Đổi mới cơ chế định giá đất không được làm suy giảm quyền của người sử dụng đất
Các đại biểu Quốc hội đề nghị, xác định rõ một nguyên tắc xuyên suốt việc đổi mới cơ chế định giá đất phải góp phần tháo gỡ khó khăn trong quản lý, nhưng không được làm suy giảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Quy định cụ thể nguyên tắc xây dựng bảng giá đất
Ngày 22/10, Quốc hội thảo luận tại Tổ về các dự án: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Liên quan đến dự án Luật Đất đai (sửa đổi), phát biểu tại Tổ 1 (Đoàn Hà Nội), đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Thu Dung (Đoàn Hà Nội) cho biết, về nguyên tắc và bảng giá đất, dự thảo Luật áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cho nhiều mục đích, trong đó có bồi thường, trong khi bảng giá được quyết định định kỳ 3 năm. “Đơn giản hóa là cần thiết nhưng chênh lệch giữa giá tính nghĩa vụ tài chính và giá trị thực tế có thể làm gia tăng khiếu kiện”, bà Dung bày tỏ.
Từ đó, bà Dung kiến nghị, bổ sung nguyên tắc giá đất phản ánh hợp lý giá trị quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; công khai dữ liệu giao dịch đầu vào, phương pháp xác định hệ số, báo cáo đánh giá tác động; cho phép điều chỉnh kịp thời khi biến động lớn và có cơ chế phản biện độc lập đối với phương án bồi thường.
Bà Nguyễn Thị Tuyến, Phó Bí thư Đảng uỷ Chính phủ cho rằng, cơ chế tài chính đất đai và xác định giá đất là vấn đề phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách, chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người sử dụng đất. Do đó, đề nghị nghiên cứu cơ chế xác định giá đất ổn định theo chu kỳ 3 năm, trong đó có giá tính tiền sử dụng đất và giá phục vụ bồi thường khi giải phóng mặt bằng.
Theo bà Tuyến, cơ chế này có thể góp phần tạo sự ổn định, tăng khả năng dự báo và giúp người dân, nhà đầu tư chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, sản xuất, kinh doanh. Việc xác định giá đất theo chu kỳ cần được quy định rõ trong dự thảo Luật. Cùng với đó, cần quy định cụ thể nguyên tắc xây dựng bảng giá đất, áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất và cơ chế xác định mức bồi thường, bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để đối soát, kiểm chứng.
“Đặc biệt, cần đánh giá đầy đủ tác động của chính sách giá đất đối với từng nhóm đối tượng, tránh trường hợp thay đổi cơ chế xác định giá đất làm phát sinh nghĩa vụ tài chính quá lớn cho người dân hoặc ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, đầu tư của doanh nghiệp. Đồng thời, phải có cơ chế giám sát độc lập đối với phương pháp và căn cứ xác định giá đất, góp phần hạn chế khiếu nại, tranh chấp và nguy cơ thất thoát nguồn lực đất đai”, bà Tuyến nói.
Xác định giá đất phải đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất
Cũng đề cập đến cơ chế xác định giá đất và bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đại biểu Quốc hội- Hoà thượng Thích Bảo Nghiêm (Đoàn Hà Nội) cho hay, dự thảo Luật định hướng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho cơ chế xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp.
Theo ông Nghiêm, định hướng này có mặt tích cực là đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất thời gian qua. Tuy nhiên, vấn đề cần làm rõ là làm thế nào để việc đơn giản hóa phương pháp xác định giá đất không dẫn đến việc giảm mức độ bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Dẫn chứng trên thực tế, ngay trong cùng một địa bàn, giá trị các thửa đất có thể chênh lệch rất lớn do vị trí, khả năng tiếp cận hạ tầng, điều kiện kinh doanh và mục đích sử dụng, ông Nghiêm lo ngại nếu áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh một cách thiếu linh hoạt, có thể xuất hiện khoảng cách đáng kể giữa mức bồi thường và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất. Đặc biệt, đối với Hà Nội, nơi giá trị đất đai biến động mạnh và có sự khác biệt lớn giữa các khu vực, vấn đề này càng cần được cân nhắc thận trọng.
“Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định ngay trong Luật những nguyên tắc cơ bản để xác định tỷ lệ bồi thường và hệ số điều chỉnh giá đất; đồng thời làm rõ cơ chế xử lý đối với những trường hợp bảng giá đất không phản ánh phù hợp giá trị thực tế”, ông Nghiêm nói và kiến nghị đối với tỷ lệ bồi thường, cá nhân ông nghiêng về phương án giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định trong khung nguyên tắc do Luật quy định, trên cơ sở đề xuất của Ủy ban nhân dân cùng cấp. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm tính linh hoạt theo điều kiện từng địa phương, vừa tăng cường tính công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình.
Ông Nghiêm cũng đề nghị, cần xác định rõ một nguyên tắc xuyên suốt việc đổi mới cơ chế định giá đất phải góp phần tháo gỡ khó khăn trong quản lý, nhưng không được làm suy giảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Quy định rõ nguyên tắc xác định suất tái định cư tối thiểu
Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cơ bản tán thành với định hướng của dự thảo là quan tâm hơn đến việc ổn định đời sống, bảo đảm điều kiện tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên ông Thích Bảo Nghiêm đề nghị, cân nhắc kỹ việc giao Chính phủ quy định chi tiết quá nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Những vấn đề cốt lõi như điều kiện được bồi thường, nguyên tắc xác định suất tái định cư tối thiểu, trách nhiệm bố trí tái định cư hoặc tạm cư trước khi cưỡng chế, cũng như trách nhiệm khi chậm chi trả bồi thường cần được quy định rõ hơn ngay trong Luật.
“Đối với người dân, điều quan trọng không chỉ là nhận được một khoản tiền bồi thường, mà còn là khả năng tạo lập chỗ ở mới, duy trì sinh kế và ổn định cuộc sống sau khi bàn giao đất. Đặc biệt tại các đô thị lớn, nếu chỉ căn cứ vào diện tích đất bị thu hồi hoặc giá trị bồi thường bằng tiền mà không tính đến điều kiện thực tế để người dân có thể tái lập nơi ở, thì mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội khó đạt được”, ông Nghiêm nói.