Doanh nghiệp bất động sản 'đói' vốn

Khó khăn chồng khó khăn

Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản (BĐS) 10 tháng đầu năm cho biết, hoạt động của các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS đang gặp nhiều khó khăn. Cụ thể, nhiều DN đang gặp khó trong triển khai dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư pháp lý, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tình hình sử dụng đất.

Một số Tập đoàn, DN BĐS đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh như dừng, hoãn đầu tư, thi công một số dự án, dừng triển khai dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn,... Một số phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động.

Nhiều DN BĐS cũng cho rằng, hiện khó khăn về dòng tiền khi 2 gọng kìm vốn: trái phiếu DN, tín dụng BĐS bị siết. Thị trường đang rất khó khăn, nhất là khi ngân hàng bắt đầu siết tín dụng đối với người mua nhà và các nhà phát triển BĐS.

Ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam nêu thực tế, năm 2022, tín dụng và trái phiếu bị siết, nguồn cung thiếu, dòng tiền đổ vào giảm mạnh khiến giá BĐS chững lại và đi xuống. “Đa số nhà đầu tư hiện nay đang nghe ngóng tình hình. Các chủ đầu tư và nhà phát triển BĐS trước đây phát hành lượng trái phiếu DN lớn, thì hiện lo xoay xở trả tiền cho trái chủ, trả nợ ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm. Mặc dù chưa đến mức đổ vỡ, nhưng giá BĐS đang chững lại và có thể giảm 15 - 20%”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) nói, thực trạng hiện nay thị trường BĐS đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái. Một số Tập đoàn, DN BĐS cũng đang rất khó khăn, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản, phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để tồn tại. Do tắc các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số Tập đoàn, DN BĐS “đói vốn” phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro. Vì thế, một số phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng.

Kiến nghị nới trần tín dụng

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng cần thực hiện một số giải pháp bảo đảm mục tiêu phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững. Được biết, hiệp hội này đã đề nghị Chính phủ, Ngân hàng nhà nước tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội, nhất là các DN có uy tín thương hiệu. Điều đó giúp DN thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước, có dự án đảm bảo yếu tố pháp lý, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có sản phẩm bán tốt, có thanh khoản tốt, giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.

Hiệp hội BĐS TPHCM cũng đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Cùng với đó, HoREA đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu DN riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

“Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu DN riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với DN phát hành trái phiếu riêng lẻ” - HoREA kiến nghị.

TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, thị trường BĐS không thể phát triển nếu nhà quản lý nhìn đâu cũng chỉ thấy rủi ro, đầu cơ. Phát triển thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu DN rất quan trọng. Nếu không có trái phiếu, nguồn vốn trung, dài hạn của DN sẽ rất khó khăn.

Theo ông Thành, những năm qua, trái phiếu DN đã trở thành kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng bậc nhất cho DN. Theo ước tính, trong vòng 10 năm tới, trái phiếu DN sẽ đuổi kịp quy mô tín dụng trung, dài hạn, thậm chí có thể thay thế kênh tín dụng trung, dài hạn. Việc tạo niềm tin cho nhà phát hành, nhà đầu tư khởi động lại thị trường trái phiếu DN là hết sức cấp bách.

“Tất nhiên, song song với việc vận hành trở lại thị trường trái phiếu DN, giải pháp quan trọng không kém là phải tạo nguồn cung và khắc phục sự lệch pha về phân khúc thị trường BĐS, tăng mạnh phân khúc giá thấp và trung bình, phục vụ nhu cầu ở thực, cũng như đưa ra các chính sách thuế phù hợp để ngăn chặn đầu cơ và tháo gỡ thủ tục pháp lý, giúp DN giảm chi phí”- ông Thành nói.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tich Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng do thiếu vốn nên thị trường nhà đất đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái. Một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO), mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Theo HoREA, một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động.

“Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS “đói vốn” nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm BĐS nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng” - ông Châu nói.