Gỡ vướng quy hoạch đất đai

Rối rắm nhiều quy định

Anh Nguyễn Văn Lâm (SN 1991, tạm trú phường An Phú, TP Thủ Đức) cho biết, mới đây từ mời gọi của một nhân viên môi giới nhà đất, anh đã đặt cọc mua 1 lô đất (100% thổ cư) tại một dự án khu dân cư ở phường Long Phước (TP Thủ Đức).

Quá trình làm thủ tục chuyển nhượng và sang tên “chính chủ” đều suôn sẻ nhưng đến khi xin giấy phép xây dựng, anh Lâm mới biết lô đất mình tích cóp mua được thuộc “khu dân cư mới”.

Để được xây dựng, anh Lâm được yêu cầu làm đơn cam kết tháo dỡ, đồng thời không được hoàn công cho đến khi nhà nước thay đổi mục đích sử dụng đất thành khu dân cư hiện hữu. Theo anh Lâm, thời gian này kéo dài khoảng 5 năm hoặc hơn nhưng kèm theo những rủi ro mà hộ dân có phát sinh xây dựng nhà ở trên đất phải gánh chịu toàn bộ.

Cùng cảnh ngộ như anh Lâm, chị Trịnh Nhật Lai (SN 1978, trú phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức) cũng mua phải một mảnh đất thuộc Khu dân cư Apec tại đường số 9, phường Trường Thọ (TP Thủ Đức). Khi kiểm tra quy hoạch, chị Lai mới biết lô đất của mình thuộc đất dân cư xây dựng mới. “Theo tôi được biết, người dân nếu có nhu cầu xây dựng thì vẫn được cấp phép bình thường nhưng phải cam kết tháo dỡ nếu Nhà nước quy hoạch vào khu vực nhà đất của mình. Tôi cũng có tìm hiểu và thấy nhiều người tại khu vực vẫn xây cất nhà để ở bình thường” - chị Lai cho biết.

Ghi nhận tại các văn phòng đăng ký đất đai cho thấy, nhiều người cũng không khỏi bất ngờ khi từ ngày 1/6/2023, các mức phí thu theo quy định mới đều tăng lên. Bà Đỗ Thị Bôn - Giám đốc Công ty TNHH Thiên Thanh cho biết, hiện nay các phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và phí thẩm định cấp giấy chứng nhận đều tăng lên so với trước.

Không chỉ riêng các trường hợp người dân bối rối do các quy định về đất dân cư xây dựng mới hoặc nhiều chi phí tăng từ ngày 1/6, khoảng 50 hộ dân hiện vẫn đang phải sinh hoạt trong khu vực quy hoạch chồng lấn giữa 2 Khu dân cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh) và khu dân cư Rạch Miễu (quận Phú Nhuận) kéo dài gần 30 năm qua.

Tình trạng này cũng đã khiến điều kiện nhà ở của người dân bị xuống cấp nhưng không được phép sửa chữa, giấy tờ nhà đất không có phải sống tạm trú ngay trong chính căn nhà của mình. Ông Nguyễn Xuân Phong (quê Phú Thọ) - một hộ dân sống trong nhà không số tại hẻm 148/13 Nguyễn Lâm (phường 3, quận Bình Thạnh) cho biết, khu vực dân cư quy hoạch chồng chéo cũng kéo theo nhiều quy định chưa hợp lý, dẫn đến người dân vẫn phải ở tạm bợ bao năm nay để chờ được tháo gỡ, giải quyết.

Tháo gỡ bất cập

Liên quan đến băn khoăn của người dân giữa quy định khu dân cư xây dựng mới và khu dân cư hiện hữu còn nhiều rối rắm, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường mới đây đã có cuộc họp với các sở, ngành. Trong đó, giải đáp nhiều khiếu nại, bức xúc của người dân về đất dân cư xây dựng mới.

Đồng thời, UBND TPHCM đã giao Thanh tra TPHCM chỉ đạo các sở, ngành, địa phương yêu cầu báo cáo tình hình phản ánh, khiếu nại của người dân liên quan đến khu vực quy hoạch có chức năng đất dân cư xây dựng mới, chậm nhất trong tháng 6/2023 các sở, ngành, địa phương phải gửi báo cáo lại Thanh tra TPHCM để tham mưu UBND TPHCM giải quyết.

Trong khi đó, về góc độ quản lý đất đai, ông Huỳnh Trịnh Phong - Trưởng phòng Quản lý sau quy hoạch thuộc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM giải thích, khái niệm về “đất dân cư xây dựng mới” hiện nay có trong quy định của Nghị định 85/2005. Trong đó, Nghị định có phần nội dung nêu khi lập quy hoạch, người lập quy hoạch phải nghiên cứu các khu vực chức năng, trong đó có khu vực xây dựng mới. Vì vậy, khái niệm “đất dân cư xây dựng mới” dùng để định hướng khi thực hiện quy hoạch và sẽ không ảnh hưởng đến việc chuyển đổi mục đích, cấp phép xây dựng của người dân. Trường hợp người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải có đủ các điều kiện, tiêu chí theo Luật Đất đai. Chẳng hạn, đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 thì được cấp phép xây dựng, còn khu vực chưa có quy hoạch 1/500 sẽ được yêu cầu kèm theo quy chế quản lý kiến trúc để được cấp phép xây dựng. Do đó, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM cho rằng, “đất dân cư xây dựng mới” không ràng buộc việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay cấp phép xây dựng và người dân có thể được chuyển đổi mục đích, cấp phép xây dựng bình thường.

Để giải quyết vấn đề bất cập còn phát sinh liên quan đến quy hoạch chồng chéo đất đai, UBND TPHCM đã ban hành quyết định kiện toàn Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư trên địa bàn kể từ tháng 6/2023. Tổ công tác sẽ thực hiện ngay các nhiệm vụ tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến các dự án đầu tư trên địa bàn do các sở, ban, ngành của thành phố đang thụ lý hồ sơ. Thành phố cũng rà soát nội dung bất cập, có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật có liên quan nhằm tháo gỡ vướng mắc chung cho các dự án để đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng, giải quyết kịp thời các kiến nghị, bức xúc, khiếu nại của người dân và doanh nghiệp.