tư xoay chuyển tình thế bằng cách đổi một phần căn hộ Condotel thành chung cư, điều chỉnh quy hoạch và tiến độ xây dựng các công trình còn lại. Xong, không phải Condotel nào cũng có thể chuyển đổi, nhiều nhà đầu tư là khách hàng cho biết: bỏ thương vương tội, đằng nào cũng thiệt thòi.

Chị Bích Ngọc ( thành phố Hưng Yên) nói, gia đình chị có căn Condotel ở Phú Quốc. Muốn bán cũng chẳng được, mà để dùng cũng không xong. Chưa kể, năm hết tết đến, tiền vay ngân hàng chưa trả hết, giờ không biết xoay sở như thế nào.

Tồn hơn 18.000 căn

Đó là con số thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Chưa kể, ở những khu vực dẫn đầu về lượng Condotel Bình Thuận, Phú Quốc, Bà Rịa-Vũng Tàu, tình trạng Condotel ế ẩm, “mốc meo” nhan nhản.

Tính ra giai đoạn từ 2019-2020, loại hình BĐS nghỉ dưỡng đã có thanh khoản rất thấp kể từ khi căn hộ Condotel tại đại dự án Cocobay nổ bom xịt. Lần lượt một số dự án Condotel khác cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, các nhà đầu tư dự án không trả được lợi nhuận như đã cam kết...

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, sản phẩm Condotel được phát triển trong môi trường thiếu khung pháp luật về đất đai, về quản lý và vận hành các BĐS du lịch đa công năng. Cộng thêm ngành du lịch đóng cửa hoàn toàn trong một thời gian dài để phòng dịch Covid-19.

Trước đó, hồi đầu năm 2020, Bộ TNMT đã có công văn hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư và thời hạn vẫn là 50-70 năm. Tuy nhiên, đến nay, khung pháp luật vẫn chưa được hình thành. Đất đai từ cam kết miệng được sử dụng dài hạn như đất ở, nay phải chuyển sang sử dụng theo thời hạn 50-70 năm, khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp rời bỏ sản phẩm Condotel.

Trong khi đó, nhiều quan điểm cho biết quy hoạch tổng thể về nghỉ dưỡng còn yếu, còn thiếu kết nối với các điểm mạnh trong nước như ẩm thực dân gian, văn hóa dân gian, văn hóa thời trang với các dân tộc thiểu số, kết nối du lịch nghỉ dưỡng với nông nghiệp, thủy hải sản… Đó cũng là điểm yếu khiến cho Condotel hụt hơi theo thời gian

Liệu có “đi vào dĩ vãng”?

Đó là câu hỏi mà nhiều người đặt ra cho Condotel. Chẳng ai dám trả lời có hoặc không nhưng sẽ có rất nhiều người khẳng định rằng, khi pháp lý không thông, sổ đỏ không có, chẳng nhà đầu tư mới nào mặn mà với Condotel. Đặc biệt là trong bối cảnh tiền khó, người khôn.

Thật vậy, pháp lý Condotel còn quá nhiều vấn đề phức tạp chưa có sự thống nhất giữa các bộ ngành.

Đơn cử Bộ TNMT từng có công văn hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch song lại không có quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của các căn hộ này để làm căn cứ cấp sổ đỏ.

Trong khi đó, Điều 100 Luật Nhà ở, quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhưng không có quy định pháp luật về áp dụng tương tự để tính phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch. Bởi nếu không quy định cách tính này thì sẽ không có căn cứ để ghi diện tích phần sở hữu riêng của căn hộ vào sổ đỏ cấp cho khách hàng.

Hơn nữa, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng giải thích Condotel là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp. Nhưng thực tế đa số Condotel hiện nay nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập thuộc các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.

Mặt khác, công văn 703 của Bộ TNMT cũng không đề cập việc cấp sổ đỏ cho “shophouse du lịch”, “boutique du lịch” trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng. Điều này có thể dẫn đến các địa phương không thực hiện việc cấp sổ đỏ cho nhà phố du lịch.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng nhìn nhận, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ nền kinh tế; và trên thị trường BĐS, phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Đơn cử như lượng giao dịch hàng hoá trên thị trường sụt giảm, lượng cung ra thị trường chỉ đạt xấp xỉ 50% so với các năm trước đó. Lượng giao dịch thấp.

Giới chuyên gia cho rằng, khung khổ pháp lý khiến thị trường có thể chậm lại, nhưng đại dịch Covid-19 làm thị trường ngừng hẳn. Hiện nay, một số chủ đầu tư và khách hàng vẫn có thể gồng mình được, nhưng từ giữa năm 2021 trở đi, nếu tình trạng này vẫn tiếp diễn thì việc các doanh nghiệp đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tuyên bố đóng cửa sẽ không còn là chuyện hiếm.