Giấc mơ an cư liệu có còn xa?

Mở lối cho người thu nhập thấp

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã có những đột phá trong việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho việc triển khai nhà ở xã hội. Đáng chú ý, theo quy định hiện hành Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, được cho là đã nới lỏng nhiều quy định và điều kiện về nhà ở, thu nhập xét đối tượng mua nhà ở xã hội.

Theo đó, người lao động có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng sẽ được thuê, mua nhà ở xã hội (tăng thêm 4 triệu đồng so với hiện tại). Với trường hợp đã kết hôn, điều kiện thuê, mua loại nhà này là vợ chồng có thu nhập tối đa 30 triệu đồng một tháng. Thời gian xác định thu nhập là trong 1 năm liền kề, tính từ lúc nộp hồ sơ đăng ký. Tiêu chí này cũng đơn giản hơn khi thời gian xét thu nhập trước đây là 3 năm.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, việc quy định điều kiện về tiêu chí thu nhập đối với người mua nhà ở xã hội là cần thiết, nếu không sẽ không xác định được đối tượng ưu tiên và tạo kẽ hở để trục lợi chính sách.

"Với việc cơ quan quản lý nhà nước nới rộng một số điều kiện dành cho người thu nhập thấp, không chỉ tạo điều kiện cho người dân được tiếp cận tốt hơn với chính sách nhà ở mà còn giúp các chủ đầu tư mở rộng thêm khách hàng, từ đó sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội mới được xây dựng, góp phần quan trọng giúp thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng trở lại sau khoảng thời gian đình trệ" - ông Điệp nhìn nhận.

Đi cùng với quy định về thu nhập là những quy định về điều kiện cư trú, quyền sở hữu đất cũng được nới lỏng; bổ sung 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại Điều 76... Theo Bộ Xây dựng, hiện Bộ đang hoàn thiện Thông tư quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở (trong đó có quy định về mẫu giấy xác nhận đối tượng và điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội), bảo đảm hiệu lực đồng bộ với luật.

Bên cạnh điểm tựa từ các luật được thực thi từ ngày 1/8, gói tín dụng cho nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng cũng chuẩn bị được giảm lãi suất thêm. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, đơn vị đã trình lên Chính phủ sửa đổi gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội với nhiều điểm mới.

Theo đó, mức lãi suất cho vay gói này sẽ giảm 3 điểm % so với lãi suất bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước (3 tháng xác định/lần) và kéo dài lên 5 năm ưu đãi thay vì mức 2 điểm % (6 tháng xác định/lần) và 3 năm như hiện nay. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ tiếp tục đề xuất ưu đãi lãi suất tùy theo điều kiện kinh tế lúc đó nhưng vẫn đảm bảo mức giảm tối thiểu 1 - 2 điểm %/năm. Tuy nhiên, chính sách cho vay với các chủ đầu tư vẫn giữ nguyên như hiện nay.

Khi luật cùng các điều khoản vay đang dần được áp dụng vào cuộc sống thì thực tế cần xét đến cán cân cung - cầu. Năm 2024 được đặt rất nhiều kỳ vọng cho phát triển nhà ở xã hội. Theo TS Trần Xuân Lượng, giảng viên ngành Bất động sản (Trường Đại học Kinh tế quốc dân), từ 108 dự án nhà ở xã hội mà các địa phương đăng ký hoàn thành trong năm 2024 cho thấy sự vào cuộc của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản sau những quyết tâm đẩy mạnh phân khúc nhà ở này từ phía Chính phủ. Đây là tín hiệu đáng mừng, đồng thời cũng là tiền đề để các doanh nghiệp nhiệt tình tham gia vào lĩnh vực này ở các giai đoạn sau.

“Chúng ta có thể thấy con số năm 2023, cả nước chỉ có 44 dự án hoàn thành và được cấp phép, khởi công xây dựng. Trong đó có 28 dự án với quy mô 13.864 căn hộ đã hoàn thành và 16 dự án với quy mô 22.398 căn được cấp phép, khởi công xây dựng. Nhưng sang đến năm 2024 con số dự án hoàn thành được đăng ký đã lên tới 108 dự án. Điều này thể hiện việc các doanh nghiệp đã chung tay cùng Chính phủ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Tôi cho là với việc các chính sách khuyến khích, thu hút doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này đang được điều chỉnh thì kỳ vọng sẽ có sự bùng nổ nguồn cung nhà ở xã hội thời gian tới. Đồng thời, đề án hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ vào năm 2030 có thể đạt được mục tiêu” - TS Trần Xuân Lượng phân tích.

Những động lực trên sẽ là cơ sở để người dân tiếp tục đặt hy vọng vào tương lai sẽ sở hữu cho mình một căn nhà ở xã hội. Thế nhưng để hành trình mua nhà diễn ra suôn sẻ thì dường như là chưa thể, bởi vẫn còn đó những khó khăn ngay từ việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội đến hoàn thiện các thủ tục liên quan... Sở hữu nhà được hay không vẫn là một câu chuyện dài.

Hy vọng giấc mơ thành sự thực

Có thể thấy, dù đã có rất nhiều chủ trương, chính sách đúng đắn về phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên, quá trình đi vào triển khai thì vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc đang tạo rào cản khiến các doanh nghiệp chưa thể tạo ra nguồn lực thật sự về phân khúc nhà ở xã hội và người thu nhập thấp có thể sẽ phải trải qua một thời gian nữa mới hiện thực hóa giấc mơ có nhà ở giá rẻ của mình.

“

Quyết định 338 của Thủ tướng Chính phủ ngày 3/4/2023 phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Trong đó, mục tiêu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn. Hiện cả nước có 503 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 418.200 căn.

Nói về vấn đề phát triển nhà ở xã hội, ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, hiện nay nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp rất lớn. Bên cạnh đó, nhiều địa phương đã quan tâm, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo như quy định trong luật. Nhà đầu tư được ưu đãi tiền thuê đất, sử dụng đất, giảm các loại thuế để có thể sớm thu hồi vốn và sinh lời khi tham gia xây dựng nhà ở xã hội…

“Tuy nhiên, đến nay các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội thực hiện các dự án vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận đất đai như công khai dự án, quy hoạch bố trí quỹ đất; nguồn vốn và khả năng tiếp cận tín dụng; thủ tục hành chính trong lựa chọn nhà đầu tư, đầu tư xây dựng, phê duyệt giá bán nhà…” - ông Chiến nhận định.

Để tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp, đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội, theo ông Chiến, trước hết các bộ, ngành, địa phương cần thực hiện đầy đủ chỉ đạo của Thủ tướng về việc phát triển nhà ở xã hội trong đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Tiếp tục rà soát, bám sát thực tế để giải quyết khó khăn cho nhà đầu tư.

Cùng với đó, cần sớm hình thành quỹ đầu tư nhà ở xã hội với mục tiêu cuối cùng là giải bài toán mất cân đối cung - cầu để sớm bình ổn thị trường và tiếp tục phát triển loại hình nhà ở này. Bên cạnh đó các địa phương cần điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó cụ thể về số lượng, chỉ tiêu nhà ở xã hội 2024-2025 và công khai danh mục dự án đầu tư nhà ở xã hội độc lập để nhà đầu tư đăng ký...

Cũng có nhiều ý kiến của các chuyên gia bất động sản cho rằng, để người lao động được tiếp cận nhà ở xã hội thì giá bán phải giảm, ở mức phù hợp hơn nữa. Bên cạnh đó, cần mở rộng đối tượng hỗ trợ đối với người có thu nhập cao hơn 15 triệu đồng/tháng. Đồng thời, chính quyền địa phương v cần giám sát, thanh kiểm tra và xử lý thật nghiêm các chủ đầu tư, sàn môi giới quảng cáo, rao bán nhà ở xã hội trái quy định. Đặc biệt là khâu thẩm định, xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội, để nhà ở giá rẻ đến đúng đối tượng là người có thu nhập thấp.

Mặt khác, các luật mới sau khi ra đời cũng cần phải “thẩm thấu” vào đời sống để xây dựng hành lang pháp lý, đảm bảo quyền lợi cho người dân. Cần tiếp tục dành ưu tiên cao nhất cho việc ban hành văn bản hướng dẫn để tránh xảy ra khoảng trống pháp lý, tránh tình trạng “luật treo”.

Kỳ vọng vào những luật bất động sản mới, luật sư Hoàng Tuấn Vũ, Công ty Luật TNHH Tuệ Anh (Đoàn luật sư TP Hà Nội), chia sẻ: “Tôi tin rằng khi 3 luật Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ kích hoạt nguồn lực đất đai, tác động đáng kể đến thị trường bất động sản, đáp ứng sự mong đợi của chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, tôi mong các cơ quan soạn thảo nhanh chóng hoàn thiện việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành luật theo hướng cụ thể, đầy đủ, dễ hiểu nhằm đưa luật đi vào cuộc sống dễ dàng hơn”.

Giấc mơ mua nhà ở xã hội của người dân có thu nhập thấp vẫn còn đó những mong mỏi để “an cư lạc nghiệp”. Nhưng con đường ngắn hay dài, dễ dàng hay trúc trắc phụ thuộc rất nhiều vào những quyết sách được áp dụng trong tương lai.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Đi từng bước giúp người dân sở hữu nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 sẽ giúp khắc phục nhiều điểm nghẽn tồn đọng của phân khúc nhà ở xã hội, qua đó giúp tăng sức hút cho các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội tham gia nhiều hơn, góp phần thúc đẩy mục tiêu xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội. Từ đó giảm bớt những yêu cầu khi mua nhà ở xã hội cho tới kỳ vọng gia tăng nguồn cung sẽ đem lại nhiều cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên khó khăn về nhà ở xã hội lâu nay vẫn là thiếu quỹ đất. Vì vậy, Nhà nước cần sớm tạo quỹ đất để thu hút doanh nghiệp tham gia đấu giá làm nhà ở xã hội. Khi nguồn cung tăng lên sẽ gia tăng cơ hội cho người thu nhập thấp mua được nhà.

Về các luật mới được thực thi, việc nới lỏng một số điều kiện cho người mua nhà ở xã hội sẽ tạo thuận lợi hơn cho người có nhu cầu. Điển hình là điều kiện về thu nhập cũng được nới lỏng ra. Tuy nhiên, theo tôi điều kiện về mức thu nhập bình quân hàng tháng không quá 15.000.000 đồng cần phải tính toán thêm.

Chẳng hạn đã có ý kiến cho rằng cần phân tách khu vực địa phương có mức độ khác nhau. Ví dụ, tại các đô thị thuộc Trung ương có mức sống cao như Hà Nội hay TPHCM thì có thể nâng mức này lên cao hơn các tỉnh thành khác để bảo đảm chính sách này phù hợp với thực tiễn. Cùng với đó cần xem xét việc người mua làm ở đâu, thu nhập thế nào mới được mua nhà để thuận lợi trong việc trả nợ.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế: Cần cân đo giá nhà ở và mức thu nhập

Việc nới điều kiện thu nhập để mở rộng số lượng người được mua nhà ở xã hội là hợp lý do hiện nay giá nhà ở quá cao, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Mức 15 triệu đồng/người/tháng có thể phù hợp với mức giảm trừ gia cảnh sắp tới Bộ Tài chính sẽ nâng lên và sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân vào năm 2026. Tuy nhiên, để nâng ngưỡng thu nhập cao hơn nữa cũng khó vì nhà ở xã hội được hiểu là dành cho người có thu nhập thấp, Nhà nước hỗ trợ cho cả chủ đầu tư và người mua. Vì vậy, điều kiện về đối tượng được hỗ trợ là dưới ngưỡng phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Khi đã có thu nhập trên ngưỡng chịu thuế thì không thể gọi là thu nhập thấp nữa.

Nên có nghiên cứu khảo sát tính toán về mức chi tiêu cho cuộc sống của người dân ở các đô thị, thậm chí từng vùng để điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh người nộp thuế cho phù hợp. Có thể điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh theo mức lương tối thiểu vùng, khi đó mức giảm trừ có thể điều chỉnh theo từng năm. Từ đó, điều kiện mua nhà ở xã hội cũng sẽ hợp lý hơn.

Ngoài ra giá của một căn nhà ở xã hội hiện vẫn tương đối cao so với mức thu nhập trung bình hiện nay sau khi trừ các loại chi phí sinh hoạt. Vì thế tôi cho rằng cần có những chính sách làm thế nào để các nhà ở xã hội có giá cả phù hợp với mức thu nhập của người có thu nhập thấp. Chúng ta phải đơn giản hoá các thủ tục về khởi công, xây dựng, về các vấn đề có liên quan đến nhà ở xã hội thì lúc đó mới có hy vọng có mức đầu tư phù hợp hơn.

Thêm nữa chính quyền địa phương cũng cần xem xét hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc tìm kiếm nguồn nguyên liệu địa phương với giá cả, với yêu cầu tiết giảm chi phí tối đa nhưng cũng vẫn phải kiểm tra giám sát chất lượng các nhà ở xã hội cho phù hợp.