Đại biểu Quốc hội: Có trường hợp tiền bồi thường không đủ thực hiện nghĩa vụ tài chính với lô đất tái định cư

Một phương án thu hồi đất nhưng hình thành hai mặt bằng giá

Ngày 21/8 dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Quốc hội Nguyễn Văn Mạnh (Đoàn Phú Thọ) đề cập đến cơ chế tính giá đất tái định cư. Theo ông Mạnh, trong quá trình triển khai các dự án đầu tư công thì công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư là một trong những khâu có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng và tiến độ thực hiện dự án. Qua thực tiễn thực hiện, cho thấy còn một số vướng mắc khó khăn liên quan trực tiếp đến việc xác định giá bồi thường tại nơi có đất thu hồi và giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính tại nơi bố trí tái định cư.

Ông Mạnh dẫn chứng: Mặc dù nằm trong cùng một phương án thu hồi đất, bồi thường và tái định cư của một dự án đầu tư nhưng thực tế lại hình thành hai mặt bằng giá. Đó là: giá trị quyền sử dụng đất tại nơi người dân phải di chuyển đi và giá trị quyền sử dụng đất tại nơi nhà nước bố trí để người dân di chuyển đến. Thực tế phát sinh một số khó khăn.

Cụ thể, vướng mắc do thực tiễn hiện nay là có trường hợp hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở phải di chuyển chỗ ở nhưng tổng số tiền được bồi thường đối với đất ở bị thu hồi không đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với một lô đất tái định cư được bố trí. Tình trạng này vẫn có thể xảy ra ngay cả khi người dân chỉ được nhận một suất tái định cư có diện tích tối thiểu.

“Vấn đề càng khó khăn hơn đối với hộ gia đình có thu nhập thấp sau khi bị thu hồi đất và nhà ở, ngoài số tiền phải nộp để nhận đất tái định cư, hộ dân còn phải bố trí một khoản kinh phí rất lớn để xây dựng lại nhà ở, di chuyển tài sản và ổn định cuộc sống tại nơi ở mới”, ông Mạnh nêu rõ, đồng thời phân tích thêm: Chênh lệch giá làm khó khăn trong công tác vận động, giải phóng mặt bằng và làm tăng thời gian thủ tục thực hiện dự án. Từ đó có thể phát sinh thêm nhiều kiến nghị khiếu nại tố cáo về giá đất, người dân chưa đồng thuận với phương án bồi thường, chậm bàn giao mặt bằng hoặc đề nghị xem xét lại giá đất khu vực tái định cư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công và giải ngân vốn đầu tư công.

Từ khó khăn trên, ông Mạnh đề nghị, ban soạn thảo nghiên cứu một cơ chế riêng đối với đất tái định cư được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước để phục vụ trực tiếp cho các dự án đầu tư công bằng việc cho phép xác định giá thu tiền sử dụng đất tái định cư theo suất đầu tư thực tế của dự án tái định cư, giá đất tái định cư bình quân bằng giá quyết toán được duyệt của dự án khu đất tái định cư chia cho tổng diện tích đất ở được bố trí ở khu tái định cư. Đối với các dự án tái định cư sử dụng vốn ngân sách nhà nước, mục tiêu chủ yếu là tạo quỹ đất và hạ tầng để bố trí chỗ ở cho các hộ dân phải di chuyển do nhà nước thu hồi, không phải là dự án đầu tư kinh doanh. Vì vậy việc xác định giá đất nêu trên sẽ là cơ sở chi phí để tính chi phí thực tế sẽ phản ánh đúng hơn bản chất của khu vực tái định cư.

Với phương án này, ông Mạnh nêu sẽ có một số ưu điểm. Đó là, giảm được khoảng cách lớn giữa giá trị bồi thường tại nơi đất thu hồi với số tiền phải nộp ở nơi tái định cư, qua đó giảm áp lực tài chính cho người dân. Đảm bảo minh bạch, rõ ràng vì giá trị đầu tư của dự án sau khi hoàn thành được cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu và quyết toán nghiệm thu. Hạn chế được tình trạng người dân phải gánh toàn bộ giá trị gia tăng về vị trí và hạ tầng của khu vực tái định cư và góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư công.

“Để đảm bảo chính sách không bị lợi dụng, chúng ta có thể quy định cơ chế giá theo suất đầu tư chỉ áp dụng với 1 suất đất tái định cư trong hạn mức hoặc là suất tái định cư tối thiểu mà hộ gia đình cá nhân được hưởng theo phương án đã được phê duyệt”, ông Mạnh kiến nghị.

Xây dựng bảng giá đất, hệ số K khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu

Đại biểu Quốc hội Hoàng Minh Hiếu (Đoàn Nghệ An) cho rằng, về cơ chế định giá đất so với Luật năm 2024, dự thảo lần này không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số K trở thành cơ sở gần như duy nhất để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất. Cách tiếp cận này đơn giản hơn, nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K. Đây là những con số cơ bản quyết định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của các hộ gia đình.

Tuy nhiên, hiện nay dự thảo Luật không quy định về tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K; cũng không quy định chu kỳ điều chỉnh và không giao Chính phủ quy định chi tiết. Trong khi đó, Nghị quyết 21 đã yêu cầu các cơ quan trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát, để giao chính quyền địa phương quyết định giá đất.

Để hoàn thiện chính sách về tài chính đất đai và giá đất, ông Hiếu đề xuất, cần bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K như bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu, có khả năng kiểm chứng và quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Cũng theo ông Hiếu, tại Khoản 3 Điều 76 của dự thảo định nghĩa hệ số K là tỷ lệ tăng, giảm so với bảng giá đất, là một công cụ theo dõi biến động nhưng dự thảo không quy định về chu kỳ rà soát bắt buộc. Công cụ theo dõi biến động mà không có chu kỳ cập nhật thì tự nó mất ý nghĩa. Do vậy, đề nghị bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ.

Đồng thời, cần quy định ngưỡng kích hoạt rà soát tự động, theo đó, trong trường hợp biên độ biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá một khoảng nhất định thì cơ quan nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh Hệ số K, mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định. Cơ chế này là điều kiện để Hệ số K trở thành công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, đồng thời bảo đảm tính dự báo cho các nhà đầu tư.

“Khi Nhà nước thu hồi đất, cần bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường. Việc quy định như vậy sẽ tránh các trường hợp phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, có thể dẫn đến việc người dân, doanh nghiệp cảm thấy bất công và phát sinh các khiếu kiện”, ông Hiếu đề nghị.