Cuộc “đại phẫu” thị trường bất động sản - Bài 2: Đất đai không còn là “két sắt” của dòng tiền

Vì sao dòng tiền đổ vào đất?

Chị Hoàng Anh - một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết đang phải rao bán cắt lỗ một căn hộ. Lý do là khi lãi suất ưu đãi đã hết hạn, hiện nay lãi suất thả nổi lên trên 14,7%/năm khiến chị vô cùng lo lắng.

"Lợi nhuận kỳ vọng không thể bù đắp rủi ro dòng tiền khi lãi suất neo cao như vậy, chưa kể giai đoạn này kiếm tiền rất khó nên càng để lâu càng mệt mỏi” - chị Hoàng Anh nói.

Dù trải qua nhiều chu kỳ điều chỉnh và không ít thời điểm trầm lắng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư thu hút dòng tiền mạnh mẽ của người dân và nhà đầu tư. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, tâm lý "ăn chắc mặc bền" đã ăn sâu trong quan niệm tích lũy tài sản của người Việt. Đất đai được xem là tài sản hữu hình, có giá trị lâu dài và khả năng chống trượt giá tốt hơn so với việc nắm giữ tiền mặt trong bối cảnh lạm phát luôn hiện hữu. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa nhanh, quá trình phát triển hạ tầng giao thông và sự gia tăng dân số tại các đô thị lớn tiếp tục tạo ra nhu cầu thực về nhà ở cũng như kỳ vọng gia tăng giá trị đất đai theo thời gian.

Ở góc độ đầu tư, khi các kênh sinh lời khác như gửi tiết kiệm, vàng hay chứng khoán có những giai đoạn biến động hoặc lợi suất chưa đủ hấp dẫn, bất động sản vẫn được nhiều người xem là "hầm trú ẩn" an toàn cho dòng vốn dài hạn. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng không gian đô thị, hàng loạt khu vực mới được kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án giao thông, tạo động lực cho dòng tiền tìm đến những địa bàn có tiềm năng tăng giá. Cùng với đó, việc hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản từng bước được hoàn thiện, các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường được triển khai cũng góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào triển vọng phục hồi của thị trường.

Một yếu tố quan trọng khác là nguồn cung bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Sự khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án gia tăng và quá trình phê duyệt kéo dài khiến giá bất động sản có xu hướng neo ở mức cao. Chính kỳ vọng "giá khó giảm sâu" đã thúc đẩy nhiều người tiếp tục nắm giữ hoặc gia tăng đầu tư.

Có thể nói, dù thị trường luôn tồn tại những đợt điều chỉnh ngắn hạn, bất động sản vẫn được nhìn nhận là kênh tích lũy tài sản, bảo toàn giá trị và tạo dựng của cải trong dài hạn. Vì vậy, dòng tiền vẫn tiếp tục chảy vào thị trường này, phản ánh niềm tin bất động sản sẽ còn giữ vai trò quan trọng trong danh mục tài sản của người dân và nhà đầu tư Việt Nam.

Mới đây, chia sẻ tại chương trình “Toàn cảnh Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, thị trường bất động sản hiện không thiếu vốn như nhiều người vẫn nhận định.

Theo ông Lực, trong 6 tháng đầu năm 2026, tín dụng bất động sản tăng khoảng 7,5%, gần tương đương mức tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế (7,75%). Trong bối cảnh dư nợ tín dụng bất động sản đã lên khoảng 5 triệu tỷ đồng, chiếm 25% tổng dư nợ, ngân hàng khó có thể tiếp tục dồn thêm vốn vào lĩnh vực này mà phải phân bổ cho các ngành sản xuất, kinh doanh khác để bảo đảm an toàn hệ thống.

Ở kênh thị trường vốn, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 220.000 tỷ đồng. Dù doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu áp lực đáo hạn trái phiếu, tình hình đã cải thiện đáng kể so với năm 2023.

Theo TS Cấn Văn Lực, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở tín dụng mà ở cơ cấu sản phẩm.

Ông Lực chỉ rõ, giá nhà hiện tương đương với khoảng 30 năm thu nhập bình quân của người dân (mức giá được đánh giá là rất cao so với nhiều quốc gia). Trong khi đó, nguồn cung vẫn mất cân đối khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với nhu cầu của số đông. Bên cạnh đó, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và phát triển dự án liên tục gia tăng cũng tạo thêm áp lực lên doanh nghiệp, khiến việc giảm giá bán trở nên khó khăn.

Trong bối cảnh đó, vị chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp không thể tiếp tục phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng mà cần đa dạng hóa nguồn vốn thông qua trái phiếu, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản, thậm chí hướng tới xu hướng mã hóa tài sản bất động sản trong tương lai.

Theo TS Cấn Văn Lực, bức tranh thị trường hiện nay có thể được mô tả bằng mô hình phục hồi theo "chữ K", khi một nhóm doanh nghiệp nhanh chóng tận dụng cơ hội để mở rộng hoạt động, trong khi nhóm còn lại tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí phải rời khỏi thị trường.

Dẫn số liệu của Cục Thống kê, ông Lực cho biết trong khoảng 110.000 - 120.000 doanh nghiệp thành lập mới của cả nền kinh tế, lĩnh vực bất động sản có khoảng 6.000 doanh nghiệp mới nhưng cũng ghi nhận khoảng 4.000 doanh nghiệp giải thể hoặc ngừng hoạt động.

Theo vị chuyên gia, đây là quá trình thanh lọc cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng, góp phần giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Trước đó, ông Nguyễn Phi Lân - Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định tiền tệ, Tài chính của Ngân hàng Nhà nước cho biết, cơ quan quản lý cần cân đối giữa tăng trưởng tín dụng và đảm bảo thanh khoản hệ thống.

Phân tầng bất động sản để rót vốn đúng địa chỉ

Ông Trần Văn Hiếu - Giám đốc OBC Holding cho rằng, cần sớm phân loại rõ các loại hình bất động sản để có cơ chế tín dụng phù hợp, thay vì áp dụng chung cho toàn thị trường. Theo ông Hiếu, hiện nay bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau, trong đó nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội nên được hỗ trợ do phải giải hai bài toán là giảm chi phí trung gian và giảm giá vốn.

Ông Hiếu cho biết, doanh nghiệp phải bỏ ra khoảng 40% tổng vốn đầu tư dự án trước khi đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng, trong khi vốn tự có có hạn nên phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng. Vì vậy, việc tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý là yếu tố quan trọng để giảm giá thành sản phẩm. Ông Hiếu đề xuất cơ chế phân loại minh bạch đối với từng nhóm bất động sản nhằm giúp thị trường nhận diện rõ ràng hơn và củng cố niềm tin người mua nhà.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Thuận - Cố vấn HĐQT, Giám đốc Khối Đầu tư và Chiến lược, CTCP Tập đoàn HASCO Holdings nhận định thị trường bất động sản đang bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng và cần chuyển từ tư duy đầu cơ sang tạo ra giá trị thực.

Ông Thuận cho rằng ngoài tín dụng ngân hàng, cần khơi thông thêm các kênh vốn như trái phiếu doanh nghiệp, vốn quốc tế và quỹ đầu tư bất động sản. Trong đó, thị trường trái phiếu cần được minh bạch để khôi phục niềm tin nhà đầu tư, còn các quỹ đầu tư sẽ giúp dòng vốn từ người dân đi vào thị trường một cách chuyên nghiệp và an toàn hơn.

Đại diện HASCO cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc tái cấu trúc các dự án bất động sản "chết lâm sàng". Theo đó, hiện nhiều dự án dở dang, bỏ hoang gây lãng phí lớn cho nền kinh tế, vì vậy cần có cơ chế dẫn vốn vào các dự án có khả năng phục hồi nhằm khơi thông nguồn lực và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi: Thị trường đang bước vào giai đoạn “chọn lọc tự nhiên”

Ngân hàng Nhà nước vẫn hỗ trợ các gói lãi suất ưu đãi cho phân khúc nhà ở xã hội và các dự án nhà ở thương mại tầm trung, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân. Đây là những mảng đóng vai trò ổn định an sinh xã hội nên luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt trong điều hành chính sách. Đối với phân khúc cao cấp và hạng sang, thị trường sẽ vận hành theo cơ chế tự thỏa thuận giữa ngân hàng và chủ đầu tư dựa trên xếp hạng tín nhiệm. Những doanh nghiệp có hệ sinh thái tốt, dòng tiền ổn định sẽ vẫn tiếp cận được nguồn vốn với chi phí hợp lý. Tổng kết lại, thị trường đang bước vào giai đoạn "chọn lọc tự nhiên", nơi những nhà đầu tư có kiến thức và những chủ đầu tư có uy tín sẽ cùng nhau thiết lập một chu kỳ tăng trưởng mới bền vững hơn.

(Còn nữa)