Cuộc “đại phẫu” thị trường bất động sản - Bài cuối: Bước chuyển trong quản trị, phát triển bền vững

Xung quanh vấn đề này, phóng viên Báo Đại đoàn kết đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - Ngân hàng Trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU).

PV: Nghị quyết 21 được xem là bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý đất đai. Theo ông, điều gì tạo nên nét mới của Nghị quyết lần này?

Ông Nguyễn Quang Huy: Theo tôi, điểm đáng chú ý nhất là cách tiếp cận đã được đặt trong một tầm nhìn tổng thể hơn về đất đai với tư cách là nguồn lực chiến lược của nền kinh tế.

Trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai, chúng ta đã từng bước giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất... Nghị quyết 21 tiếp tục nâng tầm cách tiếp cận đó, hướng tới một hệ thống quản trị đất đai minh bạch, công bằng, hiệu quả và bền vững, qua đó phát huy tốt hơn giá trị của nguồn lực đất đai phục vụ phát triển đất nước.

Điểm quan trọng là chính sách không chỉ quan tâm đến việc quản lý đất đai, mà đặt câu hỏi rộng hơn: Làm thế nào để đất đai được phân bổ đúng mục đích, sử dụng hiệu quả và tạo ra giá trị kinh tế, xã hội cao nhất?

Từ góc độ này, thị trường bất động sản (BĐS) trong giai đoạn tới sẽ được nhìn nhận không chỉ qua biến động giá, mà còn qua khả năng tạo lập nhà ở, phát triển hạ tầng, thúc đẩy sản xuất, dịch vụ, việc làm và nâng cao chất lượng sống.

Theo ông, tư duy quản trị đất đai đang thay đổi như thế nào?

- Có thể nhận diện một số chuyển biến quan trọng. Trước hết là chuyển từ quản lý dựa vào hồ sơ, thủ tục sang quản trị dựa trên dữ liệu và công nghệ. Khi dữ liệu đất đai được xây dựng đầy đủ, chính xác và có khả năng kết nối với dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và thị trường BĐS, chất lượng quản lý sẽ được nâng lên đáng kể. Người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý cũng có điều kiện tiếp cận thông tin minh bạch hơn.

Thứ hai là chuyển từ cách tiếp cận chủ yếu về “giá đất” sang tư duy đầy đủ hơn về giá trị đất đai. Giá trị của đất không chỉ hình thành từ bản thân vị trí, diện tích hay mục đích sử dụng, mà còn chịu tác động của quy hoạch, hạ tầng, kết nối giao thông và sự phát triển của toàn bộ không gian kinh tế.

Thứ ba là ngày càng coi trọng hiệu quả sử dụng đất. Một khu đất chỉ thực sự phát huy giá trị khi được sử dụng đúng mục đích, phù hợp quy hoạch và tạo ra sản phẩm, dịch vụ hoặc giá trị xã hội tương xứng.

Đây là sự chuyển dịch từ tư duy quản lý từng khâu sang tư duy quản trị toàn bộ vòng đời của nguồn lực đất đai.

Một trong những nội dung được quan tâm là định hướng nghiên cứu chính sách thuế đối với đất bỏ hoang, sử dụng không hiệu quả và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất. Theo ông, tác động của định hướng này sẽ như thế nào?

- Đất đai là nguồn lực hữu hạn. Nếu một nguồn lực có giá trị bị để không trong thời gian dài, xã hội sẽ phải chịu một chi phí cơ hội nhất định. Vì vậy, chính sách tài chính - thuế phù hợp có thể góp phần khuyến khích chủ thể sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ và hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, tôi cho rằng điều quan trọng nhất là thiết kế chính sách phải có tính phân loại và tính đến nguyên nhân. Không nên đồng nhất đất chậm đưa vào sử dụng do những nguyên nhân khách quan với trường hợp chủ động duy trì tình trạng không sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả.

Một dự án có thể gặp khó khăn về giải phóng mặt bằng, quy hoạch, thủ tục pháp lý, hạ tầng hoặc những yếu tố vượt quá khả năng xử lý của doanh nghiệp. Trong những trường hợp đó, bên cạnh yêu cầu về nghĩa vụ tài chính, cần quan tâm tháo gỡ các điểm nghẽn để nguồn lực sớm được đưa vào sử dụng.

Do đó, chính sách cần tạo ra động lực kinh tế hợp lý để sử dụng đất hiệu quả, đồng thời bảo đảm tính công bằng, khả thi và phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

Nhiều người dân lo ngại chính sách mới có thể làm gia tăng chi phí đối với người sở hữu đất hợp pháp. Theo ông, cần thiết kế chính sách như thế nào?

- Theo tôi, cần phân biệt rõ giữa quyền sử dụng đất hợp pháp và hành vi sử dụng nguồn lực đất đai không hiệu quả. Một hộ gia đình có một căn nhà phục vụ nhu cầu ở thực tế hoàn toàn khác với trường hợp sở hữu nhiều tài sản nhưng không đưa vào sử dụng và duy trì trong thời gian dài chỉ với mục tiêu chờ đợi sự gia tăng về giá trị.

Chính sách cần tính đến nhiều yếu tố như mục đích sử dụng, quy mô tài sản, thời gian nắm giữ, mức độ khai thác và hoàn cảnh của người sử dụng đất. Đồng thời, cần nghiên cứu cơ chế phù hợp đối với người có nhà ở duy nhất, người thu nhập thấp và các nhóm đối tượng chính sách.

Nguyên tắc xuyên suốt nên là bảo đảm sự ổn định của quyền tài sản hợp pháp, đồng thời khuyến khích nguồn lực được đưa vào sử dụng hiệu quả.

Nếu thực hiện tốt, chính sách tài chính về đất đai không chỉ thực hiện chức năng tạo nguồn thu, mà còn trở thành một công cụ quan trọng để định hướng hành vi và nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực.

Nghị quyết 21 kỳ vọng đưa nguồn vốn tới sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực tạo giá trị. Tác động đối với nền kinh tế và doanh nghiệp BĐS sẽ như thế nào?

- BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế và có mối liên hệ chặt chẽ với xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng, nội thất, logistics và nhiều ngành dịch vụ khác.

Vấn đề không phải là làm giảm vai trò của BĐS, mà là nâng cao chất lượng dòng vốn trong lĩnh vực này, hướng tới những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu và tạo ra dòng tiền bền vững.

Khi cơ chế định giá, thông tin đất đai và chính sách tài chính minh bạch, doanh nghiệp sẽ có động lực nâng cao năng lực quản trị vốn, quản trị dự án và phát triển sản phẩm.

Điều này cũng có ý nghĩa tích cực đối với hệ thống ngân hàng. Dữ liệu tốt hơn về pháp lý, quy hoạch, tài sản và dòng tiền sẽ hỗ trợ công tác thẩm định, quản trị rủi ro và phân bổ tín dụng hiệu quả hơn.

Nghị quyết 21 đặt mục tiêu xây dựng thị trường BĐS minh bạch, cạnh tranh và hiệu quả hơn. Theo ông, đâu là những điều kiện quyết định thành công?

- Theo tôi, có 5 điều kiện quan trọng. Thứ nhất, cơ sở dữ liệu đất đai phải đầy đủ, chính xác, thống nhất và được kết nối hiệu quả với các cơ sở dữ liệu liên quan. Đây có thể xem là hạ tầng quan trọng của thị trường hiện đại.

Thứ hai, cơ chế định giá đất phải ngày càng khoa học, minh bạch và có khả năng kiểm chứng, dựa trên dữ liệu thị trường và phương pháp phù hợp.

Thứ ba, các chính sách tài chính, thuế cần có lộ trình và bước chuyển tiếp hợp lý, tạo điều kiện để người dân và doanh nghiệp chủ động thích ứng.

Thứ tư, cần bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, bởi đất đai có quan hệ mật thiết với quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài chính và thuế.

Thứ năm, cần song hành với việc hoàn thiện thể chế là phát triển nguồn cung phù hợp, nhất là nhà ở đáp ứng nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân.

Việc hoàn thiện chính sách quản lý phải đồng thời với tháo gỡ thủ tục, phát triển nguồn cung, nâng cao chất lượng dịch vụ công và cải thiện môi trường đầu tư.

Ông hình dung thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới sẽ thay đổi ra sao? Người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế được hưởng lợi gì lớn nhất?

- Thị trường BĐS Việt Nam đang đứng trước cơ hội chuyển sang một giai đoạn phát triển chú trọng hơn tới giá trị thực, hiệu quả sử dụng và tính bền vững.

Lợi thế của doanh nghiệp sẽ ngày càng gắn với năng lực phát triển dự án, chất lượng sản phẩm, khả năng quản trị vốn và hiệu quả vận hành, thay vì chỉ dựa vào việc sở hữu quỹ đất.

Đối với người dân, lợi ích quan trọng là một thị trường minh bạch hơn, thông tin đầy đủ hơn và nguồn cung phát triển sát hơn với nhu cầu thực tế.

Đối với doanh nghiệp, môi trường pháp lý rõ ràng, dữ liệu tốt hơn và cơ chế định giá minh bạch sẽ giúp nâng cao khả năng dự báo, lập kế hoạch đầu tư và quản trị rủi ro.

Đối với nền kinh tế, hiệu quả sử dụng đất được nâng lên đồng nghĩa với việc một nguồn lực quan trọng có thể được chuyển hóa tốt hơn thành hạ tầng, nhà ở, sản xuất, dịch vụ, việc làm và năng lực tăng trưởng.

Theo tôi, không nên nhìn Nghị quyết 21 đơn thuần từ góc độ các chính sách tài chính hay quản lý thị trường BĐS. Sâu xa hơn, đây là câu chuyện về nâng cao chất lượng quản trị một nguồn lực chiến lược của quốc gia.

Điều quan trọng nhất là chính sách cần hướng tới sự cân bằng: Nhà nước quản lý hiệu quả hơn; người dân được bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp; doanh nghiệp có năng lực được khuyến khích phát triển; hệ thống tài chính vận hành an toàn và nguồn lực đất đai được chuyển hóa thành giá trị phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Trân trọng cảm ơn ông!