Đề cao tính minh bạch và hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất

Cùng tham dự Tọa đàm có các đại biểu đến từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng; đại diện lãnh đạo UBND, các sở trực thuộc TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Cần Thơ, An Giang, Cà Mau, Vĩnh Long, Tây Ninh; Công ty CP Giám định Thẩm định Sài Gòn, Công ty CP Thương mại dịch vụ và tư vấn Hồng Đức; và lãnh đạo các đơn vị trực thuộc KTNN.

Gợi mở các vấn đề lớn trong thẩm định giá đất

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, thay mặt Lãnh đạo KTNN, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng cho biết, sau hai tọa đàm tại Hà Nội và Khánh Hòa, KTNN đã tiếp nhận hàng trăm câu hỏi, tình huống thực tiễn và kiến nghị từ các Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp, tổ chức tư vấn và các đơn vị của KTNN. Qua đó đã nổi lên một số vấn đề lớn cần tiếp tục được nghiên cứu và hoàn thiện.

Thứ nhất, vấn đề lớn nhất hiện nay không phải là thiếu phương pháp định giá mà là thiếu hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để các phương pháp phát huy hiệu quả. Đây là điểm đồng thuận cao nhất giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các địa phương, các doanh nghiệp tư vấn và KTNN.

Tại một số địa phương, có dự án trong suốt thời gian 24 tháng theo quy định vẫn không tìm được đủ tài sản so sánh tương đồng; có nơi buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang địa phương khác; có nơi giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng chỉ bằng hoặc nhỉnh hơn bảng giá đất trong khi giá giao dịch thực tế cao hơn rất nhiều. Thực tiễn đó đặt ra một câu hỏi rất lớn: Nếu dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đúng thị trường thì dù áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư hay phương pháp hệ số điều chỉnh cũng rất khó bảo đảm kết quả định giá sát thực tiễn.

Các tổ chức tín dụng cũng chia sẻ rằng điều họ thiếu hiện nay không phải là công cụ định giá mà là một hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa, liên thông và có khả năng kiểm chứng. Điều đó cho thấy nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý nhà nước cần được coi là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới.

Thứ hai, khoảng cách giữa quy định của pháp luật và thực tiễn tổ chức thực hiện vẫn còn khá lớn. Qua hai tọa đàm, KTNN đã lắng nghe nhiều tình huống rất cụ thể, như: dự án đã kéo dài nhưng khi xác định lại giá đất vẫn phải quay về tìm dữ liệu thị trường của thời điểm rất xa trong quá khứ; xác định dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp để lựa chọn giữa áp dụng bảng giá đất nhân hệ số hay tiếp tục xác định giá đất cụ thể; áp dụng suất vốn đầu tư đối với các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng, sân golf hoặc khu đô thị hỗn hợp do hệ thống định mức hiện hành chưa phản ánh đầy đủ đặc thù của các loại hình này…

Những ví dụ rất cụ thể đó cho thấy nhiều quy định đã có nhưng vẫn cần tiếp tục được hướng dẫn đầy đủ hơn, rõ ràng hơn và thống nhất hơn. Điều chúng ta đúc kết được sau hai tọa đàm không phải là phương pháp thặng dư có đúng hay không, hay bảng giá đất có phù hợp hay không. Điều quan trọng hơn là bất kỳ phương pháp nào cũng chỉ phát huy hiệu quả khi có dữ liệu tốt, quy định rõ và cách hiểu thống nhất.

Thứ ba, việc chuyển sang áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh từ ngày 1/7/2026 là một bước đổi mới rất quan trọng nhưng cũng đặt ra nhiều yêu cầu mới. Sau nhiều năm chủ yếu áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể, việc chuyển sang cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh sẽ góp phần đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và tăng tính công khai, minh bạch.

Tuy nhiên, qua hai tọa đàm, KTNN nhận thấy nhiều địa phương đặt ra những câu hỏi rất thực tiễn: Hệ số được xây dựng trên cơ sở nào? Dữ liệu nào đủ độ tin cậy để xác định hệ số? Làm thế nào để hệ số phản ánh đúng biến động của thị trường? Và đặc biệt, đối với những dự án có tính chất đặc thù hoặc dự án hỗn hợp thì cách vận dụng như thế nào để vừa đúng quy định, vừa phù hợp thực tiễn?

Thứ tư, yêu cầu bảo đảm môi trường pháp lý an toàn cho những người thực hiện đúng quy định đang trở thành một nhu cầu rất lớn. Qua hai tọa đàm, KTNN không chỉ lắng nghe ý kiến của các địa phương mà còn lắng nghe rất nhiều chia sẻ từ các doanh nghiệp tư vấn. Có doanh nghiệp cho biết doanh thu từ một hợp đồng định giá không lớn nhưng áp lực nghề nghiệp và rủi ro pháp lý lại rất cao; nhiều đơn vị hạn chế tham gia hoặc không còn mặn mà với lĩnh vực định giá đất. Đây là vấn đề cần được nhìn nhận một cách khách quan.

Cần lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Tại tọa đàm, ông Phạm Văn Bình - Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính trình bày tham luận: “Thực tiễn tổ chức thẩm định giá đất và tài sản trên đất, các khó khăn, vướng mắc nhìn từ góc độ quản lý ngành”. Theo ông Bình, mặc dù hệ thống pháp luật về đất đai, giá và thẩm định giá đã từng bước được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trên thực tế vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc cả về thể chế, dữ liệu, tổ chức thực hiện và trách nhiệm pháp lý. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng kết quả thẩm định giá mà còn tác động trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, công tác quản lý tài sản công, xử lý nợ xấu, thi hành án và hoạt động tố tụng.

Để nâng cao chất lượng, tính minh bạch và hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trong bối cảnh hệ thống pháp luật đang tiếp tục được hoàn thiện, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp từ góc độ quản lý nhà nước, trong đó tập trung vào các nhóm giải pháp về thể chế, dữ liệu, nguồn nhân lực, công nghệ và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan.

Từ thực tiễn triển khai tại An Giang, ông Lê Trung Hồ - Phó Chủ tịch UBND tỉnh An Giang cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là việc lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Đối với phương pháp so sánh, mặc dù pháp luật đã quy định các nguyên tắc điều chỉnh yếu tố khác biệt giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh, nhưng trên thực tế nhiều yếu tố như lợi thế thương mại, hình thể thửa đất, điều kiện kinh doanh, khả năng sinh lợi hay các đặc điểm đặc thù của từng khu vực vẫn chưa có tiêu chí định lượng thống nhất.

Ngoài ra, đối với phương pháp thặng dư, khó khăn chủ yếu nằm ở việc dự báo các yếu tố của tương lai. Thực tiễn cho thấy, nhiều chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật do Trung ương công bố chưa phản ánh đầy đủ điều kiện thực tế tại từng địa phương, đặc biệt là sự khác biệt về chi phí xây dựng, giá nguyên vật liệu, nhân công và điều kiện thi công giữa các vùng miền. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả xác định giá đất.

Đại diện lãnh đạo tỉnh An Giang kiến nghị các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán tiếp tục thống nhất phương pháp đánh giá đối với hoạt động xác định giá đất; xem xét đầy đủ điều kiện thị trường tại thời điểm định giá, bảo đảm đánh giá đúng bản chất của hoạt động tư vấn định giá, tránh tạo tâm lý e ngại cho các tổ chức tư vấn cũng như đội ngũ cán bộ thực thi nhiệm vụ.

Theo ông Phan Cảnh Tiền Hải - Phó Giám đốc Sở Tài chính TP. Cần Thơ, Luật Đất đai năm 2024 quy định phương pháp so sánh được áp dụng khi có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai tại thành phố Cần Thơ cho thấy việc đáp ứng điều kiện trên gặp nhiều khó khăn, nhất là đối với các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở như đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở giáo dục, đất cơ sở y tế, đất logistics, đất giao thông có mục đích kinh doanh và các loại đất chuyên dùng khác.

Không chỉ ảnh hưởng đến phương pháp so sánh, việc thiếu dữ liệu thị trường còn làm hạn chế khả năng áp dụng các phương pháp định giá khác. Đối với phương pháp thu nhập, không có đủ thông tin về giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng hoặc thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh của các thửa đất cùng mục đích sử dụng đất để xác định thu nhập ròng. Đối với phương pháp thặng dư, cũng không có dữ liệu về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng của thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất để ước tính doanh thu phát triển của dự án. Thực trạng này làm kéo dài thời gian xác định giá đất cụ thể, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và hiệu quả quản lý, khai thác nguồn lực đất đai của địa phương.

Từ thực tiễn trên, Phó Giám đốc Sở Tài chính TP. Cần Thơ kiến nghị các cơ quan Trung ương nghiên cứu hoàn thiện quy định theo hướng bổ sung cơ chế xử lý đối với trường hợp không thu thập được đủ thông tin thị trường, đặc biệt đối với các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Đồng thời, nghiên cứu cho phép vận dụng các nguồn dữ liệu hợp pháp khác hoặc có hướng dẫn cụ thể về việc kết hợp linh hoạt các phương pháp định giá để bảo đảm vừa đúng quy định của pháp luật, vừa phù hợp với điều kiện thực tiễn…

Thông qua 3 Tọa đàm được tổ chức ở 3 miềm Bắc, Trung, Nam với 17 tham luận và hơn 40 ý kiến thảo luận, trao đổi trực tiếp, các cơ quan hoạch định chính sách đã lắng nghe ý kiến từ địa phương và những người trực tiếp làm công tác chuyên môn, góp phần giúp các cơ quan thực thi thống nhất nhận thức, hiểu đúng và áp dụng đúng các quy định của pháp luật. Đồng thời, những trao đổi chuyên sâu này có ý nghĩa quan trọng, góp phần giúp KTNN hiểu đúng, hiểu đầy đủ và thống nhất cách áp dụng các quy định pháp luật, từ đó tiếp tục hoàn thiện phương pháp kiểm toán, nâng cao chất lượng kiểm toán việc xác định giá đất và đáp ứng tốt yêu cầu Quốc hội giao.