Đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực

Tại diễn đàn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc – Trưởng Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam đưa ra số liệu, giai đoạn 2015-2019 thị trường ghi nhận nguồn cung lớn, khoảng 45.000-55.000 sản phẩm mỗi năm, với sức hấp thụ tương đối cao. Khi đó, người mua chủ yếu quan tâm vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán. Nhiều nhà đầu tư mua với kỳ vọng tăng giá nhanh, trong khi chất lượng công trình, tiện ích thực tế và dịch vụ quản lý vận hành chưa được đặt đúng mức.

Hiện nay, sau khi nhận nhà và trực tiếp sinh sống, khách hàng đánh giá bất động sản toàn diện hơn: khả năng kết nối giao thông, hệ thống trường học – bệnh viện, tiện ích nội khu, chất lượng quản lý và chi phí vận hành. “Khách hàng ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng thực chất thay vì chỉ nhìn nhận bất động sản như một tài sản có khả năng tăng giá”, ông Kiệt nhận định. Ngay cả những dự án có vị trí tương đồng, giá trị khai thác và khả năng tăng giá vẫn có thể khác biệt rõ rệt tùy thuộc vào chất lượng sản phẩm và môi trường sống.

Nhóm khách hàng đầu tư cũng thay đổi, thay vì chỉ tính toán lợi nhuận ngắn hạn, họ bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu của người sử dụng cuối cùng, khả năng cho thuê, tính thanh khoản và hiệu quả khai thác dài hạn. Điều này buộc chủ đầu tư phải tính toán đồng bộ từ pháp lý, chất lượng xây dựng, phương án tài chính đến tỷ lệ lấp đầy sau bàn giao.

Trước sự thay đổi của khách hàng, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TPHCM, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, chia sẻ: Bcons đã áp dụng nguyên tắc, hạn chế đầu cơ: không bán sỉ cho khách hàng không phải sàn giao dịch, nhằm bảo vệ mặt bằng giá và ổn định thị trường. Doanh nghiệp cũng đang nghiên cứu phân hóa sản phẩm theo nhóm tuổi, trong đó có dự án dành cho người già và người trẻ, đòi hỏi tính toán kỹ từ thiết kế đến thi công.

Bên cạnh đó, để đưa giá nhà về mức vừa túi tiền trong bối cảnh chi phí đất, vật liệu, nhân công liên tục tăng, ông Lê Như Thạch cho rằng doanh nghiệp cần tính toán hợp lý kết cấu, phương án xây dựng và ứng dụng công nghệ phù hợp để tiết kiệm vật liệu, tăng diện tích sử dụng thực tế, thay vì cắt giảm chất lượng khi thi công.

Giải pháp ở góc độ quy hoạch, TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định đó chính là mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), ông Sơn cho rằng đây được xem là giải pháp then chốt. Theo đó, doanh nghiệp có thể phát triển dự án xa trung tâm – nơi giá đất thấp hơn – để tạo sản phẩm khoảng 2-3 tỷ đồng, với điều kiện kết nối metro và hệ thống tiện ích đồng bộ. Việc kết hợp nhà ở với văn phòng, thương mại và dịch vụ tạo việc làm tại chỗ giúp giảm áp lực di chuyển và nâng cao chất lượng sống.

Cũng tại diễn đàn, Bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC), chỉ ra rằng sản phẩm bất động sản cần được tính toán cho vòng đời sử dụng 50-100 năm. Nhận thức của khách hàng, đặc biệt thế hệ trẻ, đã chuyển từ xem chứng nhận xanh là công cụ tiếp thị sang quan tâm thực chất đến sức khỏe, môi trường sống, chi phí vận hành và khả năng thích ứng biến đổi khí hậu.

Thiết kế lớp vỏ công trình, thông gió tự nhiên và kiểm soát bức xạ mặt trời giúp giảm tiêu thụ năng lượng. Không gian công cộng như công viên, hồ điều hòa vừa phục vụ sinh hoạt cộng đồng vừa hỗ trợ điều tiết nước mưa, hạn chế ngập úng. Đây là sự dịch chuyển mà các chủ đầu tư cần lưu ý.

Còn ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để phát triển lành mạnh, đúng giá trị thật, thị trường cần chuyển từ dự án riêng lẻ sang xây dựng chuỗi giá trị và hệ sinh thái đồng bộ. Doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào quy mô vốn và quỹ đất, lấy công nghệ, năng suất và giá trị gia tăng làm động lực. Sự kết nối chặt chẽ giữa chủ đầu tư và nhà cung cấp giúp kiểm soát chất lượng, tiến độ và chi phí hiệu quả hơn.

Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ cạnh tranh mới, nơi quỹ đất lớn hay vị trí đẹp không còn là lợi thế tuyệt đối. Giá trị thực – chất lượng sống, hiệu quả vận hành, khả năng thích ứng và sự gắn kết chuỗi cung ứng – sẽ quyết định sức bền của từng dự án và của cả ngành. Những doanh nghiệp kịp thời điều chỉnh tư duy, tối ưu từ thiết kế đến vận hành và hướng tới nhu cầu ở thực sẽ là những người dẫn dắt giai kỳ phát triển bền vững sắp tới, ông Khôi đánh giá.