Gắn mã định danh bất động sản: Minh bạch thị trường, hạn chế đầu cơ

Bất động sản được gắn mã định danh từ ngày 1/3

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS.

Theo Nghị định, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS được xây dựng, quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương. Bộ Xây dựng là đơn vị xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống trên toàn quốc. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thu thập, cập nhật, cũng như khai thác cơ sở dữ liệu.

Mã định danh điện tử sản phẩm BĐS là chuỗi ký tự số và chữ, tối đa 40 ký tự, được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư hoặc riêng lẻ) và BĐS trong công trình xây dựng. Việc cấp mã định danh riêng cho từng sản phẩm giúp tăng tính minh bạch, quản lý giao dịch và phòng ngừa các rủi ro pháp lý.

Cấu trúc của mã định danh điện tử cho các sản phẩm BĐS sẽ gồm: mã định danh thửa đất - mã thông tin dự án, công trình - định danh địa điểm (nếu có) - loại sản phẩm BĐS.

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay, mã định danh BĐS được quản lý từ gốc, bắt đầu từ đất. Mỗi thửa đất được gắn một mã định danh riêng, đồng thời tích hợp thêm các mã thông tin liên quan đến dự án, công trình xây dựng và mã định danh địa điểm (nếu có), bởi trong cùng một thửa đất có thể tồn tại nhiều địa điểm khác nhau.

“Mã quản lý này sẽ được sử dụng xuyên suốt trong quá trình giao dịch và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này” - bà Hằng thông tin và cho rằng, việc ban hành mã định danh điện tử và xây dựng hệ thống thông tin BĐS không chỉ góp phần cải cách thủ tục hành chính, mà còn mang lại lợi ích cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường, bao gồm cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới.

Theo quy định, tất cả các dự án, hồ sơ pháp lý và giao dịch BĐS đều phải được cập nhật lên hệ thống. Thông qua đó, cơ quan quản lý có thể nắm bắt số lượng dự án được cấp phép, diễn biến giao dịch theo ngày, hình thành bức tranh tổng thể và chính xác về thị trường, làm cơ sở để ban hành các quyết sách, cơ chế điều tiết kịp thời, đúng và trúng.

“Khi có đầy đủ dữ liệu, cơ quan quản lý cũng có thể đánh giá rõ nguồn cung đang thừa hay thiếu ở từng phân khúc, qua đó định hướng phê duyệt dự án, chương trình phát triển nhà ở tập trung vào khu vực, phân khúc còn thiếu, tránh tình trạng lệch pha cung - cầu. Đặc biệt, khi hệ thống thông tin được hoàn thiện, mọi giao dịch BĐS đều phải cập nhật đầy đủ, minh bạch về giá giao dịch theo từng lần, góp phần hạn chế tình trạng hai giá, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, gom hàng, đẩy giá” - bà Hằng nhấn mạnh.

Xu hướng tất yếu

Các chuyên gia cho rằng, việc chuẩn hóa dữ liệu và quản lý bằng mã định danh là bước đi tất yếu trong tiến trình chuyển đổi số quốc gia. Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định: Khi mỗi BĐS được định danh rõ ràng trên môi trường số, cơ quan quản lý sẽ có công cụ hiệu quả hơn để theo dõi biến động thị trường, từ đó đưa ra các quyết sách điều tiết kịp thời, phù hợp với thực tiễn.

Nhiều ý kiến cũng nhấn mạnh, việc áp dụng mã định danh điện tử sẽ tạo ra những thay đổi. Đó là chặn đứng tình trạng “thổi giá” và “sốt đất ảo”. Khi lịch sử giá giao dịch được cập nhật công khai trên hệ thống, người mua có thể so sánh giá thực tế thay vì tin vào những thông tin đồn thổi.

Bên cạnh đó là minh bạch hóa nghĩa vụ thuế. Cơ quan thuế sẽ dựa trên mã định danh để quản lý giá giao dịch sát với thực tế, hạn chế thất thoát ngân sách và tạo sự công bằng cho người dân.

Ngoài ra, định danh BĐS sẽ rút ngắn thời gian kiểm tra pháp lý. Thay vì phải mất nhiều ngày đi xác minh quy hoạch hay tình trạng tranh chấp, người dân có thể tự tra cứu thông tin qua cổng thông tin quốc gia.

Ông Đính cho biết, BĐS là loại hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, do đó người tiêu dùng rất cần được cung cấp thông tin minh bạch để bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Ông Đính kỳ vọng động thái này sẽ góp phần siết chặt hoạt động đầu cơ.

Theo TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS, để việc triển khai mã định danh BĐS thuận lợi, điều quan trọng là cần xây dựng bộ chuẩn dữ liệu thống nhất ở cấp quốc gia, trong đó xác định rõ mã định danh BĐS là “trục xương sống” để kết nối đồng bộ các hệ thống như đất đai, nhà ở, thuế, công chứng, ngân hàng. Quá trình triển khai cần theo nguyên tắc “làm đến đâu chắc đến đó”, tránh tình trạng mỗi ngành, mỗi địa phương thực hiện theo một cách riêng, thiếu liên thông. “Để mã định danh thực sự tạo ra bước ngoặt, điều quan trọng không chỉ nằm ở công nghệ mà còn ở quyết tâm thực thi, sự đồng bộ chính sách và tinh thần đặt lợi ích của thị trường, của người dân lên trên hết” - TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Một vấn đề quan trọng là bảo vệ quyền riêng tư và an toàn thông tin. Khi dữ liệu BĐS được số hóa và liên thông, nguy cơ lộ lọt thông tin, bị khai thác trái phép nếu không có biện pháp bảo mật chặt chẽ là hoàn toàn có thể xảy ra. Do đó, cần hoàn thiện khung pháp lý về bảo vệ dữ liệu cá nhân, phân quyền truy cập, trách nhiệm sử dụng thông tin.

Giới chuyên gia cho rằng, trong giai đoạn đầu triển khai gắn mã định danh BĐS có thể ưu tiên thí điểm tại các đô thị lớn, nơi có điều kiện hạ tầng công nghệ và nhu cầu quản lý cao, sau đó từng bước nhân rộng ra toàn quốc. Đồng thời, cần xác định rõ cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm xây dựng, vận hành và cập nhật hệ thống mã định danh và có cơ chế giám sát, đánh giá độc lập để bảo đảm tính minh bạch, khách quan. Cùng với đó là lộ trình triển khai phù hợp.