Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đảm bảo không gây ách tắc định giá đất

Đủ điều kiện xem xét, thông qua

Ngay sau khai mạc, Quốc hội tiến hành thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đánh giá của ĐB Nguyễn Đại Thắng (Đoàn ĐBQH Hưng Yên), dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình tại kỳ họp lần này đã tương đối hoàn thiện, đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi thực tiễn đặt ra, cơ bản khắc phục được những hạn chế của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 6, đủ điều kiện để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5.

Ông Thắng cho rằng, quy định đơn vị sự nghiệp công lập khi lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm thì không được quyền bán, quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất là hợp lý và phù hợp với việc bảo toàn đất do Nhà nước giao cho đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng, ngăn chặn việc tài sản có thể bị phát mại nếu thế chấp. Tuy nhiên, cơ quan chủ trì soạn thảo cần nghiên cứu có thể xem xét cho đơn vị sự nghiệp công lập được quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê theo hướng quy định chi tiết, điều kiện góp vốn để tạo điều kiện và giảm áp lực về tài chính cho các đơn vị sự nghiệp công lập, nhất là các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ.

ĐB Phạm Văn Thịnh (Đoàn ĐBQH Bắc Giang) nêu, theo Điều 254 dự thảo Luật, toàn bộ các dự án hạ tầng khu dân cư, điểm dân cư do Nhà nước đầu tư để đấu giá quyền sử dụng đất hoặc dự án xây dựng khu dân cư hoàn chỉnh đã xong các bước phê duyệt dự án đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư nhưng chưa có thông báo thu hồi đất, hoặc thông báo thu hồi đất nhưng chưa hết phần diện tích đất thực hiện dự án thì chưa biết phải thực hiện như thế nào vì Điều 79 không đề cập đến các loại dự án này? Từ đó, ông Thịnh đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 27, Điều 79 để không vướng mắc khi luật ban hành.

Còn ĐB Trần Văn Tiến (Đoàn ĐBQH Vĩnh Phúc) đề nghị, việc phân loại đất tại Điều 9, cần rà soát bảo đảm sự thống nhất với các loại đất, nhóm đất trong các quy hoạch có liên quan. Ví dụ theo quy hoạch sử dụng đất, đất đai được phân làm 3 nhóm đất gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng; theo quy hoạch xây dựng gồm: đất dân dụng, đất ngoài dân dụng và đất khác. Trong đó chi tiết từng nhóm đất cũng có mâu thuẫn như đất có cùng mục đích, đất có mục đích công cộng, đất phát triển hạ tầng ở mỗi quy hoạch cũng có sự khác nhau. Do đó, cần nghiên cứu thêm để tránh mâu thuẫn.

Quy định cụ thể các phương pháp định giá đất

Liên quan đến nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai, trong đó quy định cụ thể tại dự thảo Luật các phương pháp định giá đất bao gồm: so sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Phương án được thể hiện tại dự thảo Luật là phương án Chính phủ đề xuất tại Báo cáo số 710. Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi.

Góp ý về vấn đề trên, ĐB Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Đoàn ĐBQH Bình Dương) kiến nghị, Ban soạn thảo không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất. Lý do được bà Trân đưa ra là bởi mặc dù có nhiều phương pháp định giá đất nhưng việc định giá đất đối với các phương pháp khác nhau phải cho ra kết quả tương đồng đối với thửa đất đó. Tuy nhiên, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, do đó mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế về chi phí, doanh thu để làm căn cứ ước tính.

“Mặc dù, giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó nhưng việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý, do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi, đơn cử như hiện nay thị trường, các dự án bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế” - bà Trân nêu quan điểm.

Bà Trân cũng cho rằng, việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau.

“Trong bối cảnh chưa hoàn thiện về cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu đất đai trong đó có dữ liệu về giá đất, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch, việc bỏ bớt một phương pháp định giá đất cũng cần hết sức cân nhắc về tính khả thi để đảm bảo không gây ách tắc việc thực hiện định giá đất. Trường hợp cần thiết phải giữ lại phương pháp này cần có “van, khoá” để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất” - bà Trân nói.

Trong khi đó, ĐB Nguyễn Thị Ngọc Xuân (Đoàn ĐBQH Bình Dương) kiến nghị, cần sớm sửa đổi, hoàn thiện quy định pháp luật về thuế, tài chính để điều tiết hài hòa lợi ích từ việc chuyển mục đích sử dụng đất khác sang đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại cho 3 nhóm đối tượng là người đang sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước, để Nhà nước phân phối lại lợi ích tương xứng cho chính người sử dụng đất đó và đầu tư các dự án phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.

Hoàn thiện hành lang pháp lý về xử lý nợ xấu

Chiều cùng ngày, Quốc hội tiến hành thảo luận về dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi).

Liên quan đến Chương XII về xử lý nợ xấu tài sản đảm bảo, ĐB Phạm Đức Ấn (Đoàn ĐBQH Hà Nội) cho rằng, việc duy trì cơ chế chính sách theo Nghị quyết 42 và tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về xử lý nợ xấu là cần thiết, cũng cần phải xem xét bởi vì thu hồi này không phải tạo ra đặc quyền đặc lợi gì cho tổ chức tín dụng mà việc thu giữ theo nghị quyết để đảm bảo quyền lợi chung mang tính xã hội nhiều hơn. Bên cạnh đó, đối với vấn đề hoạt động đại lý bảo hiểm của ngân hàng, cần thực hiện theo quy định của pháp luật bảo hiểm và phù hợp với quy định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.

Theo ĐB Dương Tấn Quân (Đoàn ĐBQH Bà Rịa - Vũng Tàu), việc thực hiện bảo vệ dữ liệu cá nhân trong hệ thống ngân hàng đang có nhiều vướng mắc, khó khăn. Theo hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực ngân hàng, toàn bộ các hoạt động thu thập, xử lý dữ liệu khách hàng nói chung, khách hàng cá nhân nói riêng được quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật cấp độ dưới luật. Đối với hoạt động ngân hàng, việc xử lý dữ liệu cá nhân, tác động tới dữ liệu cá nhân như thu thập, ghi, phân tích, xác nhận, lưu trữ, chỉnh sửa, công khai, kết hợp, truy xuất, thu hồi không chỉ để cung cấp dịch vụ cho khách hàng, mà còn để quản lý hoạt động ngân hàng, quản lý rủi ro, bảo đảm an toàn, an ninh hệ thống tiền tệ. Nhiều hoạt động xử lý dữ liệu khách hàng cá nhân không phải cần sự chấp nhận của khách hàng.

Từ đó theo ông Tuân, việc luật hóa các quy định này trong dự thảo luật là chưa đủ để tháo gỡ các vướng mắc trên thực tiễn nên cơ quan soạn thảo cân nhắc luật hóa rõ hơn để giải quyết các vướng mắc trong thực tiễn thi hành luật.