Đặt cọc rồi bỏ cọc

Nhiều người cho rằng, việc đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, khi xảy ra tình trạng nâng giá, dìm giá, bỏ cọc. Vì thế, cần nâng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên khoảng 30 - 35% giá khởi điểm, đồng thời quy định thời gian tối thiểu mới được chuyển nhượng, tách thửa để ổn định thị trường quyền sử dụng đất ở, hạn chế tình trạng nhà đầu tư lướt sóng thao túng thị trường, người dân có nhu cầu lại không mua được.

Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước với mức từ 5% đến 20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Mức cụ thể do người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận, quyết định. Tiền đặt trước sau khi trúng đấu giá được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh những ý kiến cho rằng cần nâng mức đặt cọc lên, thì cũng có ý kiến cho rằng mức tiền đặt trước tối đa (20%) mà Luật Đấu giá tài sản quy định là phù hợp. Nếu như nâng mức tiền đặt trước lên quá cao (35%) có thể sẽ có ít tổ chức, cá nhân đủ điều kiện tham gia đấu giá, tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, dù mức đặt cọc thấp thì vẫn có vi phạm, kể cả những vi phạm lớn, làm thiệt hại cho Nhà nước hàng nghìn tỷ đồng.

Còn việc bỏ cọc trong đấu giá quyền sử dụng đất, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, đây chính là lỗ hổng pháp lý cần phải “lấp” ngay. Tại Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Khoảng trống pháp lý và đề xuất giải pháp”, tháng 11/2022, nhiều người cho rằng, có thể việc đấu giá đất cao rồi bỏ cọc là chiêu thức của nhà đầu tư, hoặc do "cò" thổi giá mục đích tạo nên những cơn “sốt ảo” nhằm mua đi bán lại kiếm lời. Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung về quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, người tham gia đấu giá nếu tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước thì phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá.

Có người còn cho rằng, để nghiêm minh, trong trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá, trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Cũng lại có người cho rằng, cần bổ sung quy định về điều kiện năng lực tài chính và giám sát, thẩm tra hồ sơ tham gia đấu giá khắt khe với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất mà bỏ cọc từ 5 vụ trở lên.

Cũng xin được nhắc lại, tại Hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững” hồi tháng 7/2022, một lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thẳng thắn thừa nhận còn nhiều tồn tại và hạn chế trong việc đấu giá đất. Một số địa phương có hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra; thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để dìm giá... Đặc biệt là việc trả giá rất cao một số lô đất, rồi “quay xe” bỏ cọc, với mục đích gây hiệu ứng để tạo mặt bằng giá ảo rồi mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã mua gom trong khu vực gần đó để thu lợi.