Đại biểu Quốc hội: 5% không thể làm “áo phao” cho 95% bị dùng sai mục đích

Bảo vệ khách hàng phải bắt đầu từ đường đi của 95% dòng tiền

Ngày 19/8, Quốc hội thảo luận ở tổ về các nội dung: Định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024; Định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023; Định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, phát biểu tại Tổ 15 (gồm các Đoàn: Phú Thọ, Đà Nẵng), đại biểu Quốc hội Nguyễn Cao Sơn (Đoàn Phú Thọ) đề cập đến 3 thước đo. Theo đó, dự án có được khơi thông; chi phí tuân thủ có thực giảm; tiền và quyền tài sản của người dân có được bảo vệ tốt hơn. “Tinh thần xuyên suốt là mỗi tài sản một định danh pháp lý, mỗi dòng tiền một địa chỉ và mỗi rủi ro một chủ thể chịu trách nhiệm”, ông Sơn cho hay.

Về mở quyền mua phần diện tích sàn cho cá nhân nước ngoài, theo ông Sơn phải xác định được chính xác họ đang sở hữu cái gì. Theo đó, Điều 9 mở rộng quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn có thể bổ sung nguồn cầu cho thị trường. Nhưng đây là tài sản đặc thù: về pháp lý có thể không chuyển quyền sử dụng đất, còn thực tế không thể tách khỏi nền móng, lối tiếp cận, hệ thống kỹ thuật và phần dùng chung. Với công trình ngầm, một vị trí còn có thể tồn tại nhiều lớp tài sản.

Do đó, Luật cần xác định ranh giới theo mặt bằng và cao độ; công năng, thời hạn; quyền sử dụng phần chung; đăng ký, chuyển nhượng, thế chấp; giới hạn vì quốc phòng, an ninh. Mỗi đơn vị diện tích sàn cần một “hộ chiếu pháp lý” điện tử gắn với hồ sơ công trình và lịch sử giao dịch. Mã định danh là khóa liên kết, không phải giấy phép. Mở quyền mà không định vị và đăng ký được thì hợp đồng có thể hình thành, nhưng quyền tài sản vẫn bị treo.

Ông Sơn cũng cho rằng, bảo vệ khách hàng phải bắt đầu từ đường đi của 95% dòng tiền, không chỉ giữ lại 5% cuối cùng. Khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai đang cấp vốn nhưng không kiểm soát như ngân hàng. Giới hạn đặt cọc, giữ 5% đến khi cấp Giấy chứng nhận và bảo lãnh đều cần thiết; nhưng 5% không thể làm áo phao cho 95% bị dùng sai mục đích. Mọi khoản giữ chỗ hoặc thiện chí nhằm giữ quyền mua phải được coi là đặt cọc và chỉ thu khi tài sản đủ điều kiện.

Từ đó ông Sơn đề nghị, tiền ứng trước qua tài khoản riêng của dự án, được truy vết và giải ngân theo tiến độ. Không phong tỏa cứng, chỉ khóa đường tiền sai mục đích. Với 5% còn lại, Luật phải rõ chủ tài khoản, lãi, phí, điều kiện giải ngân và hoàn trả. Chủ đầu tư thu xếp sẵn hạn mức bảo lãnh; việc phát hành thư riêng là lựa chọn của khách hàng, không cài sẵn việc từ chối trong hợp đồng mẫu.

Mỗi sản phẩm cần công khai hai trạng thái: hoàn thành vật chất và sẵn sàng đăng ký quyền. Bê tông đã nghiệm thu chưa có nghĩa quyền tài sản đã hoàn thành. Thiếu điều kiện sử dụng hoặc hồ sơ bắt buộc, người mua được từ chối bàn giao. Chậm cấp Giấy chứng nhận do lỗi chủ đầu tư thì phải hoàn tiền, trả lãi; nếu hồ sơ đã đủ nhưng cơ quan nhà nước đang xử lý thì tiền tiếp tục được bảo đảm, không coi doanh nghiệp vi phạm.

“Bảo vệ người mua không phải là giữ tiền lâu hơn, là kiểm soát tiền từ khi vào dự án đến khi trở thành quyền tài sản”, ông Sơn nói và cho rằng, thị trường minh bạch không phải nơi mọi giao dịch đều phải xin thêm xác nhận, mà là nơi mọi quyền, đồng tiền và trách nhiệm đều có thể truy đến cùng. Luật tốt phải giúp cơ quan quản lý nhìn thấy rủi ro, doanh nghiệp làm đúng có đường phát triển và người dân dám tin vào thị trường.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cần chuyển trọng tâm từ kiểm soát 5% cuối cùng sang quản trị rủi ro của toàn bộ dòng tiền khách hàng đã ứng trước, phát biểu tại Tổ 11 (gồm các Đoàn: Hải Phòng, Quảng Ngãi), đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) cho rằng, cần nghiên cứu lại điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án, theo hướng vừa bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước, vừa không để chính điều kiện này trở thành "chiếc khóa" giữ các dự án yếu kém tiếp tục bị đình trệ.

Cùng với đó, đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cần chuyển trọng tâm từ kiểm soát 5% cuối cùng sang quản trị rủi ro của toàn bộ dòng tiền khách hàng đã ứng trước. Bà Nga cũng lưu ý việc mở rộng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là cần thiết để tăng thanh khoản, nhưng phải tránh hình thành một thị trường thứ cấp đối với quyền tài sản chưa được đăng ký và khó truy vết.

Tránh tình trạng “đắp chiếu” gây lãng phí nguồn lực đất đai của xã hội

Đại biểu Quốc hội Vương Quốc Thắng (Đoàn Đà Nẵng) đề nghị, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứu và rà soát thật kỹ để đảm bảo tính đồng bộ Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư.

Dự thảo Luật đang đề xuất giao UBND tỉnh có quyền quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, ông Thắng cho rằng cần phải nghiên cứu làm rõ hơn nguyên tắc: cơ quan nào chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan đó điều chỉnh (theo quy định của Luật Đầu tư).

Về một số nội dung Chính phủ đang báo cáo giải trình, theo ông Thắng, cho rằng cần phải làm rõ 3 vấn đề: Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án. Theo đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã đề nghị nghiên cứu cơ chế khơi thông nguồn lực cho chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính. Hiện nay, Chính phủ đang giải trình là vẫn giữ quy định phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng.

Bày tỏ chia sẻ với lo ngại của Chính phủ về việc tránh thất thu thuế Nhà nước và các nghĩa vụ liên quan khi một dự án chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, cũng cần phải có một giải pháp về pháp lý thật căn cơ và rõ ràng hơn.

Ví dụ như cơ chế nhận chuyển nhượng bảo lãnh, được kế thừa nghĩa vụ tài chính, hoặc có tổ chức tài chính tham gia bảo lãnh cho các nghĩa vụ phát sinh trong quá trình chuyển nhượng. “Cần cân nhắc tính toán làm sao để tháo gỡ khó khăn, tránh tình trạng “đắp chiếu” gây lãng phí nguồn lực đất đai của xã hội”, ông Thắng nêu ý kiến.

Về bảo lãnh ngân hàng tán thành với ý kiến của Ủy ban Kinh tế và Tài chính trong việc cần giữ quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng. Việc mặc định bắt buộc bảo lãnh sẽ làm tăng chi phí và cuối cùng người mua phải gánh chịu, song ông Thắng đề nghị, cơ quan chủ trì soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu quy định theo hướng: Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải có cam kết bảo lãnh, nhưng khách hàng có quyền từ chối nếu cảm thấy không cần thiết để giảm giá mua.

Về quyền của cá nhân người nước ngoài. Dự thảo luật cho phép cá nhân nước ngoài mua phần diện tích sàn xây dựng, vị đại biểu Đoàn Đà Nẵng cho rằng, đây là một bước đi rất đột phá để thu hút nguồn lực. Tuy nhiên, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần nghiên cứu kỹ và quy định chặt chẽ theo hướng: Không gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải làm rõ cơ chế quản lý, đăng ký sở hữu để đảm bảo tuyệt đối các yêu cầu về quốc phòng, an ninh theo đúng tinh thần của Nghị quyết 21.

Đồng thời, ông Thắng cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần rà soát và cân nhắc bổ sung đẩy mạnh chuyển đổi số và mã định danh điện tử. “Tôi ủng hộ việc đưa khái niệm mã định danh điện tử cho bất động sản để quy định trong dự thảo luật. Đây được xem là chìa khóa để minh bạch hóa thị trường, thực hiện chuyển đổi số toàn diện”, ông Thắng nói và lưu ý phải giải trình, quy định thuyết phục hơn theo hướng mã định danh chỉ nên phục vụ liên kết dữ liệu, tuyệt đối không được biến tướng thành một loại giấy phép con, hay chứng thư quyền sở hữu làm phát sinh thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin phải bảo đảm nguyên tắc “một lần khai báo, dùng chung dữ liệu” để giảm gánh nặng hồ sơ cho doanh nghiệp.