Gỡ nút thắt “đất sạch” và vốn vay ngân hàng

Nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng phát triển NOXH trong năm 2024 là rất khó nhưng không phải là không thực hiện được. Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, xét về số lượng dự án đã đăng ký và có thể khởi động thì đạt mục tiêu đề ra. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc, trong đó có thủ tục, tính pháp lý của địa điểm phát triển NOXH và nguồn vốn.

“Vấn đề tiếp cận nguồn vay để mua nhà ở của khách hàng rất đáng lưu tâm. Những đối tượng vay vốn để mua NOXH là những đối tượng nghèo, không có tài sản thế chấp. Liệu ngân hàng có đồng ý sẽ đồng hành với các bộ, ngành trong việc mở rộng đối tượng để thông thoáng hơn, dễ dàng hơn, hỗ trợ nhiều hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn hay không thì vẫn là một câu hỏi còn bỏ ngỏ. Nếu cho vay để xây dựng và phát triển NOXH nhưng đầu ra lại không đảm bảo cho các dự án này thì chủ đầu tư sẽ e ngại bởi việc tiêu thụ “sản phẩm” sẽ chậm trễ và lâu thu hồi vốn. Đây là một cản trở lớn” - ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, xét về số lượng các dự án đang triển khai thì mục tiêu xây dựng 130.000 căn NOXH trong năm 2024, để hoàn thành thì các bộ ngành, chính quyền địa phương phải có sự quyết tâm rất lớn. Đây là lực lượng quan trọng chứ không phải là chủ doanh nghiệp hoặc chủ dự án. Đặc biệt là các địa phương phải tạo quỹ đất “sạch” cho doanh nghiệp xây dựng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần được vay vốn từ 4-5% lãi suất, thay vì 8%/năm.

Nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng, 8% gần như là lãi vay thương mại, thả nổi mà biên lợi nhuận định mức tối đa của NOXH chỉ có 10%. Nếu vay nhưng trong thời gian 1 năm không bán được hàng thì nhà đầu tư không còn lãi. Ngoài ra, thủ tục cho vay cũng phải thông thoáng hơn, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo nhưng các ngân hàng thương mại triển khai rất chậm.

Trong khi đó, thủ tục để làm NOXH lại được cho là khó hơn cả nhà ở thương mại. Quy trình pháp lý để thực hiện NOXH mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công là quá chậm và mất nhiều thời gian, trong khi việc đấu thầu cho NOXH cũng rất khó khăn.

Nhìn chung phải có 3 yếu tố thì mới thực hiện được mục tiêu mà Chính phủ giao. Một là quỹ đất; hai là nguồn vốn và ba là thủ tục pháp lý - trong đó đặc biệt là thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.

Riêng với thị trường BĐS khu vực miền Trung, theo ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo BĐS (VARS) thì xu thế chung sẽ đi ngang vùng đáy kéo dài, chưa có nhiều tín hiệu về sự cải thiện rõ nét trên thị trường. Tại một số nơi, tình hình thanh khoản có cải thiện nhưng không đáng kể. Nổi bật vẫn là các phân khúc phục vụ cho người ở cuối cùng với mức giá hợp túi tiền người dân, pháp lý hoàn chỉnh hay các sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã có giấy chứng nhận hoàn chỉnh. Các sản phẩm hướng đến nhà đầu tư, phân khúc BĐS du lịch vẫn gặp nhiều khó khăn kéo dài. Tuy nhiên, ông Lập cũng bày tỏ hy vọng Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn sớm ban hành để tạo nên xung lực mới cho thị trường BĐS miền Trung nói riêng và cả nước nói chung.

“Hy vọng Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thực hiện sớm được ban hành để tạo nên xung lực mới cho thị trường khởi sắc. Khi các chủ đầu tư tích cực tham gia thị trường thì lúc ấy mới thực sự khởi sắc” - ông Lập nói.

Vị chuyên gia này cũng đánh giá rất cao sự nỗ lực của Chính phủ trong việc vào cuộc tháo gỡ những khó khăn trong thị trường BĐS trong giai đoạn vừa qua. Tuy nhiên, thị trường chỉ thực sự sôi động khi các chủ đầu tư tham gia mạnh mẽ, vì họ chính là những người kiến tạo thị trường. Ông Lập cũng cho rằng sự lệch pha cung cầu trên thị trường vẫn còn rất lớn. Phân khúc NOXH, nhà giá bình dân thiếu hụt nguồn cung.

Hy vọng thị trường sẽ khởi sắc hơn trong thời gian tới, ông Lập cho rằng việc hoàn thiện và tháo gỡ các thủ tục pháp lý ở các khâu trong tiến trình thực hiện thủ tục cho dự án BĐS là vấn đề căn cơ và cấp thiết nhất với các chủ đầu tư. Khơi thông ách tắc, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đóng vai trò lớn trong việc giảm chi phí đầu tư, chi phí cơ hội cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kinh doanh, góp phần hạ giá thành sản phẩm; tránh mỗi địa phương “vận dụng” mỗi kiểu, gây khó khăn cho doanh nghiệp.