Doanh nghiệp bất động sản quay trở lại 'đường đua' trái phiếu, 'giải' cơn khát vốn

Huy động trái phiếu lãi suất cao

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong 7 tháng đầu năm 2023 là 78.988 tỷ đồng, trong đó ngành ngân hàng chiếm đa số với 28.631 tỷ đồng, theo sau là nhóm bất động sản với 26.055 tỷ đồng.

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường địa ốc suy giảm, dự án gặp ách tắc về vấn đề pháp lý hoặc gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn, không ít doanh nghiệp bất động sản đã quay trở lại "đường đua" trái phiếu với lãi suất cao chót vót.

Theo thông tin trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), lãi suất các lô trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian gần đây dao động quanh mức 10-12%, thậm chí có lô lên tới 14%, cao hơn rất nhiều so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng.

Đơn cử như, ngày 14/7 - 17/7, Trung Minh đã phát hành thành công 3.000 trái phiếu mã TMCCH2328002, giá trị phát hành 300 tỷ đồng.

Lô trái phiếu được phát hành ở thị trường trong nước, có kỳ hạn 60 tháng, đáo hạn ngày 14/7/2028. Báo cáo của Trung Minh không công bố chi tiết lãi suất trái phiếu, tuy nhiên, theo dữ liệu từ HNX, trái phiếu TMCCH2328002 có lãi suất 12,5%/năm.

Trước đó, ngày 30/6, Trung Minh cũng đã phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu loại kỳ hạn 60 tháng, lãi suất 12,5%/năm.

CTCP Tập đoàn Taseco ngày 19/7 đã phát hành thành công 1.250 trái phiếu mã TASCH2325002, giá trị phát hành 125 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm, lãi suất 12%/năm.

Ngày 30/6/2023, Công ty TNHH Đầu tư phát triển Mỹ Khánh phát hành khối lượng 22.450 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành theo mệnh giá 2.245 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lô trái phiếu này có lãi suất phát hành lên tới 14%/năm. Tài sản bảo đảm của lo trái phiếu này là toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ dự án tại Khu A-2 thuộc Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc (phường An Phú, TP Thủ Đức) với quy mô 14,8 ha.

Cũng cùng mức lãi suất lên tới 14%, Vinam Land huy động 1.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 6 năm; Công ty TNHH Phát triển kinh doanh xây dựng 3 (XD3C) huy động lô trái phiếu 2.250 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm.

Hay Công ty TNHH Đầu tư phát triển Bất động sản TMT hoàn tất huy động hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 7 năm với mức lãi suất 13,75%/năm.

Cũng có trường hợp, doanh nghiệp phát hành trái phiếu có giá trị siêu "khủng" nhưng với lãi suất "cho không" 1%/năm như Công ty TNHH Capitaland Tower. Theo thông tin trên HNX, trong ngày 25/7/2023, doanh nghiệp này đã phát hành 4 lô trái phiếu có kỳ hạn 60 tháng là CPLCB2328001, CPLCB2328002, CPLCB2328003 và CPLCB2328004. Tổng giá trị phát hành của 4 lô trái phiếu nói trên lên tới gần gần 12.240 tỷ đồng.

Được biết, Capitaland Tower thành lập ngày 4/4/2016, tiền thân là Công ty TNHH Tư vấn và quản lý bất động sản Capitaland Việt Nam. Ngày 6/10/2017, Capitaland Tower được UBND TP HCM cấp quyết định chủ trương đầu tư số 5281/QĐ-UBND, chấp thuận đầu tư dự án công trình tòa nhà văn phòng, thương mại - dịch vụ tại trung tâm quận 1.

Nhiều "ông lớn" khất nợ trái phiếu

Mặc dù kênh trái phiếu dần "sôi động" trở lại những vẫn có không ít doanh nghiệp "kẹt vốn" dẫn đến chưa thu xếp kịp nguồn tiền để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đúng hạn. Mới đây, Công ty TNHH Saigon Glory đã có công văn gửi HNX về việc chậm thanh toán lô trái phiếu có giá trị 1.000 tỷ đồng.

Cụ thể, lô trái phiếu SGL-2020.04 phát hành ngày 28/7/2020, đáo hạn ngày 28/7/2023. Hiện Saigon Glory chưa thanh toán số tiền gốc 1.000 tỷ đồng cùng hơn 29,1 tỷ đồng tiền lãi.

Lý do là vì thị trường tài chính, thị trường giao dịch bất động sản diễn biến không thuận lợi do doanh nghiệp chưa thể triển khai kế hoạch kinh doanh của dự án nên chưa thu xếp kịp nguồn tiền để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đúng hạn so với kế hoạch.

Về kế hoạch thanh toán dự kiến, Saigon Glory cho biết công ty đã thực hiện Hội nghị Người sở hữu trái phiếu để xin ý kiến điều chỉnh kỳ hạn trái phiếu nhưng tỷ lệ tham dự không đủ túc số để tổ chức. Công ty khẳng định đã và đang phối hợp cùng các bên liên quan để thực hiện lấy ý kiến trái chủ bằng văn bản phê duyệt phương án gia hạn trái phiếu.

Hay như giữa tháng 8 vừa qua, CTCP Xuất nhập khẩu An Giang (Angimex, MCK: AGM, sàn HoSE) công bố thông tin về việc chậm trả lãi kỳ 7 trái phiếu AGMH2123001 trị giá 350 tỷ đồng. Cụ thể, ngày 9/8 là ngày cuối cùng hạn thanh toán lãi kỳ 7 của gói trái phiếu AGMH2123001 (từ ngày 9/5/2023 đến ngày 9/8/2023). Tuy nhiên, do tình hình sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn, Angimex hiện chưa sắp xếp được nguồn thanh toán đến hạn kỳ 7 của gói trái phiếu này.

Angimex cho biết sẽ thực hiện đàm phán với ban đại diện chủ sở hữu trái phiếu AGMH2123001 để xin gia hạn thanh toán khoản lãi nêu trên.

Công ty CP Dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn cũng chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu HQNCH2124002 trị giá hơn 2.000 tỷ đồng do thị trường bất động sản đóng băng nên công ty không thu xếp được tiền để thanh toán trái phiếu.

Trong bối cảnh tình hình hoạt động sản xuất, kinh doanh khó khăn, căn cứ các quy định tại Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, nhiều doanh nghiệp đã thực hiện đàm phán với các chủ sở hữu trái phiếu để cơ cấu lại thời hạn trả nợ.

Một số doanh nghiệp đã phải đàm phán với các chủ sở hữu trái phiếu để cơ cấu lại thời hạn trả nợ từ 1 tháng đến gần 2 năm, kèm theo đó là lãi suất được thỏa thuận tăng 0,5-3% so với lãi suất ban đầu, đồng thời tăng tài sản đảm bảo.

HNX mới đây đã đăng tải văn bản số 156-2/CV-2023 của Công ty CP Tập đoàn Thái Tuấn về việc sửa đổi, bổ sung các điều khoản điều kiện của trái phiếu TTDCH2122001. Cụ thể, Tập đoàn này đã thay đổi ngày đáo hạn của lô trái phiếu nói trên từ ngày 12/10/2022 sang ngày 27/7/2024, tăng thêm gần 2 năm so với ngày đáo hạn ban đầu.

Được biết, lô trái phiếu TTDCH2122001 phát hành ngày 12/4/2021, có giá trị phát hành là 300 tỷ đồng, kỳ hạn 18 tháng với lãi suất 11%/năm.

Ngoài lô trái phiếu nói trên, sau hội nghị với trái chủ, Tập đoàn Thái Tuấn cũng được kéo dài thời hạn lô trái phiếu TTDCH21222002 trị giá 500 tỷ đồng.

Cụ thể, ngày đáo hạn trái phiếu được thay đổi từ 20/11/2022 sang ngày 20/11/2024, lãi suất 16,5%/năm từ ngày 20/11/2022 đến 29/11/2024. Kỳ hạn lô trái phiếu được kéo dài từ 18 tháng thành 42 tháng. Đồng thời bổ sung tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu này là 7 căn biệt thự Dự án Cross Long Hải (Bà Rịa Vũng Tàu) do CTCP Đầu tư Thương mại - Du lịch Tân Thành (Công ty Tân Thành) làm chủ đầu tư. Ngoài ra, trái chủ cũng thống nhất phương án thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác.