Đại biểu Quốc hội "bắt bệnh" gốc rễ “trả giá ảo rồi bỏ cọc”

Thích thì mua, không thích thì chấp nhận bỏ cọc

Chiều 3/11, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi).

Đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hoá) cho rằng, nếu chỉ nâng tỷ lệ tiền đặt trước và chế tài tham gia đấu giá thì mới chỉ xử lý được phần ngọn của vấn đề. Theo ông Hoàn, gốc rễ của căn bệnh “trả giá ảo rồi bỏ cọc” nằm ở sự mơ hồ trong việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Nhiều người tham gia đấu giá hiện nay vẫn giữ tư duy coi việc trúng đấu giá chỉ là một “quyền lựa chọn” tùy ý: Thích thì mua, không thích thì chấp nhận bỏ cọc.

Ông Hoàn đưa ra phân tích: Theo Điều 43, người trúng đấu giá được coi là chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm Đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá.

Tuy nhiên, vì có loại trừ nên chia thành các bước: đầu tiên là trúng đấu giá, rồi ký biên bản, sau đó mới ký hợp đồng mua bán hoặc chờ phê duyệt kết quả. Khi người trúng đấu giá không ký biên bản, không ký hợp đồng và không nộp tiền thì việc xử lý tài chính chỉ dừng lại ở việc thu giữ tiền cọc. Với quy định coi như chấp nhận giao kết cùng với các quy trình, thủ tục đến các bước ký hợp đồng thì người ta hiểu rằng sau khi gõ búa, vẫn cần một bước đồng ý ký hợp đồng thì mới phát sinh nghĩa vụ.

Từ đó, ông Hoàn đề nghị chỉnh lý Điều 43 theo hướng: Người trúng đấu giá được coi là đã giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm Đấu giá viên công bố người trúng đấu giá. Kể từ thời điểm này, các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng có hiệu lực đối với các bên theo quy định của pháp luật dân sự. Trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền mua tài sản theo thời hạn đã quy định, người có tài sản đấu giá có quyền áp dụng các biện pháp buộc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của luật dân sự, hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để tổ chức đấu giá lại và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đồng thời bổ sung Điều 58a về nguyên tắc: trường hợp người trúng đấu giá bỏ cọc dẫn đến đấu giá lại, nếu giá trúng lần sau thấp hơn giá trúng lần trước, người vi phạm có nghĩa vụ bồi thường toàn bộ tiền chênh lệch còn thiếu cộng với chi phí tổ chức bán đấu giá lại.

Hai trường hợp không thể chịu chung một hậu quả pháp lý

Theo đại biểu Quốc hội Thạch Phước Bình (Đoàn Vĩnh Long), dự thảo đã phân hóa mức tiền đặt trước theo từng loại tài sản. Đáng chú ý, điểm c khoản 2 Điều 35 quy định mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% giá khởi điểm đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân. Đồng thời, khoản 7 Điều 35 quy định người rút lại giá đã trả hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá (theo Điều 40) thì không được nhận lại tiền đặt trước. Đây là bước tiến tích cực nhằm nâng cao trách nhiệm của người tham gia.

Tuy nhiên, ông Bình đặt vấn đề: Vấn đề cần xem xét không chỉ là nâng mức tiền đặt trước bao nhiêu, mà quan trọng hơn là phải phân hóa theo tính chất, mục đích và yếu tố lỗi của hành vi.

Vị đại biểu Đoàn Vĩnh Long nêu rõ, thực tế phát sinh 2 trường hợp hoàn toàn khác nhau. Trường hợp 1: Người tham gia không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ do nguyên nhân khách quan, sự kiện bất khả kháng hoặc nguyên nhân không do lỗi của mình.

Trường hợp 2: Người tham gia cố ý đẩy giá lên cao để tạo mặt bằng giá ảo, thao túng kết quả hoặc làm thất bại cuộc đấu giá, sau đó chấp nhận mất tiền đặt trước.

“Hai trường hợp này không thể chịu chung một hậu quả pháp lý như nhau”, ông Bình nói.

Đối với quy định tại Điều 40 (xác định người trả giá liền kề là người trúng đấu giá nếu đáp ứng đủ điều kiện), ông Bình đề nghị bổ sung nguyên tắc: Trường hợp có căn cứ xác định người tham gia cố ý rút giá hoặc từ chối kết quả nhằm tạo giá ảo, làm sai lệch kết quả hoặc làm thất bại cuộc đấu giá, thì ngoài việc không được nhận lại tiền đặt trước, người này còn phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại và chi phí hợp lý phát sinh.

Theo ông Bình, quy định này vô cùng cần thiết. Trong nhiều trường hợp giá khởi điểm thấp nhưng giá trúng được đẩy lên rất cao, việc chỉ mất tiền đặt trước (tính theo giá khởi điểm) chưa đủ sức răn đe đối với hành vi có chủ đích. Dù vậy, chế tài phải gắn liền với yếu tố lỗi và mục đích rõ ràng, tránh áp dụng máy móc đối với người không có lỗi.