Cú hích phát triển thị trường nhà ở

Những điểm mới tích cực của Luật Nhà ở 2023 nổi bật với các nội dung: Xây dựng và vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, cho thuê mua, cho thuê; Không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư; Bỏ quy định về việc người mua, thuê mua nhà ở xã hội (NOXH) phải đáp ứng điều kiện cư trú; căn hộ chung cư mini được cấp Sổ hồng, nới lỏng điều kiện mua, thuê mua NOXH...

Một bộ luật mang tính thực tiễn cao

Trước hết là đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam. Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định: Tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Luật Nhà ở 2023 được coi là rất tích cực, phù hợp thực tiễn trước mắt cũng như lâu dài. Trong đó, nổi bật với những điểm mới quan trọng:

-Không quy định thời hạn sở hữu chung cư: Luật (sửa đổi) không quy định thời hạn sở hữu, chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành. Theo khoản 6 Điều 14 Nghị định 69/2021 của Chính phủ, cần lấy ý kiến ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư và phải được tối thiểu 75% trong tổng số này đồng ý để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trường hợp không quy định niên hạn, các trường hợp cần phá dỡ sẽ được đánh giá theo quy định tại Luật Nhà ở mới.

- Mở rộng đối tượng thuê nhà ở công vụ phù hợp với khả năng đáp ứng của nguồn cung nhà ở công vụ.

- Được thỏa thuận số tiền trả trước khi thuê mua nhà ở. Luật Nhà ở 2023 đã không giới hạn tỷ lệ trả trước như quy định hiện hành tại Luật Nhà ở năm 2014.

- Bỏ quy định về việc người mua, thuê mua NOXH phải đáp ứng điều kiện cư trú. Theo Luật Nhà ở 2023 thì người mua, thuê mua NOXH từ năm 2025 không phải đáp ứng các điều kiện: Có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có NOXH; Nếu không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ 1 năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp là học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.

Tuy nhiên, người mua, thuê mua NOXH theo Luật mới cần đáp ứng điều kiện: chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án NOXH đó; chưa được mua/thuê mua NOXH; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức; có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực. Cùng đó, là điều kiện về thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Bước đột phá về chung cư, nhà ở xã hội

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM (HoREA) cho rằng, về tổng thể, Luật Nhà ở 2023 rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Rất đáng chú ý là Luật không quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” mà chỉ quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Quy định này đáp ứng được tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư, vấn đề nhận được nhiều ý kiến cũng như băn khoăn, bức xúc lâu nay.

Tại Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định “cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, trong đó có cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, bao gồm: Diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); Diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng; Diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”.

Nhiều ý kiến cho rằng, cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” là một chính sách rất quan trọng, sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả Chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là Hà Nội và TPHCM.

Với NOXH là nhu cầu bức thiết, Điều 77 Luật Nhà ở 2023 quy định: Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định, đối với các đối tượng được hưởng chính sách NOXH mua, thuê mua. Tiếp đó, Điều 78, về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH, đã bãi bỏ điều kiện cư trú. Điều này phù hợp với thực tế dịch chuyển và thu hút lao động giữa các vùng miền, địa phương và phù hợp với tình hình thực tiễn.

Riêng với chủ đầu tư xây dựng NOXH, Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định: Chủ đầu tư dự án không phải bằng vốn ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi, như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp (DN) theo quy định của pháp luật về thuế; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH; được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án…

Đây là quy định rất cần thiết nhằm tạo điều kiện để thu hút các DN, nhà đầu tư tham gia phát triển NOXH. Từ đó dẫn tới việc phát triển nhanh hệ thống NOXH - vấn đề được đông đảo người dân quan tâm, chờ đợi.

Những tác động tích cực

Nghiên cứu Luật Nhà ở 2023, ý kiến chung của giới chuyên gia BĐS cho rằng Luật đã đi theo xu hướng cắt giảm thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền và thu hẹp các loại “giấy phép con”. Việc cắt giảm các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho DN, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Đáng chú ý, Luật Nhà ở 2023 đã quy định danh mục các hồ sơ, tài liệu phải có trước khi bàn giao nhà ở chung cư để chủ đầu tư tự kiểm soát và tự chịu trách nhiệm. Đây là phương thức quản lý thay đổi từ biện pháp “tiền kiểm” (cấp giấy phép bàn giao) sang “hậu kiểm” (thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm), tạo sự thông thoáng cho DN.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng luật hóa, cho phép chủ đầu tư NOXH được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở để xây công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại. Đây là quy định hợp lý để thu hút DN đầu tư NOXH.

Những quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 được thực hiện từ 1/1/2025 sẽ tạo sự thông thoáng cho DN, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, tăng nguồn cung nhà ở và sớm đưa sản phẩm nhà ở đến với người tiêu dùng, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí tuân thủ pháp luật cho DN.

Tuy nhiên, về vấn đề này, theo ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS (EZ), thời điểm ban hành Luật Nhà ở mới đến thời điểm có hiệu lực kéo dài nên việc tác động đến sẽ từ từ, nhất là trong thời điểm thị trường BĐS còn nhiều khó khăn như hiện nay.

“Thị trường BĐS đang rất khó khăn nên tác động của Luật chưa thể rõ ngay được. Nhưng đây là tín hiệu đáng mừng, giải quyết được những chồng chéo, tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng để DN thực hiện dự án tiến tới tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý các dự án trong thời gian tới. Để có tác động lâu dài, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần cộng hưởng của nhiều luật khác, đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi) nên tâm lý hiện nay vẫn đang chờ đợi” - ông Toản nhận định.