Định hình thị trường bất động sản 2026?
Tác động của lãi suất sẽ tiếp tục là yếu tố định hình thị trường trong năm 2026 và cả giai đoạn tiếp theo.
Lãi suất là nhân tố quyết định
Ngày 9/12/2025, tại Hà Nội, Batdongsan.com.vn đã tổ chức Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025 . TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV khẳng định, lãi suất đang trở thành “nhân tố quyết định” định hình chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản Việt Nam.
Ông Cấn Văn Lực phân tích, trong giai đoạn 2023–2025, diễn biến lãi suất cho thấy tác động trực tiếp và rõ ràng đến hành vi người mua, sức hấp thụ của thị trường và hiệu quả vận hành của doanh nghiệp bất động sản. Khi mặt bằng lãi suất giảm dần từ mức cao của năm 2022, thị trường lập tức ghi nhận sự cải thiện: mức độ quan tâm tăng trở lại, lượng giao dịch phục hồi và giá bán nhích lên theo quỹ đạo ổn định hơn. Điều này đặc biệt rõ ở hai trung tâm lớn TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội – nơi nhu cầu vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn trong tổng cầu.
Theo phân tích của chuyên gia này, lãi suất thấp giúp khơi thông nhu cầu ở thực – lực kéo quan trọng nhất thị trường hiện nay. Trong bối cảnh thu nhập tăng chậm và giá nhà leo thang mạnh, lãi suất thấp trở thành “van hỗ trợ” để người dân có thể tiếp cận tín dụng. Khi lãi suất giảm, áp lực tài chính giảm theo, giúp người mua ở thực mạnh dạn hơn trong quyết định xuống tiền. Điều này lý giải giai đoạn 2024–2025, ngay khi lãi suất hạ về mặt bằng hợp lý, thị trường căn hộ lập tức phục hồi cả về nhu cầu và lượng giao dịch.
Cùng đó, lãi suất giảm tạo điều kiện cho doanh nghiệp tái cấu trúc và “sống sót” tốt hơn. Bởi các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực lớn từ trái phiếu đáo hạn, dòng tiền suy yếu và chi phí vốn cao. Việc giảm lãi suất giúp họ có dư địa tái cấu trúc danh mục, điều chỉnh giá bán, mở rộng nguồn vốn và triển khai các dự án đang dở dang. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp niêm yết báo lãi trở lại từ cuối 2024 và đầu 2025.
Ông Lực cho rằng, lãi suất thấp nhưng không còn tạo hiệu ứng “sốt nóng” như các chu kỳ trước. Bởi khác với giai đoạn 2017–2021, lãi suất thấp hiện không kích hoạt đầu cơ mạnh. Người mua thận trọng hơn, ưu tiên pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm bền vững. Điều này giúp thị trường tránh được bong bóng, hình thành chu kỳ mới mang tính ổn định dài hạn.
Dù lãi suất vẫn là điều kiện cần nhưng không đủ. Ông Lực phân tích, lãi suất không thể một mình quyết định sức khỏe thị trường mà các pháp lý dự án, nguồn cung mới, cải cách thủ tục và niềm tin thị trường… mới là những yếu tố then chốt để tạo nên phục hồi bền vững. Lãi suất thấp chỉ phát huy tối đa khi đi cùng hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu.
Giai đoạn 2023–2025 đã chứng minh lãi suất là “đòn bẩy mềm” quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa hỗ trợ nhu cầu ở thực, vừa giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, nhưng đồng thời tạo ra một chu kỳ phục hồi ổn định và bền vững hơn, không còn phụ thuộc vào đầu cơ như trước đây. Ông Lực nhận định, tác động của lãi suất vì vậy sẽ tiếp tục là yếu tố định hình thị trường trong năm 2026 và cả giai đoạn tiếp theo.
Các cá nhân muốn sở hữu nhà đang rất nỗ lực
Còn ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, nhận định giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo ra sức ép lớn lên khả năng sở hữu nhà của người trẻ. Tuy nhiên, thay vì rơi vào tâm lý bi quan, nhiều người đang chủ động thay đổi chiến lược tài chính và phân bổ nguồn lực linh hoạt hơn để tiến gần mục tiêu an cư.
Ông Lê Bảo Long đưa ra một dữ liệu của Batdongsan.com.vn, nhu cầu sở hữu nhà trong vòng 5 năm tới tại TP. HCM đạt tới 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%). Sự chênh lệch này xuất phát chủ yếu từ nguồn cung căn hộ giá thấp. Tại TP. HCM, phân khúc chung cư dưới 3 tỷ đồng chiếm 21-31% tổng nguồn cung, trong khi Hà Nội chỉ đạt khoảng 10%.
Nguồn cung giá mềm giúp người trẻ và các gia đình thu nhập trung bình tại TP. HCM dễ tiếp cận nhà ở hơn, qua đó duy trì tỷ lệ nhu cầu sở hữu ở mức cao. Ngược lại, thị trường Hà Nội lại nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, với phổ giá phổ biến từ 5-10 tỷ đồng. Điều này đẩy chi phí sở hữu vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người mua, khiến nhu cầu dự định mua nhà trong tương lai giảm sút rõ rệt.
Ông Long nhận định, bên cạnh nỗ lực cá nhân, việc đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội, minh bạch điều kiện và mở rộng nguồn cung phù hợp sẽ giúp nhóm này rút ngắn quãng đường đến giấc mơ an cư.
