Dấu hiệu khởi sắc của bất động sản

Nhiều dự án được tháo gỡ

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản (BĐS) đã có phản ứng tích cực trước các động thái, chính sách của nhà quản lý. Thị trường đang bộc lộ những tín hiệu tốt, niềm tin của nhà đầu tư được phục hồi, một số dự án BĐS được tiếp tục triển khai sau một thời gian phải tạm dừng, lượng tìm kiếm và giao dịch BĐS đã dần tăng lên, đặc biệt vào thời điểm cuối quý I vừa qua.

Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, mặc dù thị trường có nhiều biến động nhưng căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung và dài hạn. Tính chung trong quý I/2023 có tổng cộng 106.401 giao dịch BĐS thành công, giảm 35% so với quý IV/2022 chỉ đạt 65% và giảm 39% so với quý I/2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Cụ thể, lượng giao dịch đối với đất nền giảm 55% so với quý IV/2022 và giảm 56% so với quý I/2022. Tuy nhiên, lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần gấp 4 lần (272%) so với quý IV/2022 và tăng gần gấp 3 lần (gần 193%) so với quý I/2022.

Thời gian gần đây, các địa phương đang nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Chẳng hạn mới đây nhất vào tháng 4, cơ quan chức năng TPHCM đã công bố danh sách 355 dự án nhà ở đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà, qua đó trực tiếp khơi thông điểm nghẽn pháp lý cho hơn 81.000 căn nhà bao gồm các căn hộ, nhà ở riêng lẻ, shophouse... Trong danh sách các dự án được gỡ vướng, có những dự án kéo dài nhiều năm, cùng sự hiện diện của các tên tuổi lớn trong ngành như Hưng Thịnh, Novaland, Vingroup, Phát Đạt, Him Lam, Gotec Land, Đất Xanh…

UBND TPHCM cũng đã cho phép 5 tập đoàn, doanh nghiệp chủ đầu tư của 5 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị mới (trong đó có một tập đoàn BĐS nước ngoài) được huy động vốn 50% số lượng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

“Mở khóa” thanh khoản

Ghi nhận từ thực tế cũng cho thấy, hầu hết các phân khúc đều có sự giảm tốc ở cả sức cầu lẫn giá bán. Nhất là ở phân khúc đất nền, thị trường thứ cấp giảm giá mạnh ở các nhà đầu sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Sau khoảng thời gian dài rao bán không được, các sản phẩm này tiếp tục giảm giá với mức giảm từ 20-30%. Tình trạng cắt lỗ BĐS đang diễn ra khá mạnh trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chưa cải thiện.

Vậy cách nào để mở khoá thanh khoản, từ đó vực dậy thị trường?

Ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, cần tiến hành mở khóa thanh khoản bằng cách hạ giá nhà, tăng chiết khấu. “Hiện nay, chúng tôi sẵn sàng bán sản phẩm mà không có lợi nhuận, chấp nhận ăn vào lợi nhuận của DN tích lũy trong 10 năm qua với mong muốn lớn nhất là có sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng, để khách hàng xem xét, đồng ý xuống tiền, qua đó DN có dòng tiền về để tạo thanh khoản, duy trì hoạt động lúc này” - ông Dũng chia sẻ.

Ở một góc nhìn khác, ông Phạm Lâm - Chủ tịch Tập đoàn DKRA Việt Nam cho rằng, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là củng cố niềm tin cho bên mua. Trước đây, có gói 30.000 tỷ đồng đã triển khai rất tốt, thủ tục khá đơn giản và lãi suất thấp nên khi đó đã kích hoạt phân khúc nhà ở xã hội và lan tỏa ra cả thị trường BĐS, thị trường đã hồi phục nhanh chóng. Trong khi đó, hiện nay Ngân hàng nhà nước đang “tung” gói 120.000 tỷ đồng nhưng chưa thấy phát huy hiệu quả như gói 30.000 tỷ đồng, nguyên nhân là do lãi suất còn cao so với thu nhập của người dân hiện nay. Chính vì vậy, theo ông Lâm, cần giảm lãi suất về mức 5 - 6% cho cả nhà ở xã hội và nhà thương mại để “kéo” người dân tham gia thị trường. “Hiện hàng tồn kho rất nhiều, nhiều dự án đủ điều kiện bán hàng nhưng không bán được bởi người mua mất niềm tin. Do vậy, cần làm sao để khách hàng tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp, giúp thị trường vận động thì mới khơi thông được” - ông Lâm đề xuất.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quý I/2023, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn diễn ra. Tuy nhiên, thị trường xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn.

Đáng chú ý là phân khúc căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm thành phố vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thật và nhu cầu đầu tư với sản phẩm cao cấp.

Ông Đính đưa ra kịch bản: Trong quý II/2023 thị trường sẽ có những khởi sắc, khi mà nhiều văn bản pháp luật có hiệu lực, góp phần tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án đang "đắp chiếu" chờ đợi tham gia vào thị trường, đưa vào thị trường nguồn cung mới. Nếu thị trường có nhiều nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thật, nhu cầu đầu tư và Chính phủ tiếp tục vào cuộc quyết liệt, ban hành các chính sách “trúng”, DN sẽ được tiếp thêm sức để phục hồi.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, quý IV/2023, đà phục hồi của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường bất động sản, thị trường trái phiếu phát huy hiệu quả lớn. Chưa bao giờ các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai và Luật tổ chức tín dụng được sửa đổi cùng lúc như hiện tại. Vì vậy, những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản sẽ được tháo gỡ.