Giá chung cư chững lại

Liệu có sớm hạ nhiệt?

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS) cho biết, Bộ Xây dựng đã đi kiểm tra tại một số chung cư được rao giá bán cao ở Hà Nội, nhưng kết quả cho thấy giao dịch thành công rất ít.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho rằng giá chung cư tăng chóng mặt thời gian qua là không hợp lý, không có cơ sở. "Ví dụ một căn nhà trước mua khoảng 3 tỷ đồng, tăng giá một chút theo thị trường còn có thể chấp nhận được, chứ giờ giá tăng đến 4 - 5 tỷ đồng thì đương nhiên người trả mức giá đó sẽ không có. Người bán cứ hét giá cao, nhưng thị trường không hấp thụ được. Thị trường là phải có mua bán, giao dịch, chứ thị trường mà chỉ có người bán phát giá cao, còn người mua không có thì đến một thời điểm chắc chắn quả bóng đó sẽ “xì hơi" - ông Đính nói.

Thời gian gần đây, ghi nhận từ thị trường giá chung cư cũng đã bớt “ngáo”. Là người chuyên môi giới chung cư tại một toà nhà ở Hà Đông (Hà Nội), anh M. trong 3 tuần trở lại đây đã liên tiếp đăng tin rao bán 2 căn hộ chung cư ở tầng trung, diện tích sử dụng 70m2 với các lời giới thiệu nhiều tiện ích đi kèm với giá giao dịch 2,9 tỷ đồng nhưng không nhận được phản hồi nào từ khách hàng. Theo lời anh M., các căn hộ tương tự như vậy thời điểm 2 tháng trước được rao bán 3 tỷ đồng, vậy mà giờ chủ nhà chủ động giảm giá một chút vẫn không có ai hỏi.

Tương tự, chị Nga ở Long Biên, Hà Nội cũng có một căn hộ chung cư rao bán cả 2 tháng nay nhưng vẫn chưa tìm được khách mua. Trước đây, khách đến xem ầm ầm, nghe điện thoại trả lời rất nhiều nhưng giờ thanh khoản rất khó khăn, gần như không có người hỏi mua.

Nhiều khách hàng có nhu cầu mua nhà cũng nói rằng, một số chủ nhà lẫn môi giới đăng tin bán nhà đã bớt ngáo, song giá vẫn ở mức cao. Nhiều người có nhu cầu mua nhà quyết định hoãn việc mua nhà thời điểm này để nghe ngóng xem tình hình chung cư như thế nào, chờ thị trường giảm tiếp mới mua.

Được biết, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023. Tuy nhiên, sang tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội lại giảm 23% so với tháng trước.

Một số chuyên gia nghiên cứu thị trường cũng dự báo giá chung cư Hà Nội sắp qua thời kỳ tăng nóng và sẽ sớm hạ nhiệt.

Một môi giới BĐS tại Sàn giao dịch Phú Tài Land (Hà Nội) xác nhận giá căn hộ chung cư cũ Hà Nội đã giảm trở lại, còn chung cư mới khi chủ đầu tư đã phát giá thì không giảm. Giá chung cư cũ giảm một phần do chủ nhà hoặc môi giới cần bán nên phải giảm. Trong khi dự án mới được chủ đầu tư chốt giá, muốn cũng không thể giảm, có chăng chủ đầu tư thêm một vài chính sách kích cầu như tăng hoa hồng cho nhân viên bán hàng, từ đó họ trích hoa hồng này lại cho khách để dễ bán hơn. Bây giờ có 3-4 tỷ đồng mua chung cư ở Hà Nội cũng khó tìm được căn hộ mới ưng ý bởi đây là phân khúc mà người mua nhiều nhưng số lượng khan hiếm.

Người mua thận trọng khi “dò đáy”

Hiện tại, chỉ có người mua ở thực quan tâm tới phân khúc căn hộ chung cư. Nhưng do giá cao, nhiều người cũng cân nhắc.

Ông Nguyễn Quốc Anh, chuyên gia lĩnh vực BĐS cho rằng người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình, nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp. “Chờ đợi chung cư giảm giá sâu là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, sắp tới khi Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn” - vị chuyên này nói và cho rằng trong trường hợp mua để đầu tư, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Còn nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư vẫn là một loại hình có thể cân nhắc. Lý do là vì tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) trong giai đoạn 2015-2023 đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ.

Nhiều ý kiến cho rằng, hiện giá chung cư ở Hà Nội đã bớt nóng nhưng vẫn rất khó để dò đáy. Người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. Bên cạnh giá, cần nghiên cứu kỹ nhiều yếu tố quan trọng khác như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống của mình hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả.

“

Nguyên nhân căn hộ chung cư tăng giá suốt thời gian qua là do chi phí đầu vào tăng, nguồn cung không đáp ứng kịp cầu. Để điều chỉnh giảm được giá căn hộ chung cư, cơ quan chức năng cần tháo gỡ nhanh vướng mắc tại các dự án, tăng nguồn cung nhà ở bình dân. Cạnh đó, nhà đầu tư cũng như người mua để ở cần thận trọng xem xét tính pháp lý, uy tín của chủ đầu tư, tính đồng bộ của hạ tầng khu vực dự án, và chỉ nên mua sản phẩm có giá bán phù hợp.