Giải pháp kiểm soát giá nhà đất đang ở “trên trời” - Bài cuối: Để hạ nhiệt giá nhà: Cần giải quyết chi phí sử dụng đất
Thị trường bất động sản với mức giá leo thang đang trở thành tâm điểm dư luận. Giá căn hộ bị đẩy lên quá cao và vượt xa thu nhập của đa số người dân. Nhiều nguyên nhân đã được đưa ra: dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản quá lớn; việc chưa áp dụng thuế đối với sở hữu căn hộ thứ hai khiến giới đầu cơ, đầu tư mạnh tay gom hàng; nguồn cung nhà ở xã hội triển khai quá chậm, chi phí sử dụng đất và các loại phí liên quan liên tục tăng cao...
Trao đổi với báo giới, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đã phân tích những yếu tố định hình thị trường nhà ở hiện nay cũng như triển vọng trong thời gian tới.
PV: Theo bà, đâu là những rào cản khiến nguồn cung nhà ở chưa thực sự bùng nổ?
Bà Đỗ Thu Hằng: Các luật quan trọng về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được ban hành và có hiệu lực từ tháng 8/2024. Tuy nhiên, để áp dụng đồng bộ và hiệu quả vào thực tiễn, vẫn cần thời gian cho việc ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn, triển khai cụ thể.
Hiện nay, nhiều dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính... Các bước này đòi hỏi thời gian để đảm bảo minh bạch, đúng quy trình. Dù tiến độ đã được đẩy nhanh, nhưng vẫn cần một khoảng thời gian để nguồn cung thực sự đi vào thị trường.
Nhiều kỳ vọng được đưa ra, thời gian tới các dự án bất động sản sẽ được khởi động nhiều hơn. Nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn lệch pha khi ghi nhận từ thị trường, các dự án chung cư toàn báo giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên. Vậy quan điểm của bà thế nào?
Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Dự kiến giai đoạn 2026-2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Điều này kỳ vọng tạo ra áp lực điều chỉnh giá, nhưng tôi cho rằng mức điều chỉnh sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa đồng bộ.
Với các dự án có vị trí chiến lược, thuộc vành đai 2 - vành đai 3, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ do sự khan hiếm và nhu cầu thực. Nhìn chung, thay vì có một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án.
Theo bà, cần những giải pháp gì để vừa cải thiện nguồn cung nhà ở, vừa đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân?
Về tổng thể, Hà Nội đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp: cải cách thể chế, phát triển cơ sở hạ tầng, thí điểm các dự án nhà ở. Đáng chú ý, nhiều dự án đang được xem xét triển khai ở khu vực ngoài vành đai 3 - 3,5. Khi các thủ tục được hoàn tất và sản phẩm được tung ra thị trường, sẽ có tác động tích cực tới mặt bằng giá.
Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng là chi phí sử dụng đất. Yếu tố này hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, thì giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng rất cần thiết để thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm này.
Các nhà đầu tư nước ngoài khá quan tâm đến bất động sản nhà ở, nhưng dòng vốn FDI vào phân khúc này vẫn chưa thực sự bùng nổ. Theo bà, vì sao và cần làm gì để thu hút FDI hiệu quả hơn?
Các yếu tố nền tảng của Việt Nam rất hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm dân số trẻ, đô thị hóa nhanh, thu nhập tăng, và triển vọng kinh tế tích cực. Quan sát của Savills cho thấy dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản nhà ở đã có sự hiện diện rõ rệt tại Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng...
Tuy nhiên, để FDI vào phân khúc nhà ở phát triển mạnh hơn, cần rút ngắn và minh bạch hơn nữa quy trình cấp phép, phê duyệt dự án. Tốc độ thực hiện thủ tục đầu tư chính là lợi thế cạnh tranh lớn nhất để giữ chân và thu hút các dòng vốn quốc tế.
Việc Hà Nội đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng và hạn chế phương tiện cá nhân trong nội đô có thể tác động như thế nào đến thị trường bất động sản, đặc biệt tại khu vực trung tâm?
Đây là một quá trình chuyển đổi tổng thể của đô thị. Khi chính sách điều tiết phương tiện cá nhân được triển khai, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các khu vực trung tâm. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc sẽ gây ra tác động tiêu cực trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Bản chất của bất động sản là gắn liền với nhu cầu sử dụng, mà trong đó, nhà ở luôn là một nhu cầu thiết yếu. Dù phương thức di chuyển có thay đổi, người dân vẫn sẽ tìm cách tiếp cận các khu vực cần thiết bằng nhiều phương án khác nhau.
Hiện nay, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông. Theo đánh giá của Savills, ở một số khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, thì giá trị bất động sản hoàn toàn có thể được duy trì, thậm chí gia tăng.
Về nhu cầu nhà ở, như đã nói, vẫn rất lớn tại các đô thị lớn như Hà Nội. Vì vậy, ngay cả trong bối cảnh thay đổi phương tiện giao thông, thị trường bất động sản vẫn có cơ chế tự điều chỉnh và thích ứng để phục vụ nhu cầu này. Tuy nhiên, do đây là một quá trình phức tạp và còn nhiều yếu tố liên quan, chúng tôi cho rằng cần tiếp tục theo dõi và đánh giá trong thời gian tới, thay vì đưa ra kết luận sớm về tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản tại thời điểm hiện tại.
Trân trọng cảm ơn bà!
Ông Lưu Đức Huy - Phó Cục trưởng Cục Quản lý giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí (Bộ Tài chính): Chính sách thuế bất động sản cần phải được nghiên cứu tổng thể
Trong thời gian qua, Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu chính sách thuế đối với hoạt động giao dịch bất động sản.
Hiện nay, việc quản lý thuế hoạt động này đã có những quy định cụ thể ở từng khâu trong quá trình giao dịch, từ khâu đăng ký quyền sử dụng đất cho đến quá trình chuyển nhượng, sử dụng.
Tuy nhiên, để phù hợp với yêu cầu quản lý và thực tiễn thị trường, chính sách thuế bất động sản cần phải được nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện, bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, cũng như tạo sự công bằng, minh bạch cho người dân và doanh nghiệp.
Hiện Bộ Tài chính đang phối hợp với các cơ quan chức năng, các chuyên gia để nghiên cứu, đề xuất giải pháp cụ thể. Trên cơ sở đó, Bộ sẽ báo cáo Chính phủ và trình Quốc hội xem xét trong thời gian tới.
Song song với đó, Bộ Tài chính cũng đang xây dựng Dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), trong đó có nội dung về chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Hiện nay, chính sách này vẫn đang thực hiện theo quy định của Luật hiện hành.
PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ Tư vấn Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam: Cần xác định rõ cấu trúc thị trường để tháo gỡ điểm nghẽn
Vẫn còn nhiều dự án tồn đọng vì thủ tục pháp lý ách tắc. Đây là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Khi thị trường còn nhiều bất thường, xử lý dứt điểm vấn đề này sẽ là một đột phá.
Hiện nay cấu trúc thị trường chưa ổn định, bị chuyển dịch sang thị trường đầu cơ, quản trị theo lợi ích nhóm. Trong khi đó, hàng loạt luật quan trọng phải sửa đổi, khiến thị trường khó ổn định. Do đó, cần phân tích kỹ để đánh giá tính phù hợp của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Đất đai sau sửa đổi cũng như cơ chế vận hành trong mô hình chính quyền 2 cấp mới còn nhiều vướng mắc về thẩm quyền giải quyết dự án. Các bên cần sự vào cuộc quyết liệt, bắt đầu từ những dự án tồn đọng, với cách tiếp cận khác biệt và can đảm phá vỡ những rào cản hiện hữu. Nếu không, mục tiêu phục hồi và phát triển thị trường bất động sản sẽ rất khó đạt được trong bối cảnh nhiều bất thường hiện nay.
Tóm lại, bất động sản vẫn là kênh đầu tư và tích sản hấp dẫn, nhưng cũng đặt ra thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình thấp. Xu hướng này có thể tiếp diễn nếu các nút thắt về pháp lý và nguồn cung chưa được tháo gỡ triệt để. T.Hằng (ghi)
