Đảm bảo khách quan, công bằng, minh bạch trong kinh doanh bất động sản

Chủ trì Hội nghị có ông Cao Xuân Thạo - Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam; ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng; GS.TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được ban hành và thực thi gần 2 năm. Với yêu cầu mới của Đảng, Nhà nước về việc sắp xếp, điều chỉnh lại địa giới hành chính; thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và đặc biệt là các chỉ đạo quan trọng về đổi mới chính sách phát triển nhà ở của Đảng, theo đó yêu cầu nghiên cứu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là hết sức cần thiết và cấp bách.

Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương và 61 Điều. Luật tập trung hoàn thiện vào 4 nhóm nội dung gồm: (i) tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; đảm bảo đồng bộ, thống nhất với pháp luật liên quan; (ii) phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; (iii) cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính; (iv) hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Tại Hội nghị, các chuyên gia, nhà khoa học đã đóng góp ý kiến phản biện, tập trung đánh giá về sự thống nhất của các quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) với các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan khác; đồng thời góp ý trực tiếp vào nội dung các điều, khoản cụ thể trong dự thảo Luật.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, xét ở khía cạnh tính thống nhất và đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các Luật khác có liên quan, khoản 10 Điều 3 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản có quy định “Sàn giao dịch bất động sản là là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này, là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.

Cách định nghĩa này chưa thực sự thống nhất với Luật Doanh nghiệp năm 2020. Theo Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp được thành lập theo Luật Doanh nghiệp 2020 và các nghị định, thông tư hướng dẫn, còn việc đáp ứng điều kiện kinh doanh đối với từng ngành nghề được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành.

Nói cách khác, Luật Kinh doanh bất động sản không phải là căn cứ pháp lý để thành lập tổ chức, mà chỉ quy định điều kiện để doanh nghiệp sau khi được thành lập được phép kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

Việc định nghĩa “sàn giao dịch bất động sản là tổ chức được thành lập theo Luật này” có thể tạo ra cách hiểu chưa chính xác về căn cứ pháp lý của việc thành lập doanh nghiệp. Do đó cần sửa đổi: “Sàn giao dịch bất động sản là tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và đáp ứng điều kiện hoạt động theo Luật này”.

GS.TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam cho rằng, tại khoản 1 Điều 1 dự thảo Luật quy định: "Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản". Quy định này thì không sai nhưng còn quá khái quát, bởi kinh doanh bất động sản có nội dung rất rộng. Có thể nghiên cứu bổ sung thêm những nội dung cơ bản về kinh doanh bất động sản, như vậy sẽ giúp điều luật rõ ràng và cụ thể hơn.

"Để hoàn thiện Chương I của dự thảo luật, cần tập trung rà soát bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và Bộ luật Dân sự. Chỉ quy định nguyên tắc và chính sách cơ bản, không nên luật hóa các quy định mang tính chuyên môn nghiệp vụ sâu hoặc các thủ tục hành chính dễ thay đổi. Đồng thời bổ sung các quy định về chuyển đổi số, dữ liệu số, giao dịch điện tử, công khai và liên thông dữ liệu để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, hiện đại" - GS.TS Trần Ngọc Đường kiến nghị.

TS Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế- xã hội Hà Nội cho rằng, dự thảo Luật cần xác lập rõ hơn nguyên tắc kế thừa trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng dự án.

Dưới góc độ bảo đảm trách nhiệm pháp lý và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong chuyển nhượng dự án bất động sản và hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật mới chủ yếu quy định việc chuyển giao dự án, nhưng chưa quy định đầy đủ nguyên tắc.

Việc thiếu quy định rõ ràng điều này dễ dẫn đến tình trạng "đá bóng" trách nhiệm giữa chủ đầu tư cũ (cho rằng mình đã hết trách nhiệm vì dự án đã chuyển nhượng) và chủ đầu tư mới (cho rằng nghĩa vụ phát sinh trước thời điểm nhận chuyển nhượng vẫn thuộc chủ đầu tư cũ) khiến người mua nhà là chủ thể chịu thiệt.

Bởi vậy, dự thảo Luật nên bổ sung nguyên tắc "Bên nhận chuyển nhượng đương nhiên kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với khách hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác; thỏa thuận giữa các bên chuyển nhượng không làm giảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng".

Phát biểu tại Hội nghị, Phó Chủ tịch Cao Xuân Thạo cho biết, việc tổ chức phản biện dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là rất cần thiết nhằm bảo đảm các quy định của luật khi được ban hành sẽ khắc phục được những vướng mắc, bất cập đang xảy ra trong thực tiễn, công tác quản lý nhà nước trong kinh doanh bất động sản được khách quan, công bằng, minh bạch; bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp góp phần thực hiện đạt mục tiêu tăng trưởng mà Đảng, nhà nước đã đặt ra.

Ghi nhận các ý kiến phát biểu tại Hội nghị, Phó Chủ tịch Cao Xuân Thạo khẳng định, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam sẽ giao Ban Dân chủ, Giám sát và Phản biện xã hội tổng hợp đầy đủ, trách nhiệm tiếp thu cao nhất ý kiến phát biểu và phản biện xã hội, khẩn trương hoàn thiện văn bản phản biện xã hội đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Tài chính và Kinh tế, Chính phủ, Bộ Xây dựng.