Đề xuất tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BT chuyển tiếp

Theo HoREA, dự thảo Nghị quyết có phạm vi điều chỉnh là các dự án BT chuyển tiếp trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, tại Điều 2 về nguyên tắc thực hiện, nội dung hiện nay chủ yếu tập trung vào các dự án đã có kết luận thanh tra có hiệu lực và chỉ xử lý vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện kết luận đó, với các trường hợp sai phạm do lỗi của cơ quan quản lý nhà nước hoặc của cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư. Cách quy định này, theo Hiệp hội, chưa bao quát đầy đủ thực tiễn.

Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 2 theo hướng đưa vào trường hợp: các dự án BT chuyển tiếp không thuộc diện có kết luận thanh tra đã có hiệu lực, nhưng nhà đầu tư đã hoàn thành và bàn giao công trình theo hợp đồng BT mà chưa được xác định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán. Việc bổ sung nhằm bảo đảm thống nhất với phạm vi điều chỉnh rộng tại Điều 1 của dự thảo, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ cho những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ xây dựng nhưng còn “tắc” ở khâu thanh toán bằng đất.

HoREA cũng kiến nghị chỉnh sửa kỹ thuật tại khoản 4 Điều 2, thay cụm từ “Nghị định này” bằng “Nghị quyết này” cho đúng bản chất văn bản pháp lý, tránh nhầm lẫn trong áp dụng.

Lý giải cho đề xuất trên, HoREA cho biết trên thực tế có nhiều dự án BT không thuộc diện thanh tra, nhà đầu tư đã bàn giao công trình đúng hợp đồng, song việc xác định thời điểm tính giá đất đối ứng chưa được thực hiện. Điều này khiến dự án đối ứng không thể triển khai, phát sinh chi phí và rủi ro cho doanh nghiệp, trong khi mục tiêu của Nghị quyết là tháo gỡ khó khăn cho tất cả các dự án BT chuyển tiếp trên cả nước.

Một nội dung trọng tâm khác được HoREA đề xuất là bổ sung khoản 3 (mới) vào Điều 12 về thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT. Theo đó, đối với các dự án BT đã hoàn thành bàn giao công trình cho Nhà nước và đã được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán, thì thời điểm xác định giá đất để thanh toán phải là thời điểm nhà đầu tư bàn giao công trình theo hợp đồng.

Để minh họa, HoREA dẫn trường hợp Công ty MHL ký hợp đồng BT với Quân chủng Phòng không – Không quân từ năm 2016, hoàn thành và bàn giao công trình đưa vào sử dụng từ tháng 2/2018, được Kiểm toán Nhà nước kết luận tuân thủ quy định và Bộ Quốc phòng xác nhận triển khai đúng pháp luật. Tuy nhiên, phải đến ngày 28/3/2025, UBND TP Hồ Chí Minh mới ban hành quyết định giao đất cho nhà đầu tư. Việc chậm giao đất khiến giá đất được xác định tại thời điểm năm 2025 theo Luật Đất đai 2024, thay vì thời điểm năm 2018 khi công trình được bàn giao, làm phá vỡ nguyên tắc ngang giá và gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Từ thực tiễn này, HoREA cho rằng cần quy định rõ: đối với dự án BT đã hoàn thành và được kiểm toán, thời điểm xác định giá đất là thời điểm bàn giao công trình. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm nguyên tắc công bằng, ngang giá trong hợp đồng BT, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, đồng thời hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Với các kiến nghị trên, HoREA kỳ vọng dự thảo Nghị quyết khi được hoàn thiện sẽ trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu để tháo gỡ “điểm nghẽn” của các dự án BT chuyển tiếp, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển.