Gỡ khó bất động sản từ nhà ở xã hội

Khan hiếm nguồn cung

Mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội (NOXH) trên thị trường rất lớn nhưng phân khúc này lại bị hạn chế nguồn cung. Thực tế chỉ ra một số dự án NOXH đang gặp vướng về các thủ tục đầu tư và quỹ đất.

Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục thiếu hụt những sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Từ đầu năm đến nay, TPHCM không ghi nhận thêm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường.

Tại Hà Nội, tình hình có khả quan hơn. Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, từ đầu năm 2021 đến hết tháng 4/2023, Hà Nội chỉ có 4 dự án NOXH hoàn thành với khoảng 5.300 căn hộ. Tuy nhiên, về cuối năm, dự kiến số dự án NOXH mở bán không nhiều.

Còn trước đó, vào năm 2022, cả nước có 9 dự án NOXH được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cũng trong năm 2022, cả nước có 2 dự án nhà ở công nhân được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trao đổi với báo giới, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung NOXH và nhà ở thương mại giá rẻ, dẫn đến tình trạng suy giảm giao dịch. Giai đoạn 2022-2023, lượng giao dịch BĐS đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp BĐS còn phải đối mặt với nhiều khó khăn…

Việc phát triển NOXH vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Trong đó, có 2 nguyên nhân chính chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia. Trước tiên là các bước thủ tục đầu tư NOXH còn phức tạp. Bởi, ngoài các thủ tục như dự án nhà ở thương mại, các dự án NOXH phải thực hiện thêm các thủ tục như: Thẩm định giá bán; xác định người mua, thuê; kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức… Quy định các dự án NOXH phải dành tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho thuê.

TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ quốc gia thẳng thắn chỉ ra thực trạng khủng hoảng phân khúc trên thị trường bất động sản: Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Mặc dù chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp, nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Tôi cho rằng nên tập trung vào phân khúc này vì đây mới là “tử huyệt” để thị trường bất động sản đi lên.

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cần phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp. Không nên để những nhà phát triển BĐS giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển BĐS thương mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm nặng nề như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm.

Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội sẽ dễ tiếp cận hơn

Tại họp báo Chính phủ tháng 9 , khi nói về vấn đề phát triển NOXH, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, hiện Luật Nhà ở 2014 đã sửa đổi theo hướng sẽ giao cho UBND các địa phương dành đủ quỹ đất theo chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, đủ quỹ đất ở các khu vực độc lập cũng như trong các dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp với điều kiện, quy hoạch. Như vậy, theo ông Sinh, quỹ đất để đầu tư NOXH thời gian tới sẽ đầy đủ hơn và dễ tiếp cận hơn.

Ông Sinh cũng cho biết, Chính phủ sẽ trình Quốc hội Luật Nhà ở (sửa đổi), có hỗ trợ tích cực hơn như hỗ trợ miễn tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, dành 20% diện tích đất để chủ đầu tư có thể đầu tư các khu thương mại, dịch vụ, được các địa phương hỗ trợ đầu tư các hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị…

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho rằng, để hoàn thành đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cần thiết có chính sách quan trọng về quỹ đất theo quy hoạch. Theo đó, cần thay đổi quy định dành 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại trên 2ha và áp dụng dưới 2 hình thức.

Thứ nhất, có thể xây dựng NOXH tại cùng dự án nếu chủ đầu tư thấy phù hợp. Thứ hai, cần thực hiện hoán đổi thông qua quỹ NOXH có giá trị tương đương, hoặc có thể quy định theo công thức cố định.

Theo ông Lê Văn Nghĩa - Trưởng ban Quản lý các thiết chế công đoàn (Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam), để hoàn thành mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ cho công nhân, chính quyền địa phương cần bố trí đủ nguồn vốn để giải phóng mặt bằng khu đất quy hoạch thiết chế công đoàn và xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài phạm vi xây dựng NOXH. Cần xây dựng quy trình triển khai dự án NOXH một cách cụ thể để doanh nghiệp và cơ quan quản lý thực hiện, đồng thời tham mưu cho Chính phủ ban hành các nội dung liên quan đến tiêu chí mua, thuê nhà ở theo hướng giảm thiểu một số thủ tục.