Hiến kế vận hành Quỹ nhà ở quốc gia

Các địa phương thành lập Ban Chỉ đạo về phát triển NOXH

Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Tống Thị Hạnh cho biết, Bộ trưởng Bộ Tài chính kiến nghị giao Bộ Xây dựng nghiên cứu Quỹ nhà ở quốc gia. Đến nay, Bộ Xây dựng đã giao đơn vị chuyên môn khẩn trương nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, rà soát các quy định và đề xuất giải pháp về thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn. Theo đó, các đơn vị chuyên môn của Cục được giao nghiên cứu từ khâu quy hoạch, kế hoạch chương trình phát triển nhà ở đến việc triển khai thực hiện dự án.

Việc phát triển NOXH luôn được chú trọng thông qua các quy định pháp luật như Luật Nhà ở, Nghị định số 100/2015/NĐ - CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP. Chính những quy định này đã đặt nền tảng cho việc hình thành và vận hành các Quỹ nhà ở, qua đó hướng đến mục tiêu quan trọng là để mọi người dân đều có cơ hội an cư, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Việc thành lập Quỹ nhà ở không chỉ giải quyết vấn đề an cư và ổn định cuộc sống cho người thu nhập trung bình thấp, mà còn có ý nghĩa nhân văn, góp phần khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) phát triển dự án nhà vừa túi tiền và NOXH.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, tại Điều 112 và Điều 113 Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về các nguồn vốn để phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 chưa quy định cơ chế, tổ chức quản lý, vận hành “các nguồn vốn để phát triển nhà ở giá rẻ” (bao gồm nhà ở thương mại giá rẻ và NOXH giá rẻ), nên việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia là rất cần thiết và cấp bách, sẽ tạo được nguồn lực tài chính để hỗ trợ phát triển nhà giá rẻ (hay nhà ở thương mại giá vừa túi tiền) và hỗ trợ phát triển NOXH gắn liền với phát triển hệ thống giao thông công cộng tích hợp các hình thức giao thông.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nêu quan điểm, Luật Nhà ở (sửa đổi) đóng vai trò quan trọng thúc đẩy nguồn cung NOXH. Những điểm mới trong bộ luật này góp phần tháo gỡ những khó khăn trong thời gian qua. Trong đó, Luật Nhà ở mới quy định những doanh nghiệp (DN) định hướng phát triển NOXH sẽ nhận được nhiều ưu đãi với các cơ chế thông thoáng hơn.

Đứng ở góc độ DN, đại diện Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex) cho rằng, cần sự vào cuộc của toàn bộ hệ thống chính quyền và DN từ Trung ương đến địa phương với nhiệm vụ, trách nhiệm cụ thể, giao tiến độ thực hiện NOXH. Cần sớm xây dựng Quỹ nhà ở quốc gia gắn với cơ sở dữ liệu về dân số, thu nhập, từ đó chúng ta có sự chuẩn bị về kế hoạch xây dựng, phát triển, tránh bị động. Phải làm sao thủ tục pháp lý đơn giản nhất với cơ chế một cửa.

Trong khi đó ông Nguyễn Việt Cường - Chủ tịch Tập đoàn Phú Cường cho rằng, lãnh đạo TP Hồ Chí Minh đã có những buổi lắng nghe chia sẻ của DN. Điều này giúp khơi dậy tinh thần của nhiều đơn vị, giúp đẩy mạnh quyết tâm thực hiện các dự án.

“Quỹ đất tại TP Hồ Chí Minh không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều khu đất lại bị bỏ hoang vì vướng mắc pháp lý. Do đó, cần có nhiều chính sách, cơ chế hài hòa, tinh giản thủ tục hành chính” – ông Cường bày tỏ, đồng thời cho rằng, Bộ Xây dựng có thể trình Chính phủ thí điểm việc áp dụng quy trình thủ tục nhanh gọn tại một số dự án. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có thể hoàn thiện thủ tục song song với việc xây dựng. Nếu Chính phủ, ngân hàng và DN đồng lòng, chúng ta sẽ làm tốt hơn, mang lại lợi ích thực sự cho xã hội.

Giới chuyên gia trong ngành cũng cho rằng cần sớm có Quỹ nhà ở quốc gia, để có nguồn lực phát triển NOXH. Theo đó, rất cần thí điểm quỹ hoặc mô hình định chế tài chính phù hợp để phát triển NOXH dài hạn, bền vững.

Nhận diện những điểm nghẽn

Trên thế giới, nhiều nước đã thành lập các Quỹ nhà ở quốc gia với các mô hình khác nhau. Chẳng hạn ở Singapore, Quỹ HDB (Housing Development Board) tài trợ NOXH thông qua các khoản vay ưu đãi. Đây là một trong những quốc gia Đông Nam Á giải quyết thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp trên cơ sở giải quyết đồng thời 2 vấn đề là đầu tư xây dựng quỹ NOXH dồi dào tại đô thị, phần lớn do cơ quan chuyên trách của nhà nước đảm nhiệm và triển khai mô hình quỹ tín dụng cho vay mua nhà. Người mua nhà có thể trả trước 20% tiền nhà, phần còn lại trả dần trong vòng 25 năm thông qua một quỹ tín dụng nhà ở. Quỹ tín dụng nhà ở cho phép những người gửi tiền vào quỹ này được quyền ưu tiên mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường...

Tại Đức, dưới sự bảo trợ của Chính phủ, mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở được thành lập và hoạt động thông qua hệ thống hai ngân hàng thành viên quan trọng là ngân hàng thế chấp BĐS và ngân hàng tiết kiệm xây dựng. Nguồn vốn huy động của quỹ từ đóng góp của người lao động thông qua hợp đồng tiết kiệm gửi tại ngân hàng tiết kiệm xây dựng. Khi tiết kiệm được ít nhất 50% giá trị nhà ở cần mua, khách hàng được vay 50% còn lại thông qua ngân hàng thế chấp BĐS với lãi suất thấp. Các giao dịch cấp tín dụng và mua nhà ở được 2 ngân hàng này hỗ trợ và bảo đảm trả nợ khi có trường hợp rủi ro phát sinh bằng tài sản thế chấp là đất đai, nhà.

Giới chuyên gia phân tích, hiện nay vướng mắc chính sách phát triển thị trường BĐS nằm ở giao thoa giữa nhiều luật (đất đai, nhà ở, đầu tư, đấu thầu…). Thủ tục xin dự án NOXH phải qua nhiều cửa: từ chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng, đến cấp phép xây dựng, xét duyệt đối tượng mua nhà… Nếu cơ chế vận hành quỹ không đơn giản hóa thủ tục, điểm nghẽn hành chính sẽ tiếp tục làm chậm dòng vốn.

Ông Trần Hoàng Quân- Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh: Thủ tục chồng chéo, thiếu hướng dẫn về hoàn trả chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, và chậm bố trí đất công cho dự án an sinh là những khó khăn cần sớm tháo gỡ. Do vậy, thách thức đặt ra là Quỹ nhà ở quốc gia phải hoạt động trên nền tảng một quy trình thủ tục được cải cách đồng bộ, có sự phối hợp thông suốt giữa các bộ, ngành và địa phương.

Chưa kể, dù hiện nay có ưu đãi để nhiều DN BĐS tập trung xây dựng NOXH nhưng chính DN vẫn chưa mặn mà do biên lợi nhuận thấp trong khi thời gian triển khai kéo dài, rủi ro pháp lý cao.

Một câu hỏi được đặt ra đó là: Làm sao để Quỹ nhà ở quốc gia thu hút được sự tham gia của khu vực tư nhân? Nếu chỉ trông chờ vốn ngân sách thì sẽ không đủ, nhưng tư nhân sẽ chỉ tham gia nếu thấy dự án khả thi và có lãi hợp lý. Điều này đòi hỏi phải điều chỉnh một số cơ chế (ví dụ: cho phép lợi nhuận cao hơn hoặc hỗ trợ chi phí bù đắp cho DN). Hiện tại, nhiều địa phương chưa có cơ chế chia sẻ chi phí giải phóng mặt bằng với chủ đầu tư NOXH, khiến DN phải gánh toàn bộ chi phí đất đai nhưng lại không được tính vào giá bán. Đó chính là bất cập khiến nhà đầu tư nản lòng.

Chưa kể Quỹ nhà ở quốc gia liên quan trực tiếp đến phân bổ nguồn lực lớn và phục vụ đối tượng chính sách, do đó đặt ra yêu cầu cao về tính minh bạch.

Theo luật sư Trương Anh Tú- Chủ tịch TAT Law Firm, đặc điểm chung của quỹ là hoạt động không vì lợi nhuận, với nguồn vốn chủ yếu từ ngân sách nhà nước và các nguồn lực xã hội khác, nhằm giảm gánh nặng tài chính và tạo cơ hội an cư cho người dân. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là làm thế nào để quỹ thực sự phục vụ đúng đối tượng, đúng mục tiêu mà không tạo ra sự bất công trong phân bổ nguồn lực.

Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm, rất cần cơ chế hợp lý, chính sách minh bạch để thúc đẩy, kêu gọi các nguồn lực xã hội tham gia vào việc phát triển Quỹ nhà ở quốc gia, tạo niềm tin cho DN. Khi đó, DN sẽ thấy đầu tư vào nhà ở giá rẻ không chỉ là trách nhiệm xã hội mà còn là cơ hội kinh doanh.

(Còn nữa)

TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV & Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia:

Để phát triển bền vững NOXH, cần tạo lập nguồn vốn lãi suất ưu đãi, đa dạng, phù hợp hơn, chẳng hạn sớm thành lập Quỹ phát triển nhà ở (ưu tiên NOXH, nhà ở cho người thu nhập thấp, cho người dưới 35 tuổi…). Đây là một trong những giải pháp mấu chốt, nguồn vốn cho quỹ này có thể đến từ ngân sách Nhà nước, trái phiếu Chính phủ, vốn góp của địa phương, của một số tổ chức tài chính, của quỹ đầu tư trong và ngoài nước. Bên cạnh đó, cần thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư tín thác BĐS...

Cần có cơ chế cho vay với lãi suất khoảng 5%/năm (điều chỉnh giảm lãi suất cho vay đối với người nghèo theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Nhà ở…), theo cơ chế dành ít nhất là 70-80% cho người mua nhà, 20-30% cho chủ đầu tư...

Quỹ nhà ở quốc gia: Mở cánh cửa an cư cho người dân Bài 1: Chật vật với giấc mơ nhà giá rẻ